Съдържанието е обработено
- Каква е ипотеката
- Видове ипотека
- Амортизационният план
- Разходите по ипотеката
- Как да намерите най-добрата сделка
- Разследването от банката
- Ипотеката
- Специални случаи: предсрочно погасяване, суброгация и спиране на вноските
- Данъчни облекчения по ипотечни кредити
Ипотеката е основен инструмент за закупуване, изграждане или обновяване на имот, по-специално на вашия дом. В ипотеката е средно до дългосрочен заем , който обикновено продължава от 5 до 30 години. Какво трябва да направите, за да кандидатствате за ипотека? Какви са характеристиките на заема? Коя вноска е подходяща за вас? Какви видове интереси можете да изберете? Ето всички отговори на най-често задаваните въпроси.
В заем е договор между субекта и посредник , обикновено една банка, която се състои в прехвърлянето на парична сума по един предмет (наречена заемодателя) към друг обект (наречена на кредитополучателя), като се очаква от него задължението за връщане на същата сума пари на заемодателя. Като заем срещу заплащане, който е взел назаем парична сума, трябва да плати лихва.
По принцип заемът е необходим за закупуване, изграждане или обновяване на нечий дом или за закупуване или обновяване на ваканционен дом (втори дом). Всеки може да кандидатства за ипотека, стига да може да докаже, че е в състояние да изплати заетата сума с течение на времето. Максималната сума, която може да бъде финансирана, е 80% от пазарната стойност на недвижимия имот, предмет на ипотеката. лимитът от 80% от стойността на ипотекираните активи или от цената на строителните работи, които трябва да се извършат, може да бъде увеличен до 100%, ако се дадат допълнителни гаранции.
Ипотечните кредити се различават главно в различните видове прилагани лихвени проценти . Основният компонент на цената на заема всъщност се състои от лихва, която е таксата за изплатения заем и зависи също от продължителността на заема
Лихвените проценти, които обикновено се прилагат, са: "фиксирани" или "променливи", но има и други видове лихви: "смесеният" процент, "ограниченият процент" и "балансираният" процент.
- Ипотека с фиксирана лихва : лихвеният процент остава този, определен от договора за цялото времетраене на заема. Недостатъкът е невъзможността да се възползвате от намаления на пазарните ставки, които могат да настъпят с течение на времето. Фиксираният лихвен процент се препоръчва за тези, които се страхуват, че пазарните лихви могат да се повишат и от момента на подписване на договора искат да бъдат сигурни в сумите на отделните вноски и в общия размер на дълга, който трябва да бъде изплатен. Срещу това предимство посредникът често прилага по-тежки условия от ипотеката с променлива лихва.
- Ипотека с променлив лихвен процент : лихвеният процент може да варира в предварително определени срокове по отношение на началния лихвен процент след колебанията на референтен параметър, обикновено пазарен лихвен процент или парична политика. Основният риск е неустойчиво увеличение на размера на вноските. При една и съща продължителност променливите ставки първоначално са по-ниски от фиксираните, но те могат да се увеличат с течение на времето, като по този начин увеличават размера на вноските, дори значително. Променливата ставка се препоръчва за тези, които искат лихва, която винаги е в съответствие с пазарните тенденции, или във всеки случай може да подкрепи всяко увеличение на размера на вноските.
- Ипотека със смесена лихва: лихвеният процент може да се промени от фиксиран към променлив (или обратно) при фиксирани падежи и / или при определени условия, посочени в договора. Предимства и недостатъци са алтернативно тези на фиксираната или променливата ставка.
- Ипотека с двойна лихва: заемът е разделен на две части: една с фиксирана лихва, друга с променлива лихва. Двойната ставка се препоръчва за тези, които предпочитат междинно решение между фиксираната ставка и променливата ставка, като балансират предимствата и недостатъците на всеки.
В основата на договора за заем е така нареченият амортизационен план, а именно проект за изплащане на дълга. Планът установява сумата, датата, до която трябва да бъде изплатен целият дълг, честотата на отделните вноски (месец, тримесечие, семестър), критериите за определяне на размера на всяка вноска и остатъчния дълг. Вноската се състои от два елемента: ○ главница, това е сумата на изплатения заем the лихвен дял, т.е. начислената лихва. В Италия най-често срещаният амортизационен план е така нареченият „френски“, който предвижда вноската да се състои от нарастваща сума на главницата и намаляваща лихва. В началото се плащат предимно лихви. Тъй като лихвата се прилага към останалата главница, тъй като главницата се изплаща, размерът на лихвата намалява и главницата се увеличава.
Но освен лихвите, има и други разходи по заема, които трябва да се обмислят. Ако заемът е отпуснат от банка, клиентът плаща данък, равен на 2% от общата сума, или 0,25% в случай на покупка на „първото жилище“. Данъкът се удържа директно от банката, така че сумата, която клиентът получава, е по-малка от предоставената сума.
Другите разходи, които трябва да имате предвид, преди да кандидатствате за ипотека от банката, са:
- възнаграждението на посредника за разходите по предварителното разследване
- разходите за оценка, които може да са необходими за оценката на ипотекирания имот
- нотариални такси по договора за заем и вписване на ипотеката в регистрите на недвижимите имоти
- разходите за застрахователната премия за покриване на щети върху имуществото и всички рискове, свързани със събития, свързани с живота на клиента, които биха могли да му попречат да изплати заема
- лихва по подразбиране, ако платите вноската със закъснение. Обикновено те предвиждат процентно увеличение над договорената ставка за заема и текат от датата на изтичане до изплащането на вноската
- годишната такса за управление на файла, разходите за събиране на вноски, разходите за изпращане на съобщения.
За да намерите най-доброто предложение за ипотека, което отговаря на вашите нужди, полезен инструмент може да бъде онлайн купувачът, който може да бъде намерен безплатно в интернет, който с няколко кликвания ви позволява да сравнявате оферти от различни банки. Важен елемент за оценка и сравнение е APR (Годишна ефективна глобална ставка) , която всички посредници трябва да публикуват по закон в информационните листове.
ГПР е обобщение на общите разходи по заема, което включва лихвения процент (и следователно също и спреда, приложен от посредника) и другите разходни позиции (например разходи за разследване на практиката и за събиране на вноската). При разглеждане на предложенията на различните банки е препоръчително да се обърне внимание освен ГПР, и на други елементи като:
- спред (за да определят лихвения процент, приложен към ипотеките, банките използват референтни лихви (основните са Euribor и Eurirs), към които добавят процент (наречен "спред"), който варира между 1 и 3 процента)
- амортизационен график
- всички разходни позиции
- пъти за отпускане на заема
- данъчни спестявания, които могат да варират в зависимост от състава на вноските (главница и лихва), установени в амортизационния план.
След като намерите офертата, която е подходяща за вас, трябва да отидете в банката, за да започнете разследването, т.е.фаза на оценка от кредитната институция относно реалната възможност за изплащане на исканата сума, проверка на доходите, активите и гаранции, предлагани от клиента за оценка на неговия капацитет за изплащане във времето. Всяка банка има свои собствени правила, но като цяло документите, които трябва да бъдат представени, са:
- за служители : оригинал на последния фиш за заплата и копие на последния формуляр CU или 730 / Unico, заедно с декларация от работодателя за трудовия стаж на служителя
- за самостоятелно заети лица или работници на свободна практика: копие от формуляра Unico, заедно със сертификата за регистрация до възможен регистър
В подкрепа на тези документи трябва да се представи следното:
- копие на всеки компромис
- етажния план на имота, който се продава, с посочване на съседните имоти и всякакви принадлежности
- копие от удостоверението за жизнеспособност на имота.
Обикновено банката при преценката дали да отпусне ипотека започва разследване и проверява кредитоспособността на кандидата. Като показателен критерий за банките месечното плащане не трябва да надвишава една трета от месечния нетен доход на семейството.
За да получите заема е необходимо да издадете ефективна гаранция. Първата гаранция, която посредникът изисква, е ипотеката, която му дава право да продаде имота, ако клиентът не е в състояние да изплати заема. За да се определи стойността на имота и следователно на гаранцията, имотът първо се подлага на оценка. Клиентът може да живее в ипотекирания имот и да го наеме. Регистрацията на ипотеката се извършва с публичен акт пред нотариуса и дава на банката-кредитор възможността в случай на несъстоятелност да се задоволи с приходите от продажбата на самия актив.
Обикновено продължителността на заема е предвидена в договора и варира от 20, 30 до 40 години. Възможно е обаче да изплатите заема по-рано. По-специално, член 7 от Закон 40/2007 (Закон Берсани) установява, че не се дължи санкция за предсрочно или частично погасяване на ипотеки, предвидени от 2 февруари 2007 г. нататък от физически лица за закупуване или обновяване на единици недвижими имоти, използвани като жилища или за извършване на собствена икономическа или професионална дейност.
Кредитополучателят може също да изпадне в трудна ситуация при плащането на ипотечните плащания. В този случай е възможно да се поиска неговото спиране. Тези, които са взели заем за закупуване на основното си жилище (следователно вторият дом е изключен), могат да поискат от банката да спре главницата на вноските за максимален период от 12 месеца (и само веднъж) до 31 декември 2022-2023 г. месечни плащания. Няма комисионни или лихви за просрочени задължения. Когато периодът на спиране изтече, амортизационният план се възобновява и очевидно продължителността на заема се удължава. Можете да поискате спиране на вноските по кредита в случай на:
- прекратяване на подчиненото трудово правоотношение на фиксирана или неопределена основа (с изключение на случаите на консенсусно прекратяване, за възрастови ограничения с достъп до пенсии за старост, уволнение по справедлива причина или обоснована субективна причина, оставка на работника не по справедлива причина)
- спиране или намаляване на работното време за период от най-малко 30 дни, също така в очакване на издаване на мерки за разрешение за лечение на доходи (напр. мрежи за социална сигурност при дерогация, съкращения и др.)
- смърт
- възникнало увреждане или сериозно или недостатъчно състояние.
Тези, които са взели ипотека, за да купят къща, могат да я прехвърлят от една банка в друга, която предлага по-добри условия, без допълнителни разходи и разходи. В този случай се говори за суброгация на заема, въведена със Закона Bersani n. 40/2007. Суброгирането на ипотека по същество означава прехвърляне на ипотеката на имота, подписана в договора за заем, от една банка в друга, която предлага по-изгодни условия по отношение на продължителност и лихва, но размерът на заема остава непроменен. Банката, която поема, ще трябва да поеме разходите, разходите и таксите, свързани със суброгацията на заема и следователно таксите за нотариус, оценка и предварително разследване, докато кредитополучателят няма да трябва да плаща допълнителни разходи. За да започне суброгацията на кредита, клиентът трябва да съобщи решението си на новата банка,която ще сключи споразумения с предишната кредитна институция за започване на операцията за суброгация на кредита. Трябва да се каже, че докато старата банка е длъжна да приеме искането за суброгация от клиента, поемащата банка няма задължение да предложи заема за суброгация. Всъщност някои банки на мястото на суброгацията също биха могли да предложат замяна на заема, който предвижда регистрация от нулата на друга ипотека и следователно струва много по-високо от суброгацията.Всъщност някои банки на мястото на суброгацията също биха могли да предложат замяна на заема, който предвижда регистрация от нулата на друга ипотека и следователно струва много по-високо от суброгацията.Всъщност някои банки на мястото на суброгацията също биха могли да предложат замяна на заема, който предвижда регистрация от нулата на друга ипотека и следователно струва много по-високо от суброгацията.
Данъкоплатците, които теглят заем за покупка, обновяване и / или изграждане на основното си жилище, могат да приспаднат от данъка върху доходите в размер до 19%, разходите за лихви и свързаните с тях допълнителни такси, платени по ипотечни заеми. Ипотеката трябва:
- да бъде уговорено през дванадесетте месеца преди или след самата покупка (с изключение на случая, в който оригиналният договор е погасен и е предвиден нов за сума, която не надвишава остатъчния размер на капитала, който трябва да бъде изплатен, плюс свързаните с това разходи и такси );
- да се предоставя от лице, пребиваващо в Италия (или от нерезидент с място на стопанска дейност в Италия) или в държава-членка на Европейската общност.
В рамките на една година от покупката имотът трябва да бъде използван от купувача като основно жилище, предназначено за обичайно местожителство на същия или членовете на неговото семейство (съпруг, роднини от трета степен и роднини от втора степен). Приспадането трябва да се изчисли на максимална сума от 4000 евро.
За да се възползва от приспадането, данъкоплатецът трябва да е запазил следните документи:- копие от договора за заем, което показва, че заемът е отпуснат за закупуване на основното жилище;
- копие от акта за продажба на имота и свързаните с него допълнителни такси;
- разписки за плащане на разходи за лихви и свързаните с тях допълнителни такси и такси за преоценка.