В етажната собственост, освен регламента за сглобяване, може да има и така наречената договорна регламентация , акт, който се съставя, когато етажната собственост все още не съществува , и поради тази причина той се нарича и „външен“ регламент или по-точно регламент на „Външен произход“.
Най- строител или едноличен собственик на цялата сграда , преди да започне да се продава на отделните звена на недвижими имоти, подготвя наредбите на етажната собственостдиктуване на правилата за идентификация и изброяване на общите части, разпределението на разходите, таблиците с хилядни стойности, по които трябва да се извърши това разпределение и други разпоредби, свързани с живота на сградата на етажната собственост. С продажбата на отделните единици недвижими имоти, във всеки отделен договор за превод всеки от купувачите декларира, че приема клаузите, съдържащи се в регламента, който по същество предоставя на последния изискванията на реален договор, тъй като е известен и приет в кон останалите клаузи, съдържащи се в договора за продажба.
Предвид конкретната модалност на неговото формиране не е необходимо последващо одобрение от събранието, тъй като след закупуването от всички купувачи на съответните недвижими имоти, имащи част от сградата на етажната собственост (не само апартаментите, но също и избите, гаражите и т.н.), регламентът de quo става ефективен и обвързващ за всички, като става част от съдържанието на отделните актове по отношение.
В Особеността на договорните разпоредби за и с някои резерви, на тези, одобрени на общото събрание на акционерите с единодушие от всички участници в етажната собственост се състои преди всичко в това, че те могат валидно да съдържа клаузи, които ограничават правата на отделните етажната собственост.за общите части и за едни и същи изключителни имоти, забрани за местоназначение на недвижимите единици или резерви на собственост и като цяло клаузи, които, като ограничават правата, които обикновено се дължат на собственика, трябва, за да бъдат валидни и изпълними, да бъдат приети от всички купувачи. етажна собственост. Всъщност клаузите на договора за етажната собственост от договорно естество са задължителни за купувачите на отделните апартаменти, независимо от транскрипцията, като е достатъчно, че в акта за покупка е направено позоваване на регламента за етажната собственост, който, макар и да не е добавен съществено, трябва да се счита за известен и приети въз основа на отзоваването или споменаването му в договора.
Трябва също да се отбележи, че разпоредбата, съдържаща се в чл. 1138, последен параграф от Гражданския кодекс, според който разпоредбите на етажната собственост по никакъв начин не могат да накърнят правата на етажната собственост, се отнася до правилата, одобрени с мнозинство, но не и до тези, одобрени от всички етажни собствености, които, покривайки с посочената договорна стойност те може да съдържат ограничения на правата на самата етажна собственост както върху общи, така и върху отделни стоки. Във всеки случай правилата на регламента за етажната собственост с договорно естество могат да дерогират или да интегрират правната дисциплина (Cass. Civ., Раздел II, 6 октомври 1999 г., № 11121).
По-добре да се каже, в контекста на договорните разпоредби (както от външен, така и от вътрешен произход) е необходимо да се разграничат клаузи с типично „регулаторно“ съдържание, насочени към регулиране на опазването, използването и ползването на общите части, както и подготовката и използването на общи услуги и клаузи от „договорно“ естество, които засягат използваемостта и предназначението на изключителните части или които водят до ограничения на правото на собственост на физически лица върху общи неща.
Що се отнася до съдържанието, клаузите, които най-често се появяват в регламентите от външен произход, са тези, свързани с споделянето на разходите (клауза за пълно или частично освобождаване от вноската за разходи, споделяне на разходите на равни части и т.н .; клаузи, съдържащи забрани или ограничения за използване или местоназначението на изключителните имоти или общи части).
Интуитивно е, че регулацията на етажната собственост не може да има статично и неизменяемо съдържание , така че може да бъде обект на промени с течение на времето във връзка с нови управленски интереси (помислете за закупуването на район, който трябва да бъде регулиран, или на технологични иновации, които увеличават общото наследство.
Ако договорната уредба е ограничение …
Договорната уредба може да бъде източник на общи или конкретни ограничения за отделни етажни собствености по отношение на използването на имуществените единици с изключителна собственост; по-рядък е случаят, в който същият регламент предвижда разширяване на правата, дължими на всяко едно. В тази връзка е изяснено, че ограниченията на правомощията на етажната собственост и техните права върху отделни активи - насочени към осигуряване на нуждите от съвместно съществуване, така че упражняването на правото на собственост не е източник на неудобства и досада за другите - могат да възникнат от регламента, одобрен от всички участници, тъй като това, имащо договорна стойност, е валидно и ефективно от съгласието на заинтересованите страни, при условие че е изразено във формата, изисквана във връзка с естеството на всяко ограничение, такса или сервитут, които се налагат.Позовава се преди всичко на тези клаузи, които забраняват на собствениците да разпределят апартаментите или помещенията с изключителна собственост за упражняване на определени дейности или да ги използват за определени форми на използване, тъй като те се считат за опасни за етажната собственост или във всеки случай източник на смущения. или неудобство за общността (например, забраната за разпределяне на недвижими имоти на предприятия, медицински кабинети, професионални кабинети, фирми, легло и закуска, пенсии).или във всеки случай източник на смущения или неудобства за общността (например забраната за разпределяне на обекти за недвижими имоти на предприятия, медицински кабинети, професионални кабинети, търговски заведения, легло и закуска, пенсии).или във всеки случай източник на смущения или неудобства за общността (например забраната за разпределяне на обекти за недвижими имоти на предприятия, медицински кабинети, професионални кабинети, търговски заведения, легло и закуска, пенсии).
Освен това, тъй като няма разпоредби за обществения ред, които по своя характер са задължителни, за да забранят включването в регламентите на такива ограничителни правила, той е напълно придържан към духа и буквата на принципите, уреждащи въпроса на етажната собственост, за задължителната функция на да се осигури доброто използване и наслаждаване на общото нещо, да се въведат в тях ограничения и ограничения на същите отделни имоти в резултат на съгласувано определяне на правоимащите лица, необходимо за постигане на най-удобното и изгодно използване на общи неща с най-малко щети за тях, както и за възможно най-доброто наслаждение на комуналните услуги, свързани с ексклузивните имоти.
Следователно клаузите на регулацията на етажната собственост от договорно естество , които могат да наложат ограничения върху правомощията и способностите на етажната собственост върху частите от тяхната изключителна собственост, стига те да са изложени ясно и изрично, са задължителни за купувачите на отделните апартаменти, ако независимо от препис, в акта за покупка е направено позоваване на регламента за етажната собственост, който - макар и да не е вмъкнат съществено - трябва да се счита за известен или приет въз основа на позоваването или споменаването му в договора.