Нашият експерт, адвокатът Стефано Горла ([email protected]) отговаря на въпросите на читателите относно етажната собственост
Въпросът на Клавдия:Имам съвместен договор с две други момичета 4 + 4, подписан през септември 2013 г. Едно от двете напусна дома, с предизвестие от два месеца, в края на май 2022-2023 г. Договорът беше автоматично подновен през септември за мен и другия наемател, докато името на момичето, което напусна през май, остава в договора. Освен това собственикът е подписал още един за трети, който пое през септември. Във всичко това проблемът ми сега е, че Собственикът изисква от мен (единственият, останал в къщата до момента) цялата сума на наемите и разходите за етажна собственост, тъй като другите двама наематели напуснаха апартамента в рамките на 30 дни за сериозни причини, макар и с препоръчана поща от мен, но неподписана. Сега въпросът ми е: задължен ли съм да платя тяхната сума, ако са напуснали къщата за кратко време? И тогава,договорът ми е различен от този на третия до последен, който пое през септември. Накратко, какво да направя? Не трябва ли да имам минимум предизвестие, за да мога да реша дали да остана при такива условия или да напусна? Не ми се струва правилно в рамките на 30 дни да понасям разходи, за които считам, че трябва да отговорят поне до предварително определен период.
Отговор : В договорите за наем с множество наематели всеки от тях обикновено има право да се откаже от договора по-рано, при подходящо предизвестие. В този случай задължението за плащане на наема, като солидарно, неизбежно се прехвърля върху останалите съквартиранти, без да се засяга правото на собственика да поеме трета страна (строго погледнато, при същите условия като оттеглящата се страна!). При липса на поглъщане, оттеглящата се страна остава във всички случаи задължена към бившите съквартиранти до изтичане на срока за предизвестие, посочен в договора (шест месеца съгласно закона), като се има предвид, че сериозните причини, оправдаващи предсрочното оттегляне, сами по себе си не включват загубата на договорни задължения.
Въпрос от Емануела : Бих искал да използвам плана на къщата за увеличаване на апартамент в приземния етаж на кооперативна сграда с около 6 квадратни метра, това чрез преместване на периметровата стена върху земя, която не е етажна собственост, а частна градина на моя имот. Разширяването ще се извърши при спазване и използване на вдлъбнатините на сградата, поставени под и в изпъкналите граници на балконите на жилищната единица по-горе. Възможно ли е чрез получаване на разрешение за етажната сграда? На какво мнозинство би служило?
Отговор : По принцип всяка кооперация може да използва общите части на сградата, стига да не променя нейната дестинация и да не пречи на останалите участници да я използват в съответствие със собствения си закон (съгласно член 1102 от Гражданския кодекс). Във всеки случай съминовации, които биха могли да увредят стабилността или безопасността на сградата, които променят архитектурния декор или които правят някои общи части на сградата неизползваеми за използване или ползване дори от една кооперация са забранени (член 1120 от Гражданския кодекс). Поради тази причина Планът на къщата предвижда спазването на точни ограничения по отношение на разстоянията и светлините, обикновено изискващи положителното мнение на определено мнозинство, ако не и единодушие, на етажната собственост. Всъщност рискът е да бъдете задължени да съборите сградата, ако дори една етажна собственост обжалва пред Съдебната власт нарушението на субективно право или собственост на етажна собственост, като например декоративността на сградата.
Въпрос от Джейкъб: Бих искал да знам дали администратор на етажна собственост, подчинен на минималния данъчен режим, е длъжен да издаде фактура за управлението на етажната собственост. Във връзка с това възможно ли е да се знае нормата, която регулира въпроса?
Отговор : Както всеки професионален бенефициент на така наречената минимална схема, администраторът на етажната собственост също може да таксува етажната собственост за таксите им без ДДС и без данък при източника, като се грижи само да посочи размера на осигурителните вноски (INPS или друга Cassa di Previdenza) и прилагане на печалба от 2,00 евро върху оригинала. Дисциплината, съдържаща се в чл. 1 L. 244/2007, беше актуализиран през 2011 г. с въвеждането на схемата за предимства и през 2022-2023 г. с въвеждането на схемата с фиксирана ставка.
Въпрос от Алесандра : Живея в кооперация с първи два етажа за третично ползване и последен етаж с жилище, общо сме 5 собственика. Три години не се почистват стълбите, преди е имало фирма, сега никой не иска да се грижи за нея, камо ли да плаща на фирма; администраторът ми казва, че не е законово задължение да почиствам стълбите и затова се оказвам, че го правя, за да не живея в мръсотията. От регламентите открих, че само излиза, че можете да решите с мнозинство да се почистите или да го поверите на трета страна, но нищо, което се отнася до това да нямате никого.
Отговор: Особено по време на криза проблемът за легитимността на резолюция на етажната собственост, приета с мнозинство, която задължава несъгласието на малцинството да изпълнява дадена услуга, като почистване на стълбища и площадки на свой ред, възникна в закона. На системно ниво тази възможност беше отказана, тъй като задължението за вноска в разходи по пропорционален критерий, съгласно чл. 1123 куб.см, не може да води до задължения за „вършене“ вместо плащане. Трябва да се вземе предвид и законодателството за произшествията, което ви задължава да поверите почистването на специализирана компания, защитена от INAIL, тъй като в противен случай отговорността би паднала върху етажната собственост. Следователно от събранието се изисква да положи всички усилия, за да реши с мнозинство гласовете възлагането на почистване на компанията,полагане на относителния разход за сметка на всеки съгласно чл. 1123 куб.см.