Какво може да принадлежи на апартамент (гараж, изба, склад …)? Може ли уместността да се отнася както за първа къща, така и за втора? И на един и същи имот можете да имате две? Какви ползи има уместността? Ами ако искате да го продадете отделно? Събрахме множество въпроси от различни читатели и ги предадохме на нашия експерт.
- На въпросите на някои читатели отговаря адвокатът Стефано Горла - [email protected]
1 Какво може да принадлежи на апартамент? Имущество, особено недвижимо имущество, трайно предназначено от собственика за най-добро удоволствие или декорация на апартамента: гаражи, мазета, тавани, дворове, тераси и др., При условие че те са изключително собственост.
2 Уместност само за първа къща или също за втора къща? Според закона се приема, че покупката на основния имот включва и свързаните с него принадлежности и това дали това е домът, в който човек живее, или по отношение на вторите жилища.
3 Възможно ли е да имате два уреда в една и съща къща? Колкото повече оборудването на къщата е „богато“, толкова повече уреди можете да си купите: тераси, изби, тавани, места за паркиране и т.н.
4 Може ли да се създаде уместност след покупка? Принадлежностите могат да бъдат обект на отделни актове или правоотношения: възможно е да се закупи съоръжение след покупката на имота, например чрез закупуване на кутиите, достъпни за етажната собственост от Строителя, след като приключите с плащането на къщата.
5 На какви отстъпки се радвате? Първите къщи се възползват от особено благоприятно данъчно третиране както по време на покупката, така и по отношение на налагането на местни данъци, но действащото данъчно законодателство поставя ограничение върху принадлежностите на първата къща, което може да се отнася само за три отделни кадастрални категории; извън границите на закона, данъкоплатецът губи ползите и е длъжен да плати данъците изцяло.
6 Ами ако искате да продадете уред отделно? Актът за продажба може да има за предмет само уместност, както в случая, когато собственикът на апартамент продава кутията на трети страни; по този начин предишното значение няма да бъде подчинено на апартамента на продавача и двата имота ще бъдат регистрирани на името на двама отделни собственици.
В обикновения език терминът релевантност се използва доста често, за да обозначи някои елементи, които обикновено са свързани с домовете ни, като гараж или мазе. Така например, по време на акта, нотариусът ни информира, че ние също купуваме принадлежностите, докато, след като те станат собственици, данъчната администрация изисква плащането на данъци върху къщата и свързаните с нея принадлежности.
Тогава понякога общите части на кооперация са посочени като принадлежности, макар и неправилно. Всъщност има принадлежности, изключени от групата на общите части (например паркоместа, достъпни за етажната собственост на площ от изключителна собственост) и общи части, които не могат да бъдат определени като принадлежности в технически смисъл (например хидравлични тръби, които не са податливи на отделно използване ). Така че нека да видим какво всъщност се разбира под принадлежности и как те се регулират, като си спомним, че колкото повече сте наясно с правата си, толкова повече ще имате право да ги упражнявате.
Трябва да се направи предпоставка: дисциплината на принадлежностите се съдържа в няколко синтетични правила в Гражданския кодекс , които отразяват стила и отговарят на нуждите на времето на обнародването (1942 г.). Непрекъснатата работа по тълкуване и прилагане на правилата, извършвана ежедневно от съдилищата, даде възможност да се адаптират правилата към технологичните нововъведения, като се признае например качеството на уместност за автомобилните радиостанции.
Съгласно чл. 817 куб.см собственикът има право да разпредели за постоянно актив за по-добро удоволствие или по-голямо достойнство от друг актив; помислете например за удобството да имате гараж близо до дома си. От субективна гледна точка уместността следователно предполага собственост от един и същ собственик както на главния, обикновено недвижим имот, така и на този, който има за цел да му служи постоянно, или по-рядко споразумението между двама различни собственици; Под полезност се разбира също така, че се отнася до вещта, а не до човека. На обективно ниво между двете блага, които вече са пълни и полезни сами по себе си, трябва да има ограничение на правния и икономически инструмент, така че те да бъдат обект на един и същ правен режим. Когато вместо това два елемента са свързани материално и структурно,така че едното да не може да съществува без другото (като асансьора или котела по отношение на сградата на етажната собственост), не се създава подходяща връзка, която предполага, напротив, единството и функционалността на отделните активи.
За създаването на съответната връзка от собственика не са необходими тържествени форми, еднозначно проявление на волята е достатъчно. Тъй като обаче писмената форма се изисква за договорите за недвижими имоти, добра практика е да се спомене установяването или изключването на принадлежностите, свързани с имотите, обхванати от договора.
Съгласно закона (чл. 818 от Гражданския кодекс) се приема, че покупката на основния имот (апартамент) включва и свързаните с тях уреди (гараж, мазе, таван и др.) И дали това е къщата, в която човек живее , така наречения първи дом, както по отношение на вторите домове. Колкото повече оборудването на къщата е „богато“, толкова повече уреди можете да си купите : тераси, изби, тавани, места за паркиране и т.н. Любопитното е обаче, че действащото данъчно законодателство поставя ограничение върху принадлежностите на първата къща, което може да се отнася само за три отделни кадастрални категории. Така че, парадоксално, ако първият ми дом има два гаража, единият ще се счита за уместен, а другият … като втори дом. Причината за това трябва да бъде идентифицирана в особено благоприятното данъчно третиране, което се ползват от първите къщи , както по време на покупката, така и по отношение на налагането на местни данъци като таксита . Отвъд границите на закона данъкоплатецът губи концесиите и се изисква да плати местните данъци изцяло: в предишния пример вторият гараж ще отстъпва TASI като втори дом. Ако като правило принадлежностите следват собствеността, въпреки това е възможно да се предвиди обратното без тържествени форми, при условие че това е изрично и недвусмислено, като изобщо не се отбелязва допълнителният характер или по друг начин от значение за основния актив.
Всъщност е възможно принадлежностите да са предмет на отделни правни актове или отношения (член 818, втори параграф от Италианския граждански кодекс). В този случай изключването на ограничението за принадлежност може да бъде посочено в акта за продажба на апартамента или актът може да има за предмет само уместност, както в случая, когато собственикът на жилището продава кутията на трета страна. По този начин съответната връзка очевидно е по-малка както на субективно ниво (ще има двама отделни собственици), така и на обективна (клетката вече не е подчинена на апартамента на продавача). Конкретен случай на изключване на прилежащата облигация се дава само чрез възбрана на дома, въпреки че по закон тя може да бъде разширена и върху прилежащите обекти. Във всеки случай законът защитава трети страни, които добросъвестно вярват, че са закупили и принадлежностите, при условие че актът им е преди този, който ги изключва (член 818, трети параграф, от Италианския граждански кодекс) и, обратно, им пречи да незаконно създаване на принадлежности върху активи, притежавани от трети страни (член 819 от Гражданския кодекс).
От друга страна, също така е възможно да закупите принадлежност след покупката на имота, например чрез закупуване на кутиите на разположение на кооперациите от Строителя след като приключите с плащането на къщата . Следното се счита за уместно от съдебната практика, наред с другото: вътрешният двор и терасата на изключителна собственост, притежаваните гаражи, стенописите на историческа сграда. Във всеки случай не е възможно да се сведат до обикновен списък активите, които от гледна точка на гражданското право могат да приемат качеството на принадлежностите, ако не като пример. Има обаче две категории имоти, които обикновено се считат за принадлежности, таванските помещения и местата за паркиране, които тревожат съзнанието на съдиите в продължение на десетилетия, в опит да установят съответния им характер.
Ако в някои случаи може да изглежда очевидно, че таванското помещение принадлежи на собственика на последния етаж на сградата, в други случаи между етажната собственост могат да възникнат ожесточени спорове , както в случая, когато таванското помещение се използва от всички като склад или сушилня. За да може таванското помещение да пороби жилищната единица, разположена на пода отдолу, единствената му функция трябва да бъде да изолира и предпази апартамента от топлина, студ и влага. Ако, от друга страна, има размери и структурни характеристики, които позволяват използването му като самостоятелно отделение, трябва да се приеме, че е собственост на етажната собственост.
Разследването на естеството на паркоместата в етажна собственост е още по-сложно, чиято връзка по отношение на жилищата е дори установена от закона, който задължава Строителя, в лицето на разрешението за строеж, да определи конкретна площ от сградата за паркиране. Съгласно юриспруденцията, на етажната собственост трябва да се гарантира правото да използват площта, предназначена за паркоместа, която обаче може да остане собственост на производителя или трети страни; следователно не е задължително местата за паркиране да станат изключителна собственост на тези, които ги използват, или общи части на етажната собственост. В рамките на установения от закона лимит е забранено да се продава апартамент, без да се прехвърля едновременно ползването на паркинга; от друга страна, забраната пада върху допълнителната част от земята, която не е предмет на ограничението за местоназначение, предвидено в закона.
Качеството на уместност на кутията по отношение на основното жилище също се признава, дори ако двата имота се отдават под наем с различни договори от един и същ собственик на един наемател. От значение е всъщност годността на кутията да отговори на нуждите на обитателите на апартамента и в този случай двата имота ще бъдат обект на един и същ правен режим. Вместо това съдиите изключиха качеството на релевантност по отношение на алеи от административен характер, тавански помещения на различни апартаменти, общите имоти, етажите на сградата на етажната собственост, стелажите за сушене на етажната собственост, скалата пред къщата, в като подобен на държавна собственост.