Администраторът на етажната собственост

Независимо дали е физическо лице, юридическо лице или капиталово дружество, администраторът на етажната собственост е все по-професионална фигура, с рискове и отговорности, които трябва да се познават добре и да не се подценяват.

Съдържанието е обработено

ЗАДЪЛЖЕНИЯТА НА АДМИНИСТРАТОРА НА КОНДОМИНИУМА: 360 ° ЗАЩИТА НА КОНДОМИНИУМИТЕ
Когато сте работодател
Към неизправни страни
ГРАЖДАНСКА И НАКАЗАТЕЛНА ОТГОВОРНОСТ НА АДМИНИСТРАТОРА НА КОНДОМИНИУМА
Възнаграждението на администратора
Отнемане и прекратяване на длъжност

С влизането в сила, на 18 юни 2013 г., законът за реформата на етажната собственост(бр. 220 от 11.12.2012 г.), изискванията за ставане на директор и задачите, на които същият трябва да изпълнява, са по-сложни, знак, че вървим към по-голяма професионализация на това, което трябва да се разглежда във всяко отношение като работа . Също регламентирано от Гражданския кодекс: статиите, които се занимават с етажната собственост, са тези, включени между 1117 и 1139. По-специално 1129, 1130 и 1131 се фокусират върху фигурата на администратора, свързана с участниците в събранието чрез връзка от представителство. Това означава, че той може да предприеме правни действия както срещу самите собственици, така и срещу трети лица. И по същия начин може да бъде съден за всяко действие по отношение на общите части на сградата, която управлява.

На срещата е задължително в сгради с повече от 8 изказвам съболезнования
Той носи гражданска и наказателна отговорност спрямо етажната собственост.
Няма професионален регистър, но синдикални асоциации.

Администраторът, за когото все още не съществува професионален регистър, е свързан с етажната собственост чрез мандатни отношения: той действа в изключителния интерес на самата етажна собственост и гарантира управлението на общите части на сградата. Назначаването му е задължително, когато има повече от 8 кооперации; събранието на етажната собственост е призвано да обмисли, с определен брой гласове, които трябва да представляват мнозинството от присъстващите и поне половината (или 500 хилядни) от цялата стойност на сградата. Заданието е с продължителност 12 месеца и втората година, освен ако отмяната не бъде разрешена, се подновява автоматично. В края на двугодишния период трудовият договор между страните се счита за прекратен и ще трябва да продължи положителното становище, изразено от събранието. Ако събранието не успее да избере администратора,всяка отделна етажна собственост (или напускащият администратор) има право да обжалва пред съдебния орган, който след това ще назначи назначението.

Завършил и актуализирал В допълнение към обичайните изисквания, установени от закона, администраторът на сградата трябва да има диплома за средно образование и да е задължен да следва периодични курсове за обучение.

Законодателен декрет 81/2008, известен също като „Консолидиран текст за здравословни и безопасни условия на труд“, той влезе в сила на 15/5/2008 (и коригиран със Законодателен декрет № 106 от 3 август 2009 г., както и от последващи допълнителни постановления). Тя остава първата справка в Италия по отношение на безопасността на работното място: тя съдържа информация за компаниите, работодателите и работниците относно това, което е от съществено значение и задължително да се отнася за превенцията, защитата на физическото и психическото здраве във всяка работна среда. А също и по отношение на оценката на риска и наблюдението на здравето, първа помощ и гасене на пожар.

Член 1129 от Гражданския кодекс е специфичен за "Назначаване, отмяна и задължения на администратора".

Член 1710 от Гражданския кодекс (старание на агента): „Агентът (администратор) е длъжен да съобщи на упълномощителя (етажната собственост) обстоятелствата, които може да са възникнали, които могат да определят отмяната или изменението на мандата“.

ЗАДЪЛЖЕНИЯТА НА АДМИНИСТРАТОРА НА КОНДОМИНИУМА: 360 ° ЗАЩИТА НА КОНДОМИНИУМИТЕ

В допълнение към осигуряването на използването на общи услуги и разрешаването на тяхното ползване, в еднаква степен с всички етажни собствености, администраторът има редица задължения, които не може да избегне. На първо място той трябва да изпълни резолюциите, гласувани от събранието, и всяка година да свиква специална за одобрение на доклада на етажната собственост. Освен това се изисква да се съберат вноските и да се поемат разходите за обикновената поддръжка на общите части; да се грижи за воденето на регистъра на етажната собственост (който съдържа личните данни на отделните собственици и на притежателите на вещни права и лични права на ползване), воденето на регистъра на протоколите от заседанията, регистъра за назначаване и отнемане на администратора и счетоводен регистър; съхранява документацията и предоставя на етажната собственост, който я поиска,състоянието на плащанията за разходите за етажна собственост и всички текущи спорове; изготвя годишния доклад за управление на етажната собственост и свиква събранието да го одобри в рамките на 180 дни.

Ако събранието на етажната собственост се съгласи, администраторът е длъжен да активира уебсайт на етажната собственост, който позволява на всички, които имат право да се консултират и изтеглят в цифров формат резолюциите, гласувани от събранието. Разходите за изграждането и управлението на уебсайта винаги се поемат от етажната собственост.

Сред задълженията на администратора, както се изисква от специфични разпоредби на закона, има и надзор на рисковете от промяна на качеството на водата. Всъщност, особено в най-старите сгради, наличието на стари железни тръби и резервоари за съхранение може да промени качеството на водата и да причини увреждане на здравето на етажната собственост.

Администраторът има задължението да открие текуща, пощенска или банкова сметка , през която преминават сумите, получени от етажната собственост или трети страни, включително тези, платени от името на етажната собственост. Както е установено от закона за реформата, всяка етажна собственост чрез администратора (който никога не може да откаже) има право на достъп до акаунта , проверка на управлението на счетоводството и при поискване отпечатва периодичното извлечение по сметката за своя сметка. , за да проверите разходните позиции и да проверите работата на администратора .

Когато сте работодател

Ако служителите (портиер, гледач, градинар и др.) Работят в кооперация, администраторът поема ролята на работодател и е длъжен да прилага разпоредбите на Законодателен указ 81/2008 по отношение на здравето и безопасността на работа. Когато, от друга страна, етажната собственост е клиент на договор, например за структурни интервенции в сградата, администраторът може да разчита на ръководител на проекта, който го освобождава от граждански и дори наказателни отговорности. Въпреки това администраторът винаги трябва да наблюдава работата и непрекъснато да проверява работата на мениджъра.

Ако етажната собственост не заплати разходите, администраторът има 6 месеца , считано от годишното закриване на бизнеса, да предприеме действия срещу него и, без събранието да го упълномощи, той може да получи незабавно изпълнително разпореждане . В очакване на съдията да изрази мнението си, разходите се "покриват" от останалите етажни собствености , разделени като процент на хилядни, преизчислени с изключение на неизпълнената етажна собственост. Освен това администраторът е длъжен да предаде на етажната собственост имената и размера на дълга на тези, които не са платили и могат, ако просрочените задължения продължават повече от семестър, да забранят използването на общи услугиподатливи на отделно удоволствие (като централно отопление, вода или асансьор) на етажната кооперация по подразбиране. Забраната обаче не трябва да засяга правото на здравна защита , предвидено в чл. 32 от Конституцията. И накрая, администраторът, с единодушното гласуване на събранието, може да създаде паричен фонд, в който да допринасят всички етажни собствености и от който да тегли пари в случай на просрочие.

Както е описано в чл. 1710 от Гражданския кодекс, администраторът е длъжен да изпълнява мандата „с усърдието на добър баща на семейство“: в случай на лошо управление, незаконни действия, извършени при изпълнение на неговата функция или небрежност, той носи гражданска отговорност спрямо етажната собственост и трети страни, докато не носи отговорност за каквито и да е щети, причинени от етажната собственост, които използват общо благо, при условие че регламентът за етажната собственост не изразява друго. Ако произшествие е причинено, например, от липсата на поддръжка на стълбите или асансьора, администраторът винаги носи отговорност за това, който носи гражданска отговорност дори в случай на неизпълнение на резолюция на събранието или в случай, че без становището на етажната собственост , решава да извърши работа по сградата. Що се отнася обаче до наказателната отговорност,италианската правна система не предвижда конкретна цифра за престъпление за администратора на етажната собственост, но това не изключва той да може да бъде преследван за някои престъпления. Най-често срещаните са обиди, клевета или нарушения на поверителността. Дори присвояването или фалшифицирането на бюджета на етажната собственост може да доведе до осъждане на администратора, който в присъствието на служители в етажната собственост е квалифициран като работодател и следователно се изисква да прилага всички правила, предвидени в законодателството за предотвратяване на злополуки. . Без да се забравя небрежността, свързана с обикновени стоки, която може да бъде преследвана в граждански контекст, но която може да има наказателни последици.Най-често срещаните са обиди, клевета или нарушения на поверителността. Дори присвояването или фалшифицирането на бюджета на етажната собственост може да доведе до осъждане на администратора, който в присъствието на служители в етажната собственост е квалифициран като работодател и следователно е длъжен да прилага всички правила, предвидени в законодателството за предотвратяване на произшествия. . Без да се забравя небрежността, свързана с обикновените стоки, която може да бъде преследвана в граждански контекст, но която може да има наказателни последици.Най-често срещаните са обиди, клевета или нарушения на поверителността. Дори присвояването или фалшифицирането на бюджета на етажната собственост може да доведе до осъждане на администратора, който в присъствието на служители в етажната собственост е квалифициран като работодател и следователно се изисква да прилага всички правила, предвидени в законодателството за предотвратяване на злополуки. . Без да се забравя небрежността, свързана с обикновени стоки, която може да бъде преследвана в граждански контекст, но която може да има наказателни последици.е длъжен да прилага всички правила, предвидени в законодателството за предотвратяване на произшествия. Без да се забравя небрежността, свързана с обикновените стоки, която може да бъде преследвана в граждански контекст, но която може да има наказателни последици.е длъжен да прилага всички правила, предвидени в законодателството за предотвратяване на произшествия. Без да се забравя небрежността, свързана с обикновените стоки, която може да бъде преследвана в граждански контекст, но която може да има наказателни последици.

Законът за реформата от 2013 г. предвижда, че събранието на етажната собственост, ако сметне за целесъобразно, може да откаже назначаването на администратора, ако той не представи индивидуална застрахователна полица за гражданска отговорност, която се прилага за всички действия, извършени в упражняване на неговия мандат. По този начин, въпреки че законът не го задължава, без застраховка администраторът не може да започне работата си или, в зависимост от обстоятелствата, да бъде отменен. Изкуството. 1129, освен това уточнява как самият директор е длъжен да коригира лимитите на политиката, ако по време на мандата събранието на акционерите обсъжда извънредни намеси. Корекцията, направена в началото на работата, не трябва да бъде по-малка от одобрения размер на разходите. Освен това,ако директорът е обхванат от общо застраховане за професионално обезщетение, за цялата извършвана от него дейност, „тази полица трябва да бъде интегрирана с декларация от застрахователната компания, която гарантира условията, предвидени в предходния период за конкретната кооперация ". Администраторът плаща полицата, освен ако събранието не реши да разпредели разходите между етажната собственост.

На входа на етажната собственост или на мястото за по-общо ползване, достъпно и за трети страни, трябва да бъдат публикувани общата информация, адрес и данни за контакт, включително телефонни номера, на администратора.

Възнаграждението на администратора

Както се изисква от чл. 1129 от Гражданския кодекс, при липса на референтна тарифа, при приемане на назначаването или подновяването, директорът трябва да посочи „аналитично, под наказание за нищожност на самото назначение“, възнаграждението за извършената дейност. Сумата, към която трябва да се добави ДДС, трябва да включва всички разходни позиции, от професионално обучение до канцеларски материали, и обикновено варира в зависимост от броя на апартаментите в сградата.

Отнемане и прекратяване на длъжност

Администраторът може да бъде оттеглен по всяко време от сградата на етажната собственост, със същото мнозинство, необходимо за назначаването. Без „справедлива причина“ директорът, освободен от длъжност, може да поиска договорената такса и в някои случаи обезщетение за щети. С основателна причина обаче отнемането може да бъде разпоредено и от съдебния орган по искане на една етажна собственост. Администраторът, наред с други неща, може да бъде отменен, ако: