Съдържанието е обработено
- Започвайки с двама собственици
- Какво казва законът
- Видове: три плюс един
Етажната собственост се формира спонтанно, без да е необходимо да се подписва договор, когато в сградата съжителстват поне двама собственици. Във всяка сграда, в допълнение към апартаментите, има така наречените „общи части“, тоест пространства и системи, които принадлежат на всички собственици на отделните единици недвижими имоти. Управителят на тези споделени части е администраторът, който има за задача да събира сумите, които да бъдат използвани за поддържането им в добро състояние. Ето как работи „класическата“ етажна собственост, където освен някои конкретни случаи всяка етажна собственост допринася за общите разходи, пропорционално на хилядните имущества, които притежава. Може обаче да се случи, че в определени ситуации се конфигурират други видове кооперации и, следователно,критериите за разпределение на разходите също ще се различават от конвенционалните.
Присъствието само на двама собственици в цяла сграда, които съставляват кооперация, е хипотеза, която може да бъде проверена. Проблемът възниква, когато единият от двамата не е съгласен с другия и вземането на решение става практически невъзможно. В случаи като тези е конфигуриран минималният етажна собственост. Ако, от друга страна, някои общи части (като стълби и асансьор) обслужват само някои жители, е конфигурирана частична етажна собственост. И накрая, в присъствието на супер-етажна собственост, когато две или повече автономни сгради споделят общи части (спортни съоръжения, паркинг, …).
Какво казва законът
Минималната етажна собственост, частичната и супер етажната собственост не са изрично предвидени в Гражданския кодекс, но през годините съдебната практика приравнява тези реалности на класическата етажна собственост. Въпреки това, някои от членовете на кодекса изглежда се отнасят до трите вида. Например 1139, за да разреши минималната безизходица в етажната собственост между двамата собственици на кооперации, които имат противоположни мнения по въпроси, касаещи общите части, се позовава на правилата за общението. Вместо това член 1123, по отношение на разделянето на разходите, въвежда понятието частична етажна собственост, като предвижда, че „ако една сграда има няколко стълбища, дворове, покриви, работи или системи, предназначени да обслужват част от цялата сграда,разходите, свързани с тяхната поддръжка, се поемат от групата на етажната собственост, която се възползва от тях ". Що се отнася до супер етажната собственост, член 1117-бис, въведен от закона за реформа 220/2012, предвижда, че разпоредбите относно "класическата" етажна собственост "се прилагат, доколкото те са съвместими, във всички случаи, в които няколко единици недвижими имоти, повече сгради или кооперации на недвижими имоти или сгради имат общи части съгласно член 1117 ".
в обобщение
- Може да се установи дори ако има само две кооперации
- В многоетажна сграда за някои резолюции може да се създаде по една за всяка стълба
- Няколко сгради могат да бъдат свързани, стига да имат общи пространства или системи
Член 1136 от Гражданския кодекс посочва кои мнозинства са необходими за обсъждането на етажната собственост.
• В минималната кооперация обаче собствениците са само двама и ако и двамата не мислят по един и същ начин, вземането на решения за общи части и системи е невъзможно. За да деблокира ситуацията, се намеси Касационният съд, който приравнява минималната етажна собственост на „класическата“, като позволява да се прилагат общите правила за общение, както се изисква от член 1139 от Гражданския кодекс. И следователно, когато двете етажни собствености не са съгласни, както е посочено в член 1105 от Кодекса, „всеки участник може да обжалва пред съдебния орган. Това осигурява в камарата на съвета и може също да назначи администратор ”. В останалото се прилагат всички правила на "класическата" етажна собственост, включително процедури и време за свикване на събранието, които, ако не бъдат спазени, правят резолюциите неефективни.
Може да се случи така, че някои общи части да обслужват само група хора, например когато в сградата има множество стълбища и асансьори: няма смисъл етажната собственост на стълбище А да плаща обикновените разходи за поддръжка на стълбище Б и обратно. В случаи като тези говорим за частична етажна собственост, вариант, който предвижда ad hoc събрания (в допълнение към „общите“), в които участват само етажните собствености, заинтересовани от използването на тези общи части.
• По този начин, в случай че е необходимо да се замени електродвигателят на асансьора, решението ще се вземе изключително от собствениците на стълбището, в което се намира. Докато събранието, свикано за обновяване на фасадата, например, ще присъства на всички етажни сгради.
Възниква, когато набор от независими сгради споделят общи части и системи.
• Според Върховния съд (присъда от 14 ноември 2012 г., n. 19939) супер етажната собственост е „множество сгради, съставени или не в отделни етажни собствености, но включени в по-широка организация на етажна собственост, свързани заедно от съществуването на определени общи неща, системи и услуги (например алея или осветителна система, консиерж услуга) в допълнителна връзка със сгради ".
• В същото решение Съдът поясни, че „за целите на създаването на супер-етажна собственост не е необходимо проявяването на волята на строителя, нито на собствениците на недвижимите единици, тъй като е достатъчно отделните сгради да имат някои общи системи, или услуги, включени в приложното поле на чл. 1117 треска цив. ".
• Преди това Върховният съд (с присъда 15476/01) беше уточнил, че решенията, приети от събранието на супер-етажната собственост „имат пряко и незабавно действие върху отделните етажни собствености на сградите, които са част от него, без задължението на решенията на всяко събрание кондоминиум ".
• Ето защо етажната собственост и супер-етажната собственост могат да съществуват без проблем, но ще е необходимо да се изготвят две хилядни таблици: едната за разделяне на разходите за общите части на единичната етажна собственост, а другата за разделяне на разходите за частите, споделени от няколко сгради.
Член 67 от Разпоредбите за прилагане на Гражданския кодекс предвижда, в супер-етажната собственост с повече от шестдесет участници, че всяка етажна собственост определя, с брой гласове, равен на мнозинството от участниците и две трети от стойността на сградата, нейния представител за събрание за обикновено управление на общите части на няколко кооперации и за назначаването на "супер администратор". В противен случай всеки участник може да поиска съдебният орган да назначи представителя на тяхната етажна собственост.
Последният отговаря с правилата на мандата и незабавно съобщава дневния ред и решенията, взети от супер събранието на представителите на етажната собственост, на администратора на референтната сграда. След това администраторът ще докладва на събранието.
• Представителите на отделните кооперации, които могат да бъдат и трети страни, участват в сглобяването на супер етажната собственост само ако намесата в общите части е за обикновена поддръжка и за назначаването на супер администратора, който изисква благосклонния глас на присъстващите на събранието, които представляват поне половината от хилядните, съдържащи се в таблицата на супер-етажната собственост (отнасящи се до частите, общи за няколко сгради).
В случай, че етажната собственост е по-малка от шестдесет или произведенията в общите части имат извънреден характер, събранието може също да участва (и да гласува)
индивидуалните собственици на имотите, които живеят в сградите на супер етажната собственост. Дори и да не участват в срещата на представителите, те все още имат право да оспорят резолюциите, приети от супер събранието, в рамките на 30 дни от датата, на която е проведено събранието; или, ако представителят не присъства на събранието, от деня, в който отделната етажна собственост е получила копие от протокола.
Съществува четвърти тип етажна собственост. Той се определя като „хоризонтален“ и се конфигурира например в случая, когато поредица от самостоятелни еднофамилни къщи, независими една от друга, споделят някои общи части.
• Касационният съд, с присъдата от 18 април 2005 г., n. 8066, отбелязва, че понятието за етажна собственост е конфигурирано не само в случай на сгради, които се простират вертикално, но и в случай на съседни сгради, оборудвани с носещи конструкции и основни общи системи.
В сътрудничество с Avv. Силвио Рецонико, национален президент на Federamministratori / Confappi, тел. 02/33105242, www.fna.it
Взето от хартия Cose di Casa от август 2022-2023 г.