Съдържанието е обработено
- Законодателство относно плодоползването и заема
- Какво е плодоползването и какво означава това
- Какво представлява заемът и какво включва той
- Факс на договори за плодоползване и заем
Тези две формули за използване на собствеността на други се уреждат от ограничения, които регулират отношенията между участващите страни, установявайки условия, права и задължения. Със сигурност плодоползването е най-често срещаното. Четейки например рекламите за недвижими имоти, със сигурност ще се натъкнете на прекрасни домове, продавани на изгодни цени, понякога до 50% по-ниски от пазарната стойност.
В много случаи обаче тези реклами съдържат условие, което оправдава по-ниските разходи: продажбата се отнася всъщност за голата собственост . Това означава, че собствеността се заема от други хора, по силата на така наречения плодоползване, истинско право на удоволствие, според което субектът, наречен плодоползвател, може да се разпорежда с актив, принадлежащ на друг субект за ограничен период от време, да каже голият собственик . За да може реално да живее в къщата, голият собственик, който купува имота, ще трябва да изчака до край на плодоползването, чиято продължителност е ограничена и която при всички случаи изтича със смъртта на плодоползвателя.
В свободното кредита , от друга страна, както е посочено в Гражданския процесуален кодекс, е договорът, чрез които една от страните предоставя на другата на движимо или недвижимо нещо, така че да може да се използва за определено време или употреба, със задължението да се върне го нещо получено. Заемът по същество е безплатен , тъй като всяко обезщетение би представлявало лизинг.
В кооперация
Що се отнася до отношенията с етажната собственост, плодоползвателят редовно участва в събранията и също може да изрази своя глас, но с някои ограничения, продиктувани от Гражданския кодекс.
По принцип кредитополучателят, от друга страна, е приравнен на наемателя и следователно може да участва в срещите, като се ограничава до гласуване само на няколко резолюции, по-специално тези, свързани с разходите и методите за управление на отоплителните и климатичните услуги. Освен това тя може да се намеси, без право на глас, по резолюции, свързани с модификацията на другите общи услуги.
Законодателство относно плодоползването и заема
И двете се уреждат от Гражданския кодекс: плодоползването от чл. 981, 978-1020; заемът от членове 1803-1814. За първото, бившето изкуство. 1158 и 1159 (usucapione) и чл. 1153, параграф 3 (плодоползване, произтичащо от добросъвестно владение на движими вещи). За втория, по-конкретно, член 1810 уточнява, че „ако даден срок не е договорен, нито това произтича от употребата, на която е трябвало да бъде предназначена вещта, кредитополучателят е длъжен да я върне веднага щом балоарът поиска това“.
Какво е плодоползването и какво означава това
Както е предвидено в член 978 от Гражданския кодекс, плодоползването може да бъде установено по три различни начина: по закон, чрез споразумение между страните и чрез узукапион.
Първият случай, по закон, е конфигуриран със законното плодоползване в полза на родителите върху активите на децата, постижимо при условие, че плодовете, получени от плодоползването, са предназначени за поддържане на семейството, образование и възпитание на децата.
Плодоползването може да бъде установено и чрез споразумение между страните, например с договор или завещание.
И накрая, възможно е да се установи плодоползване чрез узукапион, т.е. по силата на продължителното и непрекъснато притежание на актива, за продължителност, определена от закона, която в случая на недвижими имоти е равна на двадесет години.
Законът също така уточнява, че плодоползването, създадено в полза на юридическо лице, не може да продължи повече от тридесет години и че правото може да прекрати в резултат на неизползване, което продължава двадесет години или поради загиването на вещта на от която се състои.
Правото на плодоползване може да бъде предоставено за определен период от време или за цялото му времетраене, освен ако това условие не е забранено от конституцията. Всъщност страните могат да забранят прехвърлянето на правото на плодоползване, като определят акт, който трябва да бъде преписан, за да бъде валиден. Във всеки случай за възлагането трябва да се уведоми собственика и дотогава плодоползвателят остава солидарно отговорен с цесионера към собственика. Законът, от друга страна, не позволява на плодоползвателя временно да предава правото си на голия собственик, тъй като в случай на обединение между плодоползването и имуществото в същото лице, плодоползването би било погасено.
Гражданският кодекс предвижда, че плодоползвателят има право да се радва на имота и да се възползва от него (например чрез събиране на наемите на наетия имот), ако зачита икономическата дестинация.
Член 67 от Разпоредбите за прилагане предвижда по-специално, че „плодоползвателят на етаж или част от етаж на сградата упражнява правото на глас в бизнеса, засягащо обикновената администрация и простото ползване на вещи и услуги често срещани. В други резолюции правото на глас принадлежи на собствениците, с изключение на случаите, когато плодоползвателят възнамерява да упражни правото, посочено в член 1006 от кодекса (отказ на собственика да извърши ремонт), или в случай на строителство или строителство съгласно Членове 985 (подобрения) и 986 (допълнения) от Кодекса.
В тези случаи свикването трябва да бъде съобщено както на плодоползвателя, така и на голия собственик ».
Плодоползвателят може да участва в гласуването за назначаването на новия администратор, докато в случай на реконструкция на фасадата или монтаж на асансьор ще се изисква присъствието на голия собственик.
Кодексът посочва, че голият собственик и плодоползвателят носят солидарна отговорност за плащането на дължимите вноски в етажната собственост.
Като цяло, плодоползвателят отговаря за разходите за етажната собственост, тези, свързани с попечителството, администрацията и обикновената поддръжка на имуществото, както и тези за извънредни ремонти, необходими поради неизпълнението на задълженията за обикновена поддръжка.
Всички други извънредни разходи, от друга страна, се поемат от собственика: ремонти, необходими за осигуряване на стабилността на основните стени и сводове, подмяна на греди, обновяване, изцяло или в значителна част, на покриви, подове, стълби, насипи, акведукти, подпорни или околни стени.
Законът предвижда, че през периода на плодоползване плодоползвателят плаща лихва на собственика върху сумите, похарчени за извънредни ремонти.
Може обаче да се случи, че голият собственик отказва да извърши ремонта или забавя изпълнението им: плодоползвателят може след това да извърши интервенциите за своя сметка, след което да поиска възстановяване (без лихва) в края на плодоползването. Плодоползвателят е отговорен за данъците, дължими от тези, които притежават вещни права върху имота (imu, таксита и тарифа).
Усуфрукт и право на ползване и пребиваване
В случай че собственикът на имот не е в състояние да се грижи за него, той може да предостави правото да използва имота на трета страна, определена като потребител. В сравнение с плодоползването, правото на ползване има ограничения по отношение на плодовете, произведени от актива, които могат да се използват по отношение на социалното състояние на потребителя изключително за задоволяване на неговите и на семейството му нужди. Това означава например, че потребителят не може да наеме имота и да се наслаждава на наема.
Подобно на плодоползването, но с още по-тесен обхват на действие е правото на пребиваване, т.е. правото да се ползвате от чужда собственост за ограничен период от време. Лицето, което се възползва от настаняването, може да го използва в рамките на своите нужди и нуждите на семейството си. Също така в този случай възможността за отдаване под наем на имота и реализиране на печалба следователно е изключена, както не е позволено да се предостави ползването на къщата на други членове на семейството.
Правото на ползване и правото на пребиваване може да произтичат от споразумения между страните, от завещанието, от закона или, по-специално от правото на пребиваване, от решение на съдебния орган. Най-честият случай е на разведена двойка, като съдията назначава брачния дом, дори и да е собственост на съпруга, на съпругата, на която са поверени децата. По този въпрос е полезно да се помни, че член 540 от Гражданския кодекс, наред с други неща, предвижда, че „съпругът (…) има право да обитава къщата, използвана като семейна резиденция, и да я използва върху придружаващите мебели, ако собственост на починалия или общини. Тези права засягат наличната част и, ако това не е достатъчно, останалата част от резерва на съпруга и евентуално частта, запазена за деца ".
И накрая, както правото на ползване, така и правото на пребиваване могат да произтичат от usucapione, докато същите правила се прилагат за управлението на разходите и плащането на данъци.
Какво представлява заемът и какво включва той
Законът предвижда, че кредитополучателят, това е лицето, което използва имуществото на други, е длъжно да пази и съхранява имуществото с усърдието на „добър баща на семейство“ и може да го използва за използването, определено от договора или от естеството на вещта .
В случай на повреда, дори ако е причинена от случайно събитие, което може да бъде отстранено предварително, кредитополучателят носи отговорност, докато той не носи отговорност за влошаването поради нормална употреба.
Законът забранява на кредитополучателя да предоставя ползването на имота на трето лице без съгласието на заемодателя, който е собственикът на имота. Ако кредитополучателят не спазва тези условия, заемодателят има право да поиска незабавно връщане на имота и в определени случаи обезщетение за щети.
Ако заемът предвижда краен срок, който е длъжен да се спази, в случай на „спешна и непредвидена нужда“ заемодателят може да поиска незабавното връщане на актива. И дори ако договорът не предвижда срок, кредитополучателят е длъжен да върне имота веднага щом кредитополучателят го поиска.
Във всеки случай договорът за заем изтича със смъртта на кредитополучателя.
Що се отнася до разделянето на разходите, обикновените се поемат от кредитополучателя (който се възползва от имота), докато наемът (собственикът) плаща извънредните. Ако последните са спешни и необходими, кредитополучателят може да авансира сумите и след това да поиска от собственика на имота относителното възстановяване. И накрая, в случай че кредитополучателят не е в крак с плащанията на общи разходи, етажната собственост може да поиска директно срещу собственика да получи непогасените суми. Последният от своя страна може да предприеме правни действия срещу кредитополучателя, за да получи както възстановяване на сумата, така и връщане на имота.
Факс на договори за плодоползване и заем
В сътрудничество с Avv. Силвио Рецонико, национален президент на Federamministratori / Confappi, тел. 02/33105242, www.fna.it
Взето от хартия Cose di Casa от ноември 2022-2023 г.