Съдържанието е обработено
- Фазите на наема за закупуване
- Наемът
- Задължения на страните
- Ами ако наемателят не плати наема?
- Ами ако наемателят вече не иска да купи имота?
- Кой плаща данъците?
- Ползи и рискове за страните
Много важна стъпка в живота на всички, особено на младите двойки, е закупуването на първото жилище, но предвид трудностите при достъпа до ипотеки и липсата на необходимата ликвидност, наскоро беше въведен алтернативен начин на покупка спрямо класическото купуване и продажба.
Говорим за наем за покупка , договор, въведен с декрета на Sblocca Italia, с който собственикът на имот доставя жилище на наемателя и бъдещия купувач, който плаща наем. В края на период, определен в договора, наемателят може да реши да закупи имота, като приспадне част от вече платените такси от крайната цена. Нека разгледаме отблизо всички основни аспекти, свързани с наема за покупка.
Фазите на наема за закупуване
Нека започнем с това, че наемът за закупуване може да бъде определен за всеки тип имот, който искате да закупите в бъдеще: за жилищна, но и за търговска употреба. Може да се отнася и за имот в процес на изграждане. Ако обаче активът е в необработено състояние, ще е необходимо да се отмени ипотеката върху него; възможно е обаче да се предвиди приемането на заема. Собственикът и наемателят трябва да сключат договор, в който да подчертаят някои специфични елементи, които са:
- незабавното отстъпване от собственика на ползването на имота;
- задължението за плащане на такса, състояща се от два различни компонента: този, предназначен за заплащане на ползване (възнаграждение за удоволствието) и който трябва да бъде начислен към покупната цена;
- правото да закупи имота в срока, установен в договора;
- възможността за приписване на продажната цена на частта от наема, посочена за тази цел в договора.
Има две фази, в които наемът за покупка е разделен и те са:
- концесията на ползването на имота от собственика на наемателя, който е длъжен да плати договорения наем на концедента (както за компонента, предназначен за използване, така и за това да бъде начислена към покупната цена);
- всяко прехвърляне на собствеността върху имота от концедента на наемателя: няма взаимно задължение за продължаване на акта за продажба, но законът признава правото на наемателя за покупка. След изтичане на срока, предвиден в договора, вие сте свободни да решите дали да продължите с покупката или не.
От това следва, че ако наемателят реши да не купува имота, с изтичането на срока договорът ще престане да има никакво действие и собственикът ще има право да върне имота и да запази целия компонент на таксите, които могат да се използват.
Ако вместо това той реши да упражни правото на покупка, от концедента ще се изисква да даде съгласието си за продажбата, а наемателят от своя страна трябва да плати договорената цена, нетно от вече платените такси за компонента, който ще бъде начислен към цената.
Наемът
В договора за наем за покупка трябва да се обърне особено внимание на посочването на наема, който наемателят трябва да плати на собственика на имота. По-специално трябва да бъдат посочени двата компонента на таксата, в противен случай един и същ договор ще бъде обезсилен. Тези компоненти са един, предназначен за плащане на ползване (възнаграждение за удоволствие), а другият се начислява на цената, в случай че наемателят реши да упражни правото си на покупка.
Задължения на страните
Ето взаимните задължения и права на наемателя на наемателя:
- опис и гаранция : наемателят трябва да извърши доставката на имота в държавата, в която се намира, и да продължи с описа и да даде гаранция като тази, предвидена за лизинга, т.е.депозитът, направен от наемателя с лизингодателя, не повече от тримесечен наем (изчислява се само по отношение на частта, дължима на плащането на ползване)
- обикновена поддръжка : наемателят отговаря за разходите и като цяло за таксите, свързани с попечителството, администрацията и обикновената поддръжка на сградите и свързаните с тях етажни сгради (ако имотът е в етажна собственост). Обикновената поддръжка е ремонт на допълнителни елементи на сгради, които по своя характер се износват и се влошават в резултат на нормалното им използване (например разходи, свързани с кранове, канали, ключове, дръжки, стъкло, покрития, санитарна арматура, системи електричество, вода и газ, които не са вътрешни в структурата на сградата Наемателят също е обременен с извънредни ремонти, причинени от неизпълнението му на задълженията за обикновена поддръжка.
- Извънредни ремонти: собственикът, който предоставя имота, е отговорен за извънредни ремонти на имотите и свързаните с тях етажни части, ако имотът се намира в кооперация. Извънредни ремонти са тези, необходими за осигуряване на стабилността на основните стени и сводове, подмяната на гредите, обновяването, изцяло или за значителна част, на покривите, подовете, стълбите, акведуктите, подпорните или околните стени. Той не е изчерпателен списък и може да включва всички интервенции върху структурни части на сгради и такива за подмяна на оборудване (електричество, водопровод, отопление, други).
Ами ако наемателят не плати наема?
Ако наемателят не изпълни основното си задължение, т.е. да плати наема, лизингодателят може да започне процедура по принудително изпълнение върху активите на наемателя (член 2910 от Гражданския кодекс), за да получи дължимото или да поиска решението на договор. След като договорът бъде прекратен, концедентът ще има право не само на връщане на собствеността (ако наемателят не предвиди освобождаването на имота, концедентът ще трябва да предприеме ново правно действие срещу него), но и да придобие наемите до по това време е платил цялата им сума, а следователно и частта, която трябва да бъде приписана на трансферната цена, която ще бъде направена от неговия концедент като обезщетение, за да му бъде компенсирана претърпената вреда.
Ами ако наемателят вече не иска да купи имота?
Страните не са длъжни да пристъпят към уговарянето на акта за продажба до крайния срок, посочен в договора. Всъщност наемателят може да реши да не продължи с покупката и договорът, след изтичане на договорения срок, ще престане да има ефект. Следователно концедентът ще има право да върне имота и да задържи наемите, платени до този момент за ползването на къщата, докато той ще трябва да върне частта от компонента, която да бъде приписана на продажната цена на наемателя.
Кой плаща данъците?
По време на периода на използване на имота, данъците, свързани с притежаването на имота като imu, се начисляват на собственика, както в случаите на наеми, докато данъкът трябва да бъде платен отчасти от собственика и отчасти от наемателя, в съответствие с процентите, определени от всяка община. Тарифата (данък върху отпадъците) се начислява на наемателя като собственик на имота.
Ползи и рискове за страните
Предимствата за тези, които решат да продадат имот с наем за закупуване, са преди всичко големият брой потенциални купувачи, които могат да намерят в сравнение с класическата продажба. Най-големият риск обаче е, че наемателят реши да не купува имота, но в този случай собственикът може да запази цялото или част от платеното от наемателя, за да бъде таксувано по цената. Другият риск е да се намери имотът, зает от наемателя, който е изгубил неизпълнение, и да се наложи да се обжалва пред съдията да го освободи и да го продаде на други. Собственикът също с наема за закупуване поддържа собствеността върху имота, докато не бъде платена пълната договорена цена.
Наемателят, от друга страна, няма да има задължение, а само правото да закупи имота с пълна свобода да реши, след изтичане на срока, да упражни или не това право. Освен това, сред предимствата се подчертава, че разходите, понесени от него, ще бъдат ограничени само до обикновена поддръжка, докато тежестта на преките и местните данъци (IMU, по-висок дял на TASI), ще остане отговорност на собственика / продавача.