Регламентът за етажната собственост (или събранието) е актът, чрез който всяка етажна собственост диктува правилата за своето функциониране. По-конкретно, този документ се занимава с установяване на разпоредби за това, което касае задачите на администрацията, използването на общи неща, разпределението на разходите и правата и задълженията на всяка етажна собственост върху общите части. Следователно този вид регламент е много подобен на договор , но се различава преди всичко по това, че макар договорът да изисква подпис на всички страни, последният може вместо това да бъде одобрен дори само с мнозинството от участниците в встъпилите страни при условие че те имат поне половината от хилядните в сградата.
Възможно е обаче да съществува и втори тип регулация за намеса в живота на сградата и нейните обитатели , а именно договорната . Това е на практика акт, който се изготвя, когато етажната собственост все още не съществува и поради тази причина той се нарича и "външен" регламент или по-точно регламент от "външен произход". Това е актът, чрез който строителят или едноличен собственик на цялата сграда, преди да започне да продава отделните единици недвижими имоти, диктува правилата за експлоатация на сграда. Например, за идентифициране и изброяване на общите части, разбивка на разходите, таблиците с хилядни стойности, по които трябва да се извърши тази разбивка, и други разпоредби относно живота на сградата на етажната собственост.
Основната характеристика е, че тази наредба , въпреки че е приета не по време на събрание, а във времево различни моменти между тях, винаги достига до единодушие. Следователно той може да съдържа по-значими и по-силни ограничения от този, одобрен с мнозинство , от произход на събранието.
Въпреки това, подобно на договорна наредба, единодушно одобрена наредба за сглобяване може да преобърне ситуацията и да се намеси, за да регулира дори деликатните сектори: помислете за забраната за отдаване под наем на апартамента за търговски дейности, за тази за окачване на дрехи извън прозорец. Въпреки че като цяло правилата за сглобяване са предназначени да управляват само общите части, а не жилищните единици , които са част от индивидуална собственост, самоограничение, одобрено от всички собственици на различните апартаменти, съставляващи сграда, може да узакони иначе невъзможните ограничения. да се наложи ex post.
В тази статия нека сега разгледаме правилата за събранията на акционерите, докато в бъдеща дискусия ще обсъдим договорната.
Регламент трябва да се формира в етажна собственост, когато броят на етажните собствености (изключителни имоти) е по-голям от десет , съгласно разпоредбите на член 1138, параграф 1 от Гражданския кодекс. Следователно се прави позоваване на субективния елемент на собствениците, а не на обективния елемент на фракциите, на които е разделена етажната собственост, като се изхожда от принципа, че необходимостта от наличие на правила е свързана с броя на хората, които ще бъдат администрирани. Под този номер регламентът все още може да бъде изготвен, но не е задължителен.
Органът, който има право да формулира регламента, е събранието на етажната собственост (без да се засяга възможността, призната в главата на всяка етажна собственост, да поеме инициативата).
В по-голямата част е необходимо за сглобяването на първия разговор е по-голямата част от присъстващите, които представляват най-малко половината от стойността на сградата: по-добре е да го одобри с това мнозинство, защото ако бъде одобрено на второ повикване с по-ниска мнозинство може да се "справи с" от инакомислещи участници и отсъства от резолюцията за одобрение в рамките на тридесет дни.
След като бъдат одобрени, правилникът за събранието на акционерите е вътрешният закон на етажната собственост, така че който влиза в тях, автоматично се подчинява на тях само защото те са станали етажна собственост: имайки само „управленско“ съдържание в границите на въпросите, предварително определени от закона, правилникът на събранието на акционерите обвързва всички участници “ настоящи ", включително несъгласни, въздържали се и отсъстващи и" бъдещи "участници, т.е. тези, които ще бъдат част от етажната собственост (наследници и правоприемници).
Съдържанието на регламента за етажната собственост, одобрен с мнозинство, е ограничен в рамките на чл. 1138 от Гражданския кодекс. По-специално, последният параграф от правилото забранява на регламента да ограничава правата на етажната собственост , включително правата върху изключителни имоти и защитата на домашните животни. Регламентът за събранието на акционерите не може да забранява притежаването или притежаването на домашни любимци , тъй като този сектор подлежи на договорно регулиране с единодушното съгласие на етажната собственост, тъй като се отнася до правата върху изключителни имоти.
Що се отнася до критериите, които трябва да се следват за правилното тълкуване на правилата на събранието на акционерите, те зависят от правния характер на самите разпоредби. Най-важните въпроси, възникнали в юриспруденциалния контекст, във връзка с тълкуването на регламентите, по същество се отнасят до четенето на клаузите, които ограничават правата на ползване и разпореждане с изключителните имоти на отделните кооперации, въпроси, които обаче са оставени на дисциплината на договорни и несъответстващи разпоредби.
И накрая, по отношение на съдържанието, регламентите за събранията на акционерите могат да съдържат само правила, регулиращи използването и методите за ползване на общи неща / услуги / съоръжения; Регламентът за събранието трябва също да съдържа правилата за разпределение на разходите , в съответствие с правата и задълженията на всяка етажна собственост; след това правилникът за сглобяване трябва да съдържа правилата за защита на благоприличието на сградата ; накрая, правилникът за събранието на акционерите трябва да съдържа правилата, свързани с „администрацията“ : тази категория включва клаузите, отнасящи се до фигурата на директора , времената и местата на свикване и методите на комуникация,функциониране на събранието със система за гласуване , представителство в събранието, правомощията на последното, определяне на председател и секретар, създаване на допълнителни административни и контролни органи, съставяне и водене на протокола, поддържане на общите части, застраховка на сгради, договори за наемане и наемане на работа за служители, обучение и изготвяне на бюджета и окончателен баланс, водене на архивите, необходими за административно и счетоводно управление, създаване на всякакви фондове, времената на събиране на вноски, времената на растенията и т.н.
Регламентът за събранието на акционерите може да бъде модифициран, допълнен или частично отменен от самото събрание на акционерите, като мнозинството се изисква за неговото одобрение.