Съдържанието е обработено
- Предложението за покупка
- Предварителен или компромисен договор
- Стенограмата на предварителния
- Проверките, които трябва да бъдат направени в предварителния етап
Предложението за покупка и предварителният договор са две условия, които много често чувате, когато говорите за продажба на недвижим имот. Но какви са те? Какви ефекти има едното и какво другото?
Предложението за покупка
Предложението за покупка е технически декларация, направена от купувача, че иска да закупи определен имот на определена цена. Обикновено декларацията се прави въз основа на предварително отпечатан формуляр, предоставен от агенцията за недвижими имоти, с която се свързвате. Предложението за покупка обикновено се придружава от плащане на парична сума като депозит, който се блокира за цялото време на валидност на предложението. Основната разлика между предложението за покупка и предварителното предложение е, че първото съдържа обвързващи ангажименти за купувача, но не и за продавача. Въпреки че купувачът е платил депозита, продавачът е свободен да направи оценка на други предложения междувременно. Само когато предложението за покупка е прието от продавача, то се превръща в предварителен договор за продажба.
Предварителен или компромисен договор
Също така споменатият компромис, предварителната продажба е договорът, с който страните, продавачът и купувачът се ангажират да сключат продажбата, като посочват времето и методите. Следователно предварителното, за разлика от предложението за покупка (докато продавачът не го приеме), обвързва и двете страни. Следователно предварителният договор е реален договор, който задължава двете страни да подпишат окончателния договор. Когато предложението на купувача бъде прието от продавача, с подписа на последния се сключва предварителната продажба, която ще съдържа клаузите, посочени в предварително отпечатания текст на предложението за покупка. За да отговори на различните нужди на страните, може да бъде подписан нов предварителен, по-специфичен и формулиран, който замества предварително отпечатания формуляр.Така например това се случва, когато след подписване на предложението продавачът осъзнае, че къщата за продажба няма вътрешни системи според закона. В този случай се предвижда компромис със съдържание, различно от предложението за покупка.
Във всеки случай предварителният доклад трябва да посочва поредица от основни елементи на продажбата, като например:
- цената и къщата за закупуване
- адреса и точно описание (етажи, стаи и др.) с данните на поземления регистър
- датата, на която окончателният договор ще бъде сключен.
Подписването на предварителното споразумение също обикновено се придружава от плащане на определена сума пари като "депозит", който обаче, за разлика от предложението за покупка, незабавно ангажира двете страни. Винаги е за предпочитане да извадите любовна игра. Ако обаче трябва да подпишете предложение за покупка, препоръчително е да зададете възможно най-кратка продължителност и да платите минимален депозит.
Стенограмата на предварителния
Въпреки подписването на предварителното споразумение може да се случи продавачът да продаде същия имот на други хора или да установи реални права на ползване върху него (напр. Плодоползване) или да регистрира ипотеки. За да се избегнат тези неприятни ситуации за купувача, предварителното е гарантирано с вписването му в регистрите на недвижимите имоти. Преписът е валиден като реална резервация за закупуване на имота. Това вече не е само частно споразумение между купувач и продавач, но е валидно за всеки и продавачът, следователно, няма да може да продаде имота на някой друг, нито да отпусне ипотека върху имота, нито да представлява пасивен сервитут. или друго накърняващо право на купувача. От момента на транскрипцията на предварителния договор,имотът е „запазен“ за бъдещия купувач и всяка транскрипция или регистрация няма да има ефект върху него. Преписването трябва да се извърши от нотариуса, който е получил или удостоверил предварителния договор в рамките на 30 дни след подписването на договора. Преписването на предварителното включва някои допълнителни разходи. По-специално, освен данък за регистрация, фиксираният данък за регистрация (200 евро), фиксираните такси за регистрация (35 евро) също трябва да бъдат платени, очевидно заедно с таксата на нотариуса.По-специално, освен данък за регистрация, фиксираният данък за регистрация (200 евро), фиксираните такси за регистрация (35 евро) също трябва да бъдат платени, очевидно заедно с таксата на нотариуса.По-специално, освен данък за регистрация, фиксираният данък за регистрация (200 евро), фиксираните такси за регистрация (35 евро) също трябва да бъдат платени, очевидно заедно с таксата на нотариуса.
Проверките, които трябва да бъдат направени в предварителния етап
Още по време на подписването на предварителния договор е препоръчително купувачът да извърши поредица от проверки на имота. Първата проверка, която трябва да се направи, е да се установи, че обещаващият продавач, който подписва предварителната продажба, е истинският собственик. В този случай се изисква специално проучване в Консерваторията на регистрите на недвижимите имоти, което винаги се актуализира и относно продажбите, ипотеките, възбраните и т.н. относно имот. Също така е важно да се провери правилността на строежа на къщата, така че ако е построена с редовно разрешение за строеж, дали има висящи заявления за амнистия, дали е използваема и други. Ако след това купите апартамент в кооперация,Също така е препоръчително още по време на определянето на предварителната продажба да се прочетат разпоредбите на етажната собственост и да се провери дали има решения на събранието на етажната собственост относно извънредни административни дейности и най-вече всички разходи за етажна собственост, които все още не са платени от продавача.
Допълнителните проверки, които трябва да бъдат направени още по време на подготовката на предварителното, са:
- проверки, свързани с имуществения режим на страните
- проверки относно съответствието на системите (електрически, хидравлични, отоплителни и др.) със стандартите за безопасност
- проверка на спазването на разпоредбите, които предписват специфични строителни методи (например антисеизмичните разпоредби)
- проверки по отношение на всякакви градоустройствени ограничения, наложени върху земята (например земя, предмет на План за градско изпълнение или уредена от конкретни споразумения за градоустройство)
- проверява каквито и да било културни или екологични ограничения върху свойствата
- проверки относно всякакви конвенционални или законови преференции.
Ако след подписване на предварителното споразумение една от страните откаже без причина да продължи продажбата, другата може да го изиска от съдията, като заведе дело. Това е конкретното изпълнение, предвидено в чл. 2932 от гражданския кодекс. Решението на Съда прави това предварително „окончателно“: имотът преминава към купувача, който трябва да плати договорената цена. Като алтернатива на конкретно изпълнение, страната, която не изпълнява задълженията си, може отново да поиска от съдията прекратяване на договора, както и обезщетение за претърпените вреди.