Съдържанието е обработено
- Асансьор: безопасност за всички
- Усуфрукт и гола собственост
- Случаят с бившите съпрузи
- Преди да закупите, проверете какво вече е одобрено
Управлението на кооперация включва два различни вида разходи: обикновените се отнасят до редовната поддръжка на общи услуги, като асансьор и стълби. За тяхното одобрение при първото повикване се изисква благоприятният глас на половината от присъстващите на събранието, представляващ половината от стойността на сградата; при второ обаждане, да на 1/3 от собствениците и 1/3 от стойността на сградата е достатъчно. Извънредните разходи, от друга страна, включват всички тези, произтичащи от изключителни интервенции, като например обновяване на покрива или подмяна на котела. По принцип мнозинствата, необходими за одобряване на тези разходи, варират в зависимост от икономическия размер на поддръжката.
За извънредни интервенции, като цяло, събранието във втората покана може да се обсъжда с мнозинство от 1/3 от етажната собственост, които представляват поне 1/3 от хилядната стойност на сградата. За най-скъпите (и значими) работи сборката винаги трябва да се обсъжда с мнозинството от присъстващите, което представлява поне половината от хилядната стойност на етажната собственост. Извънредните разходи могат да включват и иновации, т.е. онези интервенции, насочени към иновации на общи неща: за тяхното одобрение се изисква мнозинството от присъстващите на събранието (половината плюс едно), представляващи поне 2/3 от стойността на сграда. Правилата за разпределение на разходите се съдържат в договорния регламент за етажната собственост и само при негово отсъствие се прави позоваване на Гражданския кодекс. По-специално,съгласно член 1123, разходите за опазване и ползване на общите части, за иновациите, одобрени с мнозинство, и за услугите от общ интерес трябва да бъдат разделени пропорционално на стойността на собствеността на всяка етажна собственост; от друга страна, в случай на неща, предназначени да обслужват етажната собственост в различна степен, разходите се разделят пропорционално на ползването, което всеки може да направи от тях.
За извънредни разходи, включително тези за „изключителни“ намеси, мнозинствата, необходими на срещата, се променят в зависимост от икономическия субект на вида на поддръжката.
Именно извънредните разходи създават най-големите проблеми за администраторите на етажната собственост; например тези, свързани с асансьора или други общи части, използвани по различен начин от отделните кооперации. Но не само. Дори в случай на продажба на имот, извънредните разходи могат да създадат объркване: новият собственик може да намери себе си да плаща за одобрени интервенции, преди продажбата да е била успешна. Или отново: кой има право да плаща между плодоползвателя и голия собственик? А между разведени? Да видим.
Асансьор: безопасност за всички
Той е собственост на всички кооперации само ако е бил монтиран по време на строителството на сградата. Ако, от друга страна, е създаден по-късно, имуществото и свързаните с него разходи се дължат само на тези, които са го добавили и го използват. Като се има предвид, че по отношение на обикновените и извънредните разходи, при липсата на различни разпоредби на договорните разпоредби за етажната собственост, те трябва да бъдат разделени между етажните собствености, наполовина според височината на пода на имота, обслужван от асансьора, и за другата половина въз основа на стойността на всеки апартамент в сравнение с общата стойност на етажната собственост. Ако, от друга страна, е необходимо да се извърши работа за адаптиране на системата към правилата за безопасност, всички етажни собствености трябва да допринесат,дори тези, които живеят в приземния етаж, или собствениците на магазини, които не използват асансьора, тъй като всеки ще се възползва от тази намеса, тъй като спомага за увеличаване на търговската стойност на сградата.
Усуфрукт и гола собственост
Отношенията между плодоползвателя (който се ползва от актив, чийто имот принадлежи на друго лице) и голия собственик (който притежава правото на собственост върху актива, но няма право да се ползва от него) се уреждат от Гражданския кодекс. Плодоползвателят може да участва в срещи на етажната собственост и да изразява своя глас, но само по въпроси на обикновената администрация и ползването на общи неща и услуги. За иновации, реконструкции и извънредна поддръжка обаче само голият собственик може да реши, освен ако последният не откаже да извърши ремонта на имота, поставен за негова сметка, или забави изпълнението му без основателна причина. В този конкретен случай плодоползвателят има право да гласува и да извърши интервенциите за своя сметка и да поиска възстановяване на сумата от голия собственик.Речта не се променя при разпределението на разходите за управление: плодоползвателят плаща обикновените, като поддръжка на отоплителната система или малки ремонти на асансьора, докато извънредни разходи (обновяване на фасадата или подмяна на котела) са отговорност на голия собственик. Във всеки случай след реформата на етажната собственост (която влезе в сила на 18 юни 2013 г.), съгласно чл. 67, последен параграф, Разпоредба за прилагане на Гражданския кодекс, "голият собственик и плодоползвателят са солидарно отговорни за плащането на вноски поради администрацията на етажната собственост". Преведено означава, че и двамата са длъжни да заплатят разноските, но само тези, направени след 18 юни 2013 г. За предишните такси обаче кредиторът ще трябва да отмъсти срещу плодоползвателя или неговите наследници.
Случаят с бившите съпрузи
За разделени или разведени, дори плащането на разходите за етажна собственост понякога е причина за спор.
• Върховният съд е установил, че освен ако двамата не се договорят друго, когато семейното жилище се приписва на съпруга / съпругата несобственик, последният трябва да плати обикновените разходи, докато извънредният труд се поема от съпруга / съпругата собственик.
• Когато двамата бивши са съсобственици, в допълнение към обикновените разходи, съпругът правоприемник също ще трябва да плати извънредния труд, пропорционално на своя дял от собствеността.
Преди да закупите, проверете какво вече е одобрено
Понякога се случва, че след закупуване на апартамент, етажната собственост представя на стария и новия собственик сметката, свързана с извънредни интервенции по поддръжката, решена преди продажбата да премине. В този случай етажната собственост може да поиска разходите безразлично от продавача и купувачите, по силата на принципа на солидарност. Във вътрешни отношения на продавач / купувач обаче новият собственик няма да трябва да плаща разходите, ако произведенията са одобрени от събранието преди прехвърлянето на собствеността върху имота.
• Няма значение дали новите произведения ще бъдат построени след продажбата и ще се ползват само от новите собственици.
• Въпреки това, по време на подписването на договора, страните могат да се договорят по различен начин и да решат, че разходите за разходите, одобрени преди акта, остават отговорност на купувача.
В сътрудничество с адвоката Силвио Рецонико, национален президент на Federamministratori / Confappi, тел. 02/33105242. www.fna.it