Повечето италиански семейства все още виждат покупката на имот - по-специално на първия дом - най-доброто място за кацане за спестяванията си. В някои случаи изборът е ориентиран към къща, която все още е в процес на изграждане, което несъмнено може да предложи предимства: по-ниска цена (обикновено с 10% по-ниска от вече построена къща), възможност за извършване на промени, за да стане по-отзивчива към собствената нужди, по-голяма персонализация, защото е възможно да се намесим в избора на покрития и други детайли, модерността в разпределението на пространствата и в приетите технически решения - особено по отношение на енергоспестяването - в допълнение към предразположението към съвременните технологии (интернет, широколентова връзка, домашна автоматизация, сателитна телевизия и др.).
Без да забравяме, че стойността на имота на пазара остава по-висока за добър брой години, че дълго време няма да му се налага да се подлага на ремонт, че ще струва по-малко поддръжка и отопление благодарение на сегашните строителни системи и че компанията е длъжна да осигури сградата за 10 години срещу строителни дефекти ; освен това с този тип покупка можете да се насладите на предимства за първия дом и да платите ДДС в размер на 4% вместо 10% .
Важно е обаче да се обърне най-голямо внимание по време на преговорите, предхождащи закупуването на недовършена къща, да се попитат или да се свържат консултанти и експерти в сектора в случай на съмнения, за да се избегне рискът от необратима загуба на сумите. очакван. Всъщност законодателството за защита на купувачите на строящи се имоти все още е малко известно от частните лица и по същество е оставено на повече или по-малко съвестното спазване на строителите.
Какви са рисковетеПредвид инвестицията на голям капитал е много важно да се осигурят инструменти за защита, за да се предотвратят всякакви непредвидени събития. Когато се подписва предварителен договор за закупуване на имот, който все още предстои да бъде построен, човек се излага на риск от загуба на инвестирания капитал, в случай че строителната компания например фалира . Това неизбежно би довело до невъзможност за получаване на доставката на имота, обхванат от договора, с (минималната) надежда да се получи връщане на сумите, платени като аванс.
Когато строителят вече не е в състояние да изпълни задълженията, договорени с доставчици и банки, кредиторите нямат друг избор, освен да се обърнат към съда за несъстоятелност . Спирането на работата, която следва (или рискът от загуба на собствеността върху току-що закупената къща, по силата на така наречената акция за отмяна на несъстоятелност) неизбежно засяга отношенията между строителя и амбициозните собственици на къщите в строеж, които по този начин стават на свой ред кредитори по несъстоятелност във връзка с аванси, платени за имот, който, по всяка вероятност, те никога няма да станат собственици.
Следователно единственото жизнеспособно решение би било да се участва, заедно с останалите кредитори на производителя, в процедурата по несъстоятелност, за да се получи частично възстановяване на платените суми. Присъствието на важни кредитори - като държавата за укритите данъци или банките за огромните заеми, които са отпуснати и не са уважени - ефективно побеждава опитите на отделни купувачи да получат възстановяване на авансовата цена на производителя.
Има много възможни предимства при закупуването на имот в процес на изграждане: от по-ниската цена в сравнение с тази на вече построен с 4% субсидиран ДДС, до по-добра енергийна ефективност.
Защитите на законаЗа преодоляване на този много деликатен проблем, при който в някои случаи повече от едно семейство губи дома си, законодателен указ 122/05 , с които законодателят е подготвил инструменти за защита, които могат да предотвратят последици в ущърб на купувачите на имоти, които ще бъдат построени , ако строителят не е в състояние да поддържа договореното.
Освен това с т. Нар. Домашен указ (или Закон № 47/14) бяха направени минимални, но значителни текстови допълнения , които накрая разкриха някои тълкувателни въпроси, с които юриспруденцията трябваше да се справи. Законодателството се прилага за договори, договорени между страна, традиционно считана за „силна“ (строителната компания или строителна кооперация) и страна, считана за „слаба“ (частното лице или член на кооперацията).
Затова се замислихме дали строгите задължения, наложени на производителя ( издаване на поръчителство и застрахователна полица, необходимост от конкретни указания в договора и т.н.), могат по някакъв начин да бъдат заобиколени от това в лицето на частни субекти, които не са наясно с техните права или дори желаещи да се откажат от тях, само за да си купят „къщата на мечтите“.
Именно за да се избегнат епизоди на злоупотреба от евентуален неправилен производител, Декретът на дома санкционира неотчуждаемостта на правата от купувача , в смисъл, че независимо от волята на страните, всяка разпоредба, противоречаща на закона, трябва да се разбира като не важи.
Това означава, например, че преди отказването на частния гаранцията, се нарича "поръчител" , който предвижда връщането , от банка, от сумите, изплатени от купувача в жалко хипотезата на невъзможността на строителството е невъзможно , няма да имат стойност. завършен: купувачът винаги и във всеки случай може да го изиска. По същия начин той винаги би имал право да предприеме съдебни действия за непроизнасяне на поръчителството, въпреки че изрично се е отказал от него.
За да гарантира купувачите, законодателят с Декрета от 2022-2023 г. санкционира неотчуждаемостта на правата от купувача, независимо от споразуменията, които той повече или по-малко неволно е подписал.
Ролята на банкитеСледователно строителят, съзнавайки задължението, което му е наложено от закона, да защити, чрез намесата на банките, инвестицията в недвижими имоти на частни субекти, може да се опита да заобиколи законодателството, като накара купувача да подпише по един или повече съзнателен начин декларация да се откажат от правата си, които трябва да попречат на законните гаранционни претенции на частния субект да бъдат предявявани в съда.
Указът за дома, предвиждащ неотменимостта на правото на гаранция за възстановяване в полза на купувача , ефективно предотвратява това да се случи, тъй като, дори ако производителят успее да получи подписа на декларацията за отказ, такава декларация няма да има стойност. Напротив, частното лице винаги може да се обърне към Съда, за да отстоява правото си да му бъде издадена гаранция за възстановяване от производителя .
Освен това е очевидно, че стремежите на онези, които се готвят да закупят имот в строеж, могат да бъдат осуетени от провала на строителя, с риск от загуба на авансите, изплатени междувременно. За да не понесе тази много сериозна вреда, Строителят е длъжен да издаде банкова гаранция, която гарантира на купувача връщането на авансовите суми . Също толкова очевидно е, че искането за реституция предполага представяне на квитанции за плащане, докато платените суми „в черно“ не могат да бъдат възстановени: всъщност банката не може да бъде призована да възстанови плащания, от които няма и следа “ написано ". За да може да бъде поискано възстановяване на сумата от Банката, необходимо е във всеки случай кризисното състояние на строителя да се прояви с цялата си тежест, чрез възбрана на строящите се имоти или подлагане на несъстоятелност или други процедури по несъстоятелност.
Нещо повече, дори ако купувачът е получил от банката възстановяване на авансовите плащания към неизправния междувременно конструктор, купувачът, който преди подписването на окончателния договор е използвал имота като основно жилище или - както е посочено в Указа на дома - на съпруга или съпругата си роднина, има право на първи отказ да закупи имота на крайната цена, достигната при евентуалната продажба на търг.
През 2005 и 2022-2023 г. законодателството установи задължението за производителя да има доверителна гаранция и застрахователна полица в защита на купувача.
Задължителна политика и фонд за солидарностСледователно, за да се избегне, че всеки фалит компрометира възможността за получаване на обезщетение от производителя в случай на сериозни дефекти в продадения имот, съгласно чл. 1669 от Италианския граждански кодекс, има задължение за сключване на десетгодишна застрахователна полица. Указът не казва нищо за сумата, която трябва да бъде застрахована, но е ясно, че ефективността на защитата не може да бъде отделена от гаранция до степен, поне съответстваща на платената цена. След това законодателят искаше да защити семействата от риска от загуба на току-що доставения дом от строителя междувременно обявен в несъстоятелност, при условие че е платена разумна цена и имотът е използван като основно жилище на купувача ,на съпруга или също на роднини (следователно, накрая, Декрета за дома).
И накрая, след многобройните случаи на невъзможност за възстановяване на сумите, платени след фалита на строителя, беше създаден териториален фонд за солидарност , с разпоредба за задължителни вноски, които трябва да плащат самите строители.
Благодарим на адвоката Стефано Горла ([email protected]) за сътрудничеството