Съдържанието е обработено
- Имотът е разделен
- Ползи за двете страни
- Какво право искате да запазите?
- Използването на плодове
- Задължения на собственика
- Използване и дом
- Поддръжката
- Извънредни ремонти
- Гласувайте в събранието на етажната собственост
- Данъци и разходи
- Ползи
- Цената
- Имотът може да бъде продаден
- Можете да платите на няколко вноски
- Как да направите правилните изчисления
- В Торино, проект на общината
С продажбата на голата собственост върху имот, чистата собственост върху имот се прехвърля на купувача без право на ползване, докато реалното право на удоволствие (всъщност състоящо се от няколко аспекта, както ще видим по-нататък) остава в полза на продавача. Следователно собствеността върху даден актив (като например недвижим имот) се състои в „съблеченото“ имущество с едно или повече вещни права за ползване, за предварително определен срок или за целия живот на притежателя или собствениците на такива права. Между договарящите страни (продавач и купувач) се установява един вид връзка, която ще продължи с течение на времето, с ефекти, които ще настъпят в бъдеще. Следователно е важно предварителният договор за продажба (който се подписва преди окончателния и който трябва да бъде регистриран) да отчита всички най-малки подробности,така че и двете страни да бъдат добре защитени.
Имотът е разделен
Нашият Граждански кодекс ви позволява да "разделите" имота на две. И все пак правната възможност за разделяне на различните видове вещни права на ползване на стоки от чистата собственост и различните възможни форми на продажба са малко известни в Италия и също са обект на различни предразсъдъци.
Ползи за двете страни
За тези, които купуват имот с тази формула, ползата се крие в плащането на имот на по-ниска цена от пазарната стойност; докато за тези, които продават, предимството се състои в непосредствения доход, запазване на едно или всички предоставени права на удоволствие.
Какво право искате да запазите?
Правото на ползване, оставено на продавача, може да бъде пълно или ограничено до използване или жилище; за цял живот или за договорно определен срок: който продаде имот в гола собственост, може да запази за себе си (или за едно или повече определени лица) правото на плодоползване, това на ползване или това на жилище. В първия случай субектът може да живее или да наема имота, като отнема наема, докато в останалите случаи той може да го използва или да живее в него и не може да прехвърли това право на трети страни: то е строго лично. Всички спецификации ще видим по-късно.
Истинското право на удоволствие, и по-специално това на плодоползването, е свързано с правото на собственост върху актив. Нашата правна система ви позволява да разделите тези права, като приписвате тези на удоволствие на притежател, различен от собственика.
Използването на плодове
Узуфруктът (чл. 978 от Гражданския кодекс) е право, което се състои в възможността да се ползва от актив и свързаните с него доходи, дори ако той остава собственост на други. С основно ограничение: забраната за промяна на предназначението. Например, ако се отнася до плодоползването на даден район, собственикът на правото (плодоползвателят) не може да го построи, както не може да трансформира това, което е градина, в паркинг. В случай на имот, плодоползвателят има право да го отдаде под наем на трети лица. По закон обаче договорът за наем не може да продължи повече от 5 години от смъртта на плодоползвателя.
Задължения на собственика
Плодоползвателят трябва да върне актива в края на правото си (при изтичане или при смърт); използвайте го с „усърдието на добрия семеен човек“; направи инвентаризация, освен ако не се раздава; осигуряват сигурност, освен ако не се предоставят; да се изправи на обикновените разходи за администриране, поддръжка и пазене на актива; плащат данъци и роялти, наеми на земя и други тежести, които засягат доходите. е изкуство. 1004 от Гражданския кодекс да предвиди тези разходи и такси да се поемат от плодоползвателя.
Използване и дом
Правата за ползване и пребиваване са определени съответно от членове 1021 и 1022 от Гражданския кодекс. Употребата се състои от правото да се използва определен актив и, ако има интерес, да се събират приходите (ограничени до собствените нужди и нуждите на семейството). Жилището се основава на правото на живот в къща във връзка със собствените и семейните нужди. Той представлява едно от наследствените права на оцелелия съпруг: след смъртта на единия съпруг, другият има право да живее в семейното жилище (ако е собственост на съпруга) и да използва мебелите, които го обзавеждат, за целия си живот . И двете са лични права, тоест строго свързани със собственика на правото и следователно като такива не могат да се прехвърлят. За разлика от плодоползвателя, който може да отдаде имота под наем,в случаите на използване или пребиваване това е забранено, под наказание за загуба на правото. За всички останали важат правилата за плодоползване.
Поддръжката
Продавачът отговаря за обикновените разходи за поддръжка (възстановяване на мазилката, боядисване на врати и прозорци, боядисване на стени), т.е. всички разходи, които обикновено се поемат от наемател. Докато купувачът има право само на извънредни разходи. Неотдавнашната реформа на етажната собственост (закон 220/2012), която влезе в сила на 18 юни 2013 г., обаче установява пълна солидарност между плодоползвателя и голия собственик към етажната собственост. Това означава, че двете цифри отговарят солидарно - наполовина - за плащането на разходите за етажна собственост. Така че, ако никой от вас не плати дължимото, етажната собственост може да поиска и двамата да изплатите дълга.
Извънредният ремонт е отговорност на голия собственик. Изкуството. 1005 от Гражданския кодекс прави списък, но той не е изчерпателен: „те са тези, необходими за осигуряване на стабилност на основните стени и сводове, подмяна на греди, обновяване, изцяло или в значителна част, на покриви, подове, стълби, насипи, акведукти , подпорни и заобикалящи стени ". На практика това определение включва онези ремонти, които не са предвидими като нормален ефект, в краткосрочен или средносрочен план, от използването и удоволствието от вещта и се състоят в подмяна или възстановяване на основни части на конструкцията, чиито разходи са непропорционални на до нормалния доход, произведен от самата вещ. Ако обаче те станат необходими поради небрежност или неизпълнение на задълженията за обикновена поддръжка, тогава те са отговорност на плодоползвателя.По същество ние се регулираме както в динамиката на наемодателя / наемателя.
В случай на решения относно ремонти на етажна собственост, относителното право на глас в събранието принадлежи на: плодоползвателя, в случай на ремонти, свързани с обикновена поддръжка; на голия собственик, в случай на иновации, реконструкция или извънредни дейности по поддръжката.
Данъци и разходи
Не се възползва от закупената стока, голият собственик няма данъчна тежест за цялото време на правото на ползване, запазено за продавача. При закупуване на голата собственост, купувачът ще трябва да плати следните данъци:
- Регистрационна такса
- данък върху ипотеката
- кадастрален данък
в намалена степен според възрастта на плодоползвателя, както е показано в таблицата (публикувана отстрани), периодично актуализирана от Министерството на финансите при промяна на законовата ставка, която от началото на януари 2022-2023 г. е спаднала от 2,5% на 1% .
Ползи
В допълнение към по-евтините данъци по време на фазата на закупуване, купувачът може - ако има необходимите реквизити - да се възползва и от субсидията "първо жилище": позволява намаляване на данъка за регистрация от 9 на 2% и плащането на данъци върху ипотеката и кадастра с фиксирана мярка (в момента равна на 50 евро всяка). Продавачът, плодоползвателят или собственикът на правото на пребиваване, се наслаждава изцяло на продадените стоки и следователно, според закона, всички данъчни такси, свързани с имота, остават за негова сметка: по-точно иму и данък върху доходите на физическите лица.
Цената
Стойността на голата собственост зависи от продължителността на правото на удоволствие, което е оставено на продавача (технически: резерв за удоволствие от актива). Ако резервът е за цял живот или до смъртта на носителя на правото, стойността се определя въз основа на продължителността на живота на последния. Продължителността на живота е очакваният брой (в статистически смисъл) години остатъчен живот в определена възраст и не бива да се бърка с така наречения „среден живот“. Продължителността на живота се изчислява чрез анализ на таблиците на смъртността (известни също като актюерски таблици), които варират в зависимост от някои фактори, включително екологичните. Трябва да се отбележи, че продължителността на живота също се различава в зависимост от пола: жените живеят по-дълго. Ако продавачите са повече от един,общото дълголетие на съжителстващите субекти е малко по-високо от най-младия от продавачите. Най-новите официални данни са публикувани на уебсайта на Istat (www.istat.it). По принцип реалната пазарна стойност на голия имот може да варира между 50% и 70% от търговската стойност на имота в пълна собственост, дори когато продавачът е много стар. За да направите сравнение с други ситуации, вземете предвид, че имот, зает от наемател (който плаща наема), струва средно с 30% по-малко от стойността му.дори когато продавачът е много стар. За да направите сравнение с други ситуации, вземете предвид, че имот, зает от наемател (който плаща наема), струва средно с 30% по-малко от стойността му.дори когато продавачът е много стар. За да направите сравнение с други ситуации, вземете предвид, че имот, зает от наемател (който плаща наема), струва средно с 30% по-малко от стойността му.
Имотът може да бъде продаден
Ако сте закупили гола собственост, не е нужно да чакате смъртта на тези, които я използват, за да препродадат имота. И все още можете да реализирате печалба с разликата в цената: тъй като плододадението междувременно е остаряло, ще се приложи по-ниска отстъпка за стойността на недвижимия имот въз основа на таблиците, които отчитат възрастта; което означава, че активът е преоценен.
Колко струва голата собственост върху имот на пазара? Обикновено около 50-70% от търговската стойност на същия имот в пълна собственост.
Можете да платите на няколко вноски
Най-често срещаната формула в Италия предвижда плащането на цената на голата собственост в едно решение. Що се отнася до напълно притежаваните имоти, е възможно да се организира плащане на вноски. Собствеността се прехвърля на цена, платена отчасти авансово и отчасти с определени месечни плащания, които могат да се индексират ежегодно. И че в случай на смърт на продавача продължават да се изплащат на наследниците, до падежа. Тогава има и формулата за плащане с анюитет (viager), широко разпространена например във Франция, но рядко в Италия. Това е случаен договор, тъй като общата цена не може да бъде известна предварително: плаща се депозит, изчислява се месечен доход, но броят на плащанията зависи от това колко дълго оцелява продавачът. Залог ".Проблемът е, че в Италия доживотната рента се приравнява на доходите от служители (член 50 от президентския указ 917/86) и се облага съответно.
Как да направите правилните изчисления
За оценка на пазарната стойност на напълно притежавания имот се прилага коефициент според възрастта на действителния собственик (жител / и) на къщата. Тези коефициенти се изготвят периодично от Министерството на финансите и се основават на статистическата продължителност на живота в Италия и на законния лихвен процент в сила. Като правило, колкото по-стар е продавачът, толкова по-висока е покупната цена.
Таблица на коефициентите за определяне на права на ползване от живот и анюитети (или пенсии), изчислени при законовия лихвен процент от 1% (референтна година 2022-2023)
Постановлението на министъра на финансите от 12 декември 2013 г. (публикувано в Официален вестник № 292 от 13 декември 2013 г.) предвижда намаляване на законовата ставка от 2,5% на 1%, считано от 1 януари 2022-2023 г. Следователно, актуализирани са коефициентите, свързани с правото на плодоползване за формирани публични актове, за удостоверени и неудостоверени частни актове, представени за регистрация, за открити наследства и за дарения, направени от 1 януари 2022-2023 г. (Министерски декрет за икономика и финанси от 23 декември 2013 г. относно GU 303 от 28 декември 2013 г.). Следователно таблицата на коефициентите, приложена към Консолидирания закон за данъка върху регистрацията - президентски указ 131/1986), беше актуализирана, както по-горе. Указът също така определя множителя, който да се използва при определяне на данъчната основа за установяване на анюитети и пенсии на 100 пъти.
Пример за изчисляване на стойността на гола собственост
- Стойност на напълно притежаван имот: 150 000 евро (а)
- Текущ законоустановен лихвен процент: 1% (б)
- Възраст на бенефициера (завършени години): 55 години
- Коефициент според таблицата: 65 (c)
- Годишен доход: (а) х (б) = 1500 евро (г) (или 150 000 евро х 1%)
- Обичайна стойност: (d) x (c) = 97 500 € (e) (или 1500 x 65)
- Голяма стойност на собствеността: (а) - (д) = 52 500 евро (или 150 000 евро - 97 500 евро)
В Торино, проект на общината
Продажбата на дома ви в гола собственост може да бъде голяма помощ за възрастните хора и хората в затруднено положение, които се нуждаят от ликвидност, за да се справят с ежедневието, може би с медицински грижи. Имайки предвид това, община Торино стартира експериментален проект, който планира да помогне на тези категории чрез закупуване на техните имоти с тази формула, при благоприятни икономически условия за двете страни (www.comune.torino.it/).
В сътрудничество с Avv. Силвио Рецонико, национален президент на Federamministratori / Confappi, тел. 02/33105242, www.fna.it