Който реши да купи къща, трябва да се съобрази с редица задължения. А основна стъпка в процеса на купуване и продаване на недвижими имоти опасенията на предварителен договор, известен също като компромис . Това е споразумение между продавача и купувача , с което двамата взаимно се задължават да сключат последващ и окончателен договор за продажба. Компромисът не е задължителен , но е предвиден по конкретни причини, които не позволяват незабавна продажба, но задължава страните да завършат сделката. Например , помислете за купувача, който няма незабавно парични средства за закупуване на къщата и следователно трябва да се свърже с банка или финансова компания, за да получи ипотека., или на продавача, който все още не е получил новата къща за продажба. В тези случаи трябва да се направи компромис .
Характеристиките на предварителния договор за продажба
Това е реален договор, който винаги трябва да бъде в писмена форма, като се обръща особено внимание на съдържанието. Ако например напишете в предварителния договор „Tizio продава на Caio, който купува имота, намиращ се в via …“, в този случай това не е предварителен договор, а реална продажба. В компромиса обаче "Тизио обещава на Гай да продаде, а Гай обещава на Тизио да купи имота, разположен в …". Компромисът трябва да съдържа всички съществени елементи на договора, които страните се ангажират да определят: тяхното изрично съгласие , определянето на недвижимия имот, с посочване на адреса, характеристиките на имота, който ще се прехвърля (апартамент, вила и др., брой и характер на стаите, кадастрални данни, приложение на етажни планове, сертификат за енергийни характеристики), както и цената на продажбата. В компромиса могат да бъдат включени допълнителни клаузи, наречени „спомагателни“ , като например срока, в рамките на който да се пристъпи към определяне на окончателния договор за продажба. На времето в този случай се определя от ипотеката, че купувачът поема или от сключването на работата и последващата доставка на имота на продавача. Крайният срок за сключване на продажбата може да бъде прост(когато една от страните не желае или не може да сключи окончателния договор, той ще бъде в неизпълнение и в неизпълнение, но договорът ще остане задължителен) или от съществено значение (когато страната, в чийто интерес е определен срокът, не декларира в рамките на 3 дни от изтичане на желанието за изпълнение на договора, последният ще бъде разрешен от закона, автоматично, без необходимост от допълнителни декларации и следователно самият договор вече няма да обвързва страните). Компромисът може да бъде съставен от нотариус с публичен акт или заверено частно споразумение .
Преписването в регистрите на недвижимите имоти и регистрация в Приходната агенция
А защита на страните , след като на предварителния договор е предвидено, е неговата транскрипция в имоти регистрира Real , публичните регистри, в които се вписват всички дела, свързани с недвижими имоти, като дарения, ипотечни регистрации, възбрани и т.н. За транскрипцията се изисква намесата на нотариуса. В този случай плащането на ипотечния данък от 200 евро и ипотечния данък от 35 евро се добавя към данъка за регистрация и гербовото мито от 155 евро . След като предварителното споразумение бъде транскрибирано, всяка друга последваща операция, свързана с имотния обект на бъдещата продажба, няма да има ефект върху обещаващия купувач. Преписването на предварителното споразумение вече не е ефективно, ако окончателният акт за продажба не бъде преписан в рамките на 1 година от датата, уговорена от страните за сключване на договора, или във всеки случай в рамките на три години от самото преписване на предварителния договор.
Не само преписано: предварителният договор трябва също да бъде регистриран в Агенцията за приходите в рамките на 20 дни от подписването или 30, ако договорът е съставен с намесата на нотариус. По време на регистрацията трябва да се плати данъкът за регистрация, който има фиксирана сума от 200 евро , независимо от цената на продажбата и гербовото мито, равно на 16 евро на всеки 4 страни и във всеки случай на всеки 100 реда. Когато договорът предвижда авансово плащане, данъкът за регистрация се дължи в размер на 0,50% върху сумите, предоставени като депозит за потвърждение и 3% от сумите, предоставени като аванс върху продажната цена. Трябва обаче да се отбележи, че данъкът, платен по предварителния договор, ще бъде приспадан от данъка, платен за регистрацията на окончателния договор.