Съдържанието е обработено
- Законодателството относно собствеността на балкони в етажна собственост
- Кой плаща разходите за изпъкналите балкони
- Кой плаща разходите за вградените балкони
- Кой плаща разходите за терасите
- Кой плаща разходите за галериите
- Какво е позволено да се прави на балкона
- … И за разкрасяване на балкона
Няма съмнение относно „общия“ характер на фасадата, но е сложно да се прецени на кого принадлежат балконите и следователно кой е отговорен за поемането на разходите за тяхната поддръжка. Много от диатрибите в етажната собственост произтичат от въпроса: как се разделят разходите за поддръжка на балконите? При липса на отговори в Гражданския кодекс, през годините юриспруденцията се опитва да изясни въпроса , но дебатът все още е открит. Освен ако договорната регулация за етажната собственост (т.е. тази, приета от всички собственици по време на покупката на недвижимия имот) не предвижда конкретен критерий за разпределение, за правилно подразделяне на разходите за ремонт или просто подреждане на балкон необходимо еточно да се идентифицират неговите структурни характеристики и как се интегрира със сградата. Само по този начин е възможно да се установи принадлежността (в определен смисъл собственост) на въпросния балкон. Всъщност балконите по същество могат да бъдат два вида: изпъкнали или вдлъбнати.
- На стърчащи балконски издава от фасадата и представлява разширение на звеното за недвижими имоти: тя принадлежи на собственика.
- В вдлъбната балкона , от друга страна, образува вдлъбнатина в фасадата; обикновено е затворен и от две или от три страни. Собственост е на етажната собственост.
В Гражданския кодекс не се споменават балконите, които за разлика от стълбите, вратите, фасадите, покривите и т.н. не са включени в списъка на общите части на сградата, предвиден в член 1117. Следователно това беше съдебната практика в хода през годините, за да се установи кои части от балкона са изключителна собственост на кооперацията и кои са общи . Важно разграничение, за да се разбере как се разделят разходите за поддръжка на балкони, в случай че е необходимо да се намеси.
Кой плаща разходите за изпъкналите балкони
В този случай собственикът на апартамента поема някои разходи, свързани с използването на балкона, като например тези, свързани с преправянето на парапета, подовата настилка или мазилката на интериора.
От друга страна, разходите за боядисване и ретуширане на всякакви декоративни мазилки, тъй като те се считат за общи части, от които, макар и в чисто естетически аспект, всички се възползват еднакво, трябва да бъдат разпределени между всички собственици на етажната собственост (които плащат пропорционално на съответни хилядни от собствеността). Но не само. Касационният съд с присъдата от 14 декември 2022-2023 г., n. 30071, отбелязва, че „… докато балконите на сграда в етажна собственост не са включени в общите части, тъй като те не са необходими за съществуването на сградата, нито са предназначени за ползване или обслужване на сградата (съгласно чл. 1117 cc ), покритието на парапета и плочатаот друга страна, те трябва да се считат за общи стоки, ако изпълняват преобладаваща естетическа функция за сградата, като по този начин се превръщат в основни декоративни и декоративни елементи на фасадата и помагат да я направят естетически приятна (Кас. Раздел 2, 21/01/2000, n. 637 от Каса. Раздел 2, 30/07/2004, № 14576; Каса. Раздел 2, 30/04/2012, № 6624) ". Преди това Върховният съд (с присъдата от 19 май 2022-2023 г., № 10209) беше уточнил, че „ покритията и декоративните елементина предната и долната част (на балконите), когато са вкарани във фасадата на сградата и допринасят за естетическия й вид, те представляват общи блага за всички ». Също така за Съда в Болоня (с решението от 20 май 2010 г.) „… външните елементи на лицата и по-специално на балконите трябва да се считат за общи части, като по-специално покритията отпред или от подлежащата част на плочата, фасадите и стълбовете, ако те изпълняват основно декоративната функция на цялата сграда, а не само декорацията на съответните им части от недвижими имоти ». Съдът на Рим, от друга страна, (решение от 7 април 2009 г.) по-подробно разяснява, че „… декоративните фризове и декоративни елементи,присъщи на балконите (като покритията на предната или подлежащата част на плочата, предните панели и стълбовете) са етажна собственост, ако те изпълняват основно декоративната функция на цялата сграда, а не само декорацията на съответните им части от недвижими имоти. По-специално, предните панели и стълбове на балкона изпълняват основно декоративната функция на цялата сграда, когато изпълняват разширена до нея декоративна функция, от която увеличават архитектурната стойност, в допълнение към изпълнението на естетическа функция, насочена към хармонизиране на фасадата на сградата. кондоминиум ".фронтовете и стълбовете) са етажна собственост, ако те изпълняват основно декоративната функция на цялата сграда, а не само декорацията на съответните им части от недвижими имоти. По-специално, предните панели и стълбове на балкона изпълняват основно декоративната функция на цялата сграда, когато изпълняват разширена до нея декоративна функция, от която увеличават архитектурната стойност, в допълнение към изпълнението на естетическа функция, насочена към хармонизиране на фасадата на сградата. кондоминиум ".фронтовете и стълбовете) са етажна собственост, ако те изпълняват основно декоративната функция на цялата сграда, а не само декорацията на съответните им части от недвижими имоти. По-специално, предните панели и стълбове на балкона изпълняват основно декоративната функция на цялата сграда, когато изпълняват разширена до нея декоративна функция, от която увеличават архитектурната стойност, в допълнение към изпълнението на естетическа функция, насочена към хармонизиране на фасадата на сградата. кондоминиум ".както и изпълнение на естетическа функция, насочена към хармонизиране на фасадата на сградата на етажната собственост ».както и изпълнение на естетическа функция, насочена към хармонизиране на фасадата на сградата на етажната собственост ».
Кой плаща разходите за вградените балкони
Тъй като тя е неразделна част от фасадата, следва, че разходите за зидания парапет на този тип балкон трябва да бъдат разделени между всички етажни собствености пропорционално на съответните им хилядни . Що се отнася обаче до подразделянето на разходите за поддръжка на плочата, се прилага критерият, предвиден за тавани, сводове и тавани от член 1125 от Гражданския кодекс, според който тези разходи "… се поемат в равни части от собствениците на двата етажа припокриващи се помежду си, като подовото покритие е отговорност на собственика на горния етаж, а измазването, боядисването и декорацията на тавана на собственика на долния етаж ». Следователно, за разлика от това, което се случва при проектиране на балкони, при вградениплочата представлява продължението на пода и има функцията да отделя, покрива и поддържа различните етажи на сградата на етажната собственост.
Също така в този случай е необходимо да се идентифицира вида, за да се приложи справедлив критерий за споделяне на разходите . В случай на плосък покрив, който действа като покритие за цялата сграда , разходите за поддръжка трябва да бъдат разпределени между всички етажни сгради. От друга страна, когато плоският покрив се използва изключително от една или повече кооперации - които го използват като тераса - критерият, включен в член 1126 от Гражданския кодекс, със сигурност се прилага за разделяне на разходите, свързани с издръжката: „кой има с изключение на настилката, допринася 1/3 за разходите за ремонти или реконструкции; останалите 2/3 остават отговорност на всички етажни сгради на сградата или на частта от тях, за която се използва плоският покрив,пропорционално на стойността на плана или частта от всеки план ". По-сложно е да се пристъпи към равнинните тераси, които частично покриват сградата. Всъщност те изпълняват функция на покритие само за някои кооперации. Следователно разходите, насочени към подобряване на използването на терасата, са на изключителния собственик. Докато тези за други интервенции, като хидроизолация или подмяна на подовата настилка , разходите трябва да бъдат разделени по следния начин: 1/3 да бъдат платени от тези, които използват изключително терасата, 2/3 от останалите кооперации.
Кой плаща разходите за галериите
Някои популярни сгради, построени до ХХ век, се характеризират с дълъг общ проход с изглед към вътрешния двор , който дава достъп до няколко апартамента на един и същи етаж. Това са така наречените "балконски къщи" или "парапетни къщи". Има две насоки за разбивка на разходите за поддръжка за тези конкретни пасажи. Първият, който днес е преобладаващ, разглежда балконите като общи части, както с обикновени, така и с извънредни разходи, поети от кооперациите, които го използват (дори и само потенциално). Същото се отнася и за поддръжката на декинга и парапета.
Втора ориентация, по-скоро датирана, приравнява балконите със стълбите и се позовава на присъда на Миланския съд (16 октомври 1988 г., n. 2061), която е наблюдавала как разходите за реконструкция на вертикалните елементи (фронтове, парапети и др. като неразделни части от фасадата, би се поел от всички етажни собствености (които плащат пропорционално на съответните им хилядни), докато за преструктурирането на етажа би се прилагал член 1124 от Гражданския кодекс, като разходите за поддръжка се поемат от собствениците на недвижимите имоти, към които галериите обслужват. Относителните разходи се разделят между тях - според закона - половината според стойността на отделните единици недвижими имоти, а другата половина изключително пропорционално на височината на всеки етаж над земята.
Какво е позволено да се прави на балкона
Изпъкналите балкони, като продължение на апартамента, се считат за изключителна собственост и следователно етажният собственик може да се разпорежда с тях, както сметне за добре, без необходимото съгласие на събранието. Член 1122 от Гражданския кодекс обаче предвижда, че не е възможно да се извършват работи, които причиняват щети на общите части, тоест, които увреждат стабилността, безопасността или архитектурната декорация на сградата.
Това означава например, че в дадена сграда може да бъде забранено да се монтират тенти, тъй като те биха променили декора на сградата. Същото важи и за инсталирането на телевизионна чиния или климатик.Друг въпрос, който може да доведе до спор между етажната собственост, касае възможността или не за приготвяне на барбекю на балкона. По този въпрос член 844 от Гражданския кодекс гласи, че „собственикът на фонд не може да предотврати излъчването на дим или топлина, изпарения, шумове, треперене и подобни разпространения, произтичащи от фонда на съседа, ако те не надвишават нормална поносимост, като се има предвид и състоянието на местата ». Що се отнася до шумовете, има и ограничения за емисиите на дим и издишванията, преценявани за всеки отделен случай от съдията. Наскоро Касационният съд (присъда от 20 юни 2022-2023 г., n. 15246) сравнява барбекю (в конкретния случай това е неподвижна конструкция, построена в частен двор) с фурна,прилагайки правилата, продиктувани от член 890 от Гражданския кодекс, според които, за да бъде работата в ред, е задължително да се спазват „… разстоянията, установени от наредбите и, в противен случай, тези, необходими за запазване на съседните фондове от всякакви щети върху солидността, здравето и безопасност ". И накрая, що се отнася досаксии и плантатори на перваза на прозореца , разрешенията на етажната собственост, етажната собственост със сигурност може да ги постави, като винаги се обръща внимание да не се засяга архитектурната декорация или стабилността на самия прозорец. Освен това е необходимо да се провери дали общинският правилник не налага забрани: те биха могли да се считат за потенциални опасности за пешеходците, преминаващи отдолу. Разбира се, ако плантаторът даде и удря нещо или още по-лошо, човек, собственикът на етажната собственост ще носи отговорност по гражданския и наказателния профил.
В сътрудничество с Avv. Силвио Рецонико, национален президент на Federamministratori / Confappi, тел. 02/33105242, www.fna.it
Взето от хартия на Cose di Casa от февруари 2022-2023 г.
Редакторите ви съветват да четете, можете също да четете:
- Зелен 2022-2023 бонус за създаване на красиви градини и тераси
-
Балкон, тераса, градина: как да организираме външни пространства
- Как да си направим цветна кутия