С реформата на етажната собственост администраторът е придобил по-голяма автономия да действа срещу тези, които не плащат дължимите разходи, тъй като последиците падат върху останалите собственици. Ефективен начин за решаване на сериозен проблем.
В Италия от север на юг етажните етажни собствености непрекъснато се увеличават. Разнообразно множество, към което принадлежат много хора в икономически затруднения, но за съжаление и много „умни“, които не плащат разходите за етажната собственост или дори тези, свързани с основни комунални услуги, като вода, електричество, газ и отопление. Изкуството. 1129 от Гражданския кодекс посочва администратора на етажната собственост като лицето, което отговаря за събирането на кредитите, изчислено въз основа на разпределението на разходите, гласувано от събранието.
АДМИНИСТРАТОРЪТ ТРЯБВА ДА ИСКА ПЛАЩАНИЯ
След неотдавнашната реформа на етажната собственост правомощията на администратора по отношение на неизпълнителите се увеличиха, дори ако възстановяването на несъстоятелността остава дълго и сложно. За защита на собствениците обаче трябва незабавно да се уточни, че ако администраторът не се съобрази с разпоредбите на Кодекса относно неговата задача, той извършва сериозна нередност, която може да доведе до отнемане на мандата. Има шест месеца, считано от годишното затваряне на бизнеса, за да може да действа срещу етажната собственост, който не плаща; следователно, след като го е поискал (но това не е задължително), без разрешението на събранието той може да получи заповед за „незабавно изпълнение“. Подобна навременност често е относителна,така че увеличаването на неизпълнителите на задълженията е пренаселило съдилищата и следователно може да отнеме няколко месеца, преди указът да достигне адресата си. По същество съдията, въз основа на доказателствата, предоставени от администратора, задължава етажната собственост да заплати дължимите разходи, под наказание за възбрана на активите.
Останалите кондоминиуми са платили за онези, които не го правят. СЕГА КРЕДИТОРИТЕ МОГАТ ДА ДЕЙСТВАТ ВЕДНАГА СРЕЩУ ДЪЛЖНИЦИТЕ
Междувременно, докато чакат съдебният процес да поеме по хода си, останалите етажни собствености плащат липсващите разноски. Те се разпределят между всички като процент от хилядните, преизчислени с изключение на самия неплатец. Референтните хилядни са тези, свързани с вида на разходите, с които се сблъскват: например, те ще бъдат тези „топлина“ за частта, касаеща отоплението, или тези, „притежавани“ за обновяване на фасадата и т.н.
Ако от една страна плащането на вноските на неизпълнителя служи за избягване на всякакво прекъсване на доставките на цялата сграда, от друга изглежда голяма несправедливост. Защо тези, които са в добро състояние, трябва да поемат разходите на тези, които не са? И защо доставчиците не отиват директно при неизпълнителите? С неотдавнашната реформа на етажната собственост администраторът е длъжен да предаде имената и дяловете на дълга на неизпълнителите на неудовлетворените кредитори, за да могат те да действат изключително срещу тези, които не са платили и, само ако опитът не успее, към цялата етажна собственост.
ДОСТАВКАТА МОЖЕ ДА СЕ СПИРА
Добре е да се помни, че както член 1565 от Гражданския кодекс, така и някои клаузи в договорите предвиждат възможност за управителя (по отношение на договора за доставка), макар и с адекватно предизвестие, да прекъсне доставката, ако има закъснения в плащането на сметки. Разбираемо е, че в сградите на етажната собственост събеседникът на доставчика е в повечето случаи администратор, а не отделните етажни собствености.
Следователно всички кредити, претендирани от управителя, се отнасят до потреблението, отчетено за целия дълг, фактуриран единствено до администратора. Ако, от друга страна, отделната етажна собственост е сключила отделен договор с доставчика, прекъсването на услугата ще се отнася до отделната етажна собственост. В очакване на съдебното разпореждане, ако това се изисква от разпоредбите на етажната собственост, администраторът може също да забрани на неизползваната етажна собственост да използва общи услуги, като централно отопление, вода и асансьор, но в този случай системите трябва да бъдат са построени, като се предвижда отделянето на отделни звена и че забраната не засяга конституционното право на здравна защита (член 32 от Конституцията).
КАКВО Е НУЖНО ЗА ПОРЪЧКАТА ЗА ВЪВЕЖДАНЕ?
Протоколът от събранието на етажната собственост с резолюциите, одобряващи окончателния и прогнозния бюджет и всички извънредни разходи; графиците за разбивка на финансовите отчети и извънредните разходи; всички предупреждения, изпратени от администратора до дефолтната кооперация. Проблемът в етажната собственост е, че ефектите от дълга, натрупан от някои етажни собствености, като спирането на предоставянето на услуга, засягат всички. Освен в случаите, когато договорите за доставка са индивидуални.
СОБСТВЕНИКЪТ ВИНАГИ ОТГОВОРЕН ЗА ДЪЛГОВЕ
Който наема, плаща частта от разходите за етажната собственост, начислена му директно на собственика на имота, тоест на лизингодателя. Последният отговаря на администратора в случай на забавяне или неплащане на наемателя (наемателя), който следователно остава отговорен само за нарушение на договора срещу наемодателя. Наемателят е длъжен да плати наема в рамките на 20 дни от крайния срок и, ако размерът на неплатените разходи за етажна собственост надвишава размера на двумесечния наем, собственикът на жилището има право да реши лизинг. В случай на продажба на имот, който купува апартамента на неизпълнителя, е длъжен да плати таксите за етажната собственост за текущата година и за предходната, дори ако към момента на акта той не е знаел за дълга.Новият собственик обаче може да съди стария, за да си върне парите за неплатените разходи.
ПАРИЧНИЯ ФОНД
За да покрие "дупките", причинени от неизпълнителите, администраторът на етажната собственост може да създаде паричен фонд, финансиран от всички собственици. Необходимо е обаче единодушно одобрение от събранието на етажната собственост. Трябва да се подчертае, че в случаите на абсолютна неотложност дори само мнозинство може да е достатъчно.
В сътрудничество с Avv. Силвио Рецонико, национален президент на Federamministratori / Confappi, тел. 02/33105242, www.fna.it