Съдържанието е обработено
- 1. Ипотека: за какво става дума?
- 2. Има три вида ипотека
- Euribor, Irs и Spread
- Ипотеката
- 3. Заемът е свързан със стойността на къщата
- 4. Отпуска ли се само за закупуване на построена къща?
- ТАН
- Данъчни облекчения: какво казва данъчната служба
- АПР
- Суброгация
- 5. В случай на съвместна регистрация, може ли само един от собствениците да го поиска?
- 6. Изчисляване на ставки
- 7. Как да направите правилно сравнение между различните оферти
- 8. В този период кой тип е по-удобен?
- 9. Каква е идеалната продължителност?
- 10. Гаранциите, от които се нуждаете
- 11. Лицето, което отпуска заема, се нуждае от застраховка
- 12. Банката има оценено имущество
- 13. На какъв етап се извършва финансирането?
- 14. Кой избира нотариуса?
- 15. В случай на неплатени вноски, какво се случва?
- 16. Документите, които трябва да бъдат представени
- 17. Предсрочното затваряне на заема
- 18. След като плащанията приключат, какво трябва да направя?
- 19. Имот с ипотека може да бъде продаден
- 20. Възможно ли е да кандидатствате за няколко ипотеки върху различни имоти?
- От нотариуса
- Стрес тест
1. Ипотека: за какво става дума?
Заемът е средносрочен заем, чиято продължителност обикновено варира от минимум 5 до максимум 30 години. Обикновено банката е помолена да купи, обнови или построи имот; може да се използва и за заместване или рефинансиране на заеми, вече получени за същите цели. Той е обезпечен с ипотека върху имота, поради което точното определение е „ипотечен заем“. Изплаща се с периодичното плащане на вноски (месечни, тримесечни, полугодишни или годишни), включително главница и лихва.
2. Има три вида ипотека
При фиксирана лихва Лихвата остава тази, установена при подписването и остава постоянна през цялото времетраене на договора. Това дава сигурност на сумите на единичните вноски; недостатъкът е невъзможността да се възползвате от всякакви намаления след началната дата.
Променлива лихва Стойността се променя при предварително определен срок на валидност от самото начало, след колебанията на референтен параметър, пазарен лихвен процент или парична политика, обикновено Euribor. Основният риск, който носи този тип, е да се налага да плащате по-висока вноска в бъдеще. При една и съща продължителност променливите ставки първоначално са по-ниски от фиксираните, но могат да се повишат по-късно. Подходящ е за тези, които искат заем, който винаги е в съответствие с пазарните тенденции, или за тези, които очакват бъдещи лихвени намаления; като го изберете, е необходимо да се оцени способността на човек - от икономическа гледна точка - да „понесе“ всяко увеличение на вноската.
Смесен процентВъз основа на "комбинацията" между тези два основни вида е възможно да има заеми, които предвиждат преход от фиксирани към променливи лихви - или обратно - при предварително определени срокове и / или при определени условия, посочени в договора, и ипотеки с балансирана лихва, които предвиждат дял с фиксирана ставка и една с променлива ставка по ваш избор. Предлагат се и ипотеки с променлива лихва с максимална стойност, която се променя с течение на времето според колебанията на параметъра Euribor; обаче е определен таван на договора, който никога не може да бъде надвишен.
- За да сравните различните оферти, вижте Taeg (Годишен процент на процент).
- Стрес тестът за вашите доходи ясно показва каква вноска можете да платите.
- Оценете колко интерес се увеличава чрез увеличаване
на продължителността.
Euribor, Irs и Spread
Първата е референтна стойност, изчислена ежедневно, която показва скоростта, с която банките плащат парите към този момент; определя променливостта на вноската в ипотеките с променлива лихва. IRS е лихвеният процент, използван за транзакции с фиксиран лихвен процент от много банки, който се променя с течение на времето (и следователно и последващият лихвен процент), но само до деня на нотариалния акт. Спредът представлява процентът, който всяка банка добавя към цената на парите като собствен приход.
Ипотеката
Това е правото на гаранция върху актив, обикновено имущество: то дава право на първи отказ върху актива, което служи за защита на кредитора срещу опасността от несъстоятелност. Той се установява чрез регистрация в публични регистри и тежи върху целия имот, който е обект на него, включително неговите „принадлежности“ (например гараж). Собственикът на ипотекирания имот може свободно да го използва, тоест да живее, наема или дори продава. Когато дългът приключи, ипотеката също се погасява.
3. Заемът е свързан със стойността на къщата
Като цяло платената сума достига 80% от стойността на имота, но в лицето на определени покрития някои институти отиват по-далеч и достигат до 95%. В този случай обаче почти всички банки влошават договорните си условия.
4. Отпуска ли се само за закупуване на построена къща?
Не, може да се поиска и за сгради в процес на изграждане или ремонт.
ТАН
Това е чистият лихвен процент, приложен към заема от финансовата институция като процент от общата сума на заема. Този лихвен процент се счита за „чист“, тъй като измерва лихвите, които трябва да бъдат платени в рамките на една година само за факта, че сте получили заем. Получава се чрез добавяне на референтния лихвен процент (който варира в зависимост от пазарните промени) и спреда (прилаган от финансовата институция, предоставяща заема). Колкото по-висок е TAN и честотата на вноските, толкова по-висок е реалният процент на финансиране.
Данъчни облекчения: какво казва данъчната служба
Основна резиденция
Когато теглите ипотечен кредит, за да купите основното жилище, вашето собствено или на членове на семейството (съпруг, роднини в рамките на 3-та степен и подобни в рамките на 2-ра степен), е възможно да се приспаднат 19% от разходите за лихви и допълнителни такси от данъка върху дохода и такси за преоценка, платени на кредитната институция. Приспадането трябва да се изчисли на максимална годишна сума от 4000 евро и да се раздели между всички притежатели на заема. За да имате право на приспадане е необходимо да сте титуляр на ипотеката и собственик на жилището.
Приспадането се дължи:
✓ от датата, на която имотът се използва като основно жилище, и във всеки случай в рамките на две години след закупуването, ако имотът е обект на ремонтни дейности в сградата, доказан с относителното разрешение за строеж или с еквивалентен акт;
✓ в случай на покупка на нает имот, ако в рамките на три месеца след покупката купувачът уведоми лизингополучателя за известието за лиценз или изселване за прекратяване на лизинга и ако в рамките на една година след освобождаването имотът той се използва като основно жилище.
Приспадането е използваемо, дори ако ипотеката е изтеглена по различно време от покупката. По принцип закупуването на къщата може да стане през 12-те месеца, предхождащи или следващи уговорката за заема. Лихвите, изплатени в резултат на откриване на банкови кредити, разпределяне на заплати и като цяло, лихви, произтичащи от видове финансиране, различни от тези, свързани с договори за заем, дори ако са с ипотечна гаранция върху недвижими имоти, не дават право на приспадане.
Подлежащите на приспадане лихви са изключително тези, които се отнасят до покупната цена на имота, която се определя от сумата на покупната цена, нотариалните такси и други допълнителни такси. Следователно, ако размерът на заема надвишава покупната цена на имота, ще е необходимо да се определи количествено частта от лихвата, върху която да се изчисли приспадането, като се използва следната формула:
(Разходи за закупуване на имота + допълнителни такси) x Изплатени лихвени разходи
Капитал, изплатен като заем
Спомагателни такси
Спомагателните такси, върху които се изчислява приспадането, са разходите, необходими за определяне на заема. Те включват:
✓ пълната сума на изплатените по-високи суми поради промени в обменния курс за ипотеки, определени в друга валута;
✓ комисионната, дължима на институциите за техните посреднически дейности;
✓ данъчни такси, включително данъкът за регистрация или заличаване на ипотека и заместващия данък върху заемания капитал;
✓ т. Нар. "Комисионна" за разсрочени вноски;
✓ предварителни, нотариални и технически оценки;
✓ неустойката за предсрочно погасяване на заема (ако е уговорена преди 2 февруари 2007 г.).
Когато загубите правото
Правото на приспадане на лихвените разходи се губи в случай на преместване на обичайното местопребиваване; по-специално приспадането вече не може да се използва от годината, следваща годината, в която къщата вече не се използва като основно жилище за собствения си или за членовете на семейството си. Ако в бъдеще имотът трябва да се използва като основно жилище за собствения си или за членовете на семейството си, ще бъде възможно да започнете да се възползвате от приспадането отново.
Правото остава дори когато данъкоплатецът прехвърли местожителството си в община, съседна на тази, където се намира местоработата. Ако трудовите изисквания, довели до преместването на обичайното местопребиваване, престанат, считано от следващата година, вече няма да е възможно да се възползвате от приспадането.
Данъкоплатецът не губи правото на приспадане, ако прехвърли местожителството си по работни причини. Данъкоплатецът, който се премести в болница или здравно заведение, също запазва данъчното облекчение, при условие че не наеме имота.
Тези, които се преместват в чужбина
С циркулярния бр. 17 / E от 24 април 2022-2023 г. Агенцията за приходите уточнява, че правото на приспадане на разходите за лихви по заема за закупуване на недвижимия имот, който да се използва като основно жилище, също принадлежи на данъкоплатеца, който има трудово правоотношение в държава в чужбина, дори същата къща да бъде наета.
Необходимо е обаче:
✓ да бъдат спазени всички условия, установени от закона, за да се възползвате от приспадането, като се обърне специално внимание на прехвърлянето на обичайното местожителство в имота в рамките на една година от покупката;
✓ запазват се работните нужди, довели до преместването на обичайното местожителство;
✓ данъкоплатецът не е закупил имот, който да се използва като основно местопребиваване в чуждата държава на пребиваване.
Източник: Уебсайт на Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it)
АПР
Това е много ценен индикатор, който обобщава общите разходи по заема, включително лихвения процент - и следователно, и спреда, приложен от посредника - и другите разходни позиции, като например разходите за предварително разследване и събиране на вноската. Голямото предимство на ГПР е използването му за сравнителни цели, защото чрез сравняване на тази стойност между две ипотеки, човек веднага придобива идеята коя струва повече и колко.
Суброгация
При суброгация, известна още като суброгация или преносимост, заемът, изтеглен от една банка, се „прехвърля“ в друга, с възможност за изменение на нейните параметри (с изключение на участващите страни и размера на остатъчния дълг); всички разходи се поемат от новата банка. С заема за замяна, от друга страна, се подписва нов заем с друга банка, с всички разходи, които предполага нов договор.
Да, но собствениците на имота, които не притежават ипотеката, трябва да се съгласят да разрешат регистрацията на ипотеката в полза на банката.
Те обикновено представляват сумата от референтен индекс, спреда или процента от печалбата на банката и всяка допълнителна рискова премия, свързана с физическото или юридическото лице, поискало заема.
7. Как да направите правилно сравнение между различните оферти
Най-добрият синтетичен индикатор за цената на дадена операция е ГПР (Глобална ефективна годишна ставка), която изразява ефективната цена на заема, като се вземат предвид TAN (Годишен номинален процент, лихвен процент) и всички комисионни и разходи, направени за получаване на заема и за плащане на вноските. За сравнение - и избор - между различните оферти, консултираните банки могат да бъдат изискани за „Стандартизиран европейски информационен проспект“, който ясно обобщава характеристиките на заема в „обобщена рамка“ на основните икономически условия.
8. В този период кой тип е по-удобен?
Удобството значително зависи от различни фактори, например продължителността на заема и личния икономически финансов профил, стабилността на доходите на човек във времето. Преди да кандидатствате за заем, препоръчително е внимателно да оцените дохода, за да определите месечната налична сума, след като бъдат извадени обикновените разходи. Препоръчително е вноската да не надвишава една трета от разполагаемия доход, за да може да се поемат текущи, непредвидени разходи и бъдещи намаления на доходите. По принцип TAN на ипотека с променлива лихва обикновено е по-ниска от тази на фиксирана ставка първоначално, но по време на живота на заема променливата ставка може да варира значително в зависимост от нарастването на референтния параметър.
9. Каква е идеалната продължителност?
Той е един от елементите, който определя размера на ипотечното плащане. Това се състои от главницата плюс лихвата: при една и съща сума на заема и лихвения процент, колкото по-кратка е продължителността, толкова по-скъпи ще бъдат вноските, но колкото по-нисък е делът, отнасящ се до лихвите; напротив, колкото по-голяма е продължителността, толкова по-голяма е лихвената част, но с по-ниска ставка. То трябва да бъде установено, като се вземат предвид собствените икономически възможности на „мирното съжителство“ с дълга.
10. Гаранциите, от които се нуждаете
Винаги се иска ипотека върху имота, предмет на заема. Обикновено е достатъчно да имате адекватен доход в подкрепа на периодичната погасителна вноска, но може да са необходими допълнителни гаранции за ограничаване на кредитния риск (гаранционен фонд за първи жилищни заеми;
гаранции за подпис; финансови гаранции).
11. Лицето, което отпуска заема, се нуждае от застраховка
По закон е задължително имотите, заложени като обезпечение, да бъдат застраховани с полици срещу рисковете от пожар, мълния и експлозия: всеки, който тегли заема, може свободно да избира между записването на полица, предложена от финансиращата банка, което може да бъде определено без ограничения в полза на банката, o представяне на подобно застрахователно покритие, което вече е налице или ще бъде уговорено с трета застрахователна компания и с облигация в полза на банката. Съществуват и незадължителни политики, които осигуряват тези, които теглят заема, от други рискове (обикновено безработица, инвалидност или смърт).
12. Банката има оценено имущество
Професионалисти, натоварени с извършването на оценка на имота, за да се оцени стойността му.
13. На какъв етап се извършва финансирането?
След уговорка, обикновено чрез касов чек, издаден на продавача, но методите могат да варират в зависимост от това дали банката присъства или не на етапа
на подписване на акта за покупка.
14. Кой избира нотариуса?
За продажба на жилищен имот нотариусът обикновено се избира от собственика. Различен е случаят с операциите за преносимост чрез суброгация, когато нотариусът е избран от банката, тъй като същият поема разходите.
15. В случай на неплатени вноски, какво се случва?
Предлагат се на клиента най-подходящите решения да продължи да изпълнява поетите ангажименти, например чрез удължаване на срока на валидност на заема с цел намаляване на тежестта на вноската или чрез спиране на амортизацията на главницата за определен период от време. Съществуват също така споразумения между ABI и потребителски асоциации, които позволяват при настъпване на определени условия (като неволна загуба на работа), гъвкави решения за удължаване или съкращаване на срока на заема или за спиране на плащането на вноски за определен период .
16. Документите, които трябва да бъдат представени
Лична документация (лични данни и доходи) и свързана с имота (акт за произход, план на етажа, кадастрално проучване).
17. Предсрочното затваряне на заема
Предсрочното изплащане на заема винаги е разрешено (чрез изплащане на целия размер на остатъчния капитал), точно както е допустимо частичното намаляване на дълга.
Жилищните заеми, предвидени от 2 февруари 2007 г. нататък, не могат да бъдат обект на наказание за предсрочно погасяване. За всички останали
максималното наказание се променя според момента, в който се извършва изчезването.
18. След като плащанията приключат, какво трябва да направя?
След последната вноска банката издава документация, за да съобщи срока на кредита. Винаги зависи кредитната институция да уведоми консерваторията за изчезването и искането за отмяна на ипотеката в рамките на 30 дни.
19. Имот с ипотека може да бъде продаден
Купувачът може да поеме отговорността за вече съществуващия заем и да поеме от продавача при плащане на вноските, или продажбата се извършва с едновременното изчезване на първоначалния заем.
20. Възможно ли е да кандидатствате за няколко ипотеки върху различни имоти?
Да, но винаги спазвайки изискванията за изплащане на заема.
От нотариуса
Отпускането на заема е публичен акт, който трябва да бъде уговорен пред нотариус. По закон се изисква както да може да се регистрира ипотеката върху имота, така и да се приписва изискването за „изпълним титул“ на публичния акт: това означава, че ако длъжникът не изпълни задълженията си, не е необходима присъда. За изпълнението на договора просто акт. Това е най-скъпият разход, с вариации в зависимост от географския район, тарифата на специалиста и най-вече размера на регистрацията на ипотеката. Разходите включват както нотариалната такса за определяне на договора за заем, така и разходите, направени от професионалиста от името на клиента (например регистрация и заличаване на ипотеката). По-добре е първо да поискате точна оферта.
Стрес тест
За да разберем с какво може да бъде изправена вноската за нас, се извършва това просто изчисление. Така наречените квоти за издръжка се изваждат от месечния нетен доход, т.е. какво е необходимо за плащане на сметки и различни разходи. Останалата сума съответства на „взаимната покупателна способност“, по същество на договорната сила на тези, които искат да кандидатстват за заем: тя трябва да бъде поне 1,5 пъти месечното плащане.