Съдържанието е обработено
- Купуването на къща на хартия: какво означава
- Поръчителят
- Какво трябва да съдържа предварителното?
- Застрахователната полица
Когато говорим за покупка и продажба, често чуваме за покупка на къща на хартия, което означава, че сделката включва имоти, които все още не са построени и които като такива съществуват само на хартия, за да бъде ясен проектът на строителя. Ако от една страна купувачът, който избере да купува на хартия, може би може да разчита на по-изгодна цена, като купува на хартия, от друга страна има много клопки зад тази форма на продажба, които законодателят се е опитал да сложи край на закона. н. 122 от 2022-2023 г. преди и сега със законодателен указ 14 от 2022-2023 г.
За тези, които решат да закупят имоти в строеж от 16 март 2022-2023 г., влязоха в сила поредица от иновации, целящи по-добра защита на купувачите. Националният съвет на нотариусите изготви декалог относно новите защити, предвидени за тези, които искат да закупят имоти на хартия.
Купуването на къща на хартия: какво означава
Физически лица, които сключват договор със строителна компания, който води до немедленно прехвърляне на строящ се имот,те могат да рискуват да загубят аванса, платен за покупката, поради кризата на строителната компания. По този начин законодателният указ 122/2005 предвижда тези, които купуват поредица от защити, които обосновават задължението на производителя да предостави на купувача поръчителство, което гарантира възстановяване, в случай на криза на компанията, на всички платени суми или да бъдат платени преди окончателното прехвърляне на собствеността. Освен това строителят е длъжен да предостави на купувача, по време на прехвърлянето на собствеността, застрахователна полица с продължителност десет години (така наречената десетгодишна посмъртна), която гарантира обезщетение за материални и преки щети върху имота, произтичащи от пълна разруха или частични или сериозни строителни дефекти.
Поръчителят
Законодателят обаче осъзна, че правилото може лесно да бъде неприложено, тъй като компаниите не могат да издадат гаранциите и при всички случаи да продадат имотите в строеж. Оттук се намесихме със Законодателния указ n. 14/2022-2023 "Кодекс на бизнес кризата", който измени Законодателния указ 122/2005 и с който той интегрира и изпълнява изцяло гаранциите, вече включени през 2005 г.
Как се променя защитата на купувачите на сгради, които трябва да бъдат построени? От 16 март 2022-2023 г. има задължение да се предвиди предварителният договор (с публичен акт или заверено частно споразумение) с намесата на нотариуса. Нотариусът ще провери и удостовери коректността на поръчителството (което трябва да съответства на министерски модел) и няма да може да определи акта при липса на поръчителство. Според новите правила поръчителството гарантира възстановяване на сумите, платени от бъдещия купувач, дори в случай на неиздаване на десетгодишната политика за обезщетениепосмъртно по повод акта за продажба Нотариусът гарантира, че всички проверки (проучвания на ипотеката) относно съществуването на ипотеки или други ограничения върху имота, който ще бъде построен, се извършват от момента на предварителното споразумение. Освен това, нотариусът е длъжен да запише предварителния договор в регистрите на недвижимите имоти, като ефектът е да защити купувача от риска от ипотеки или ограничения след самата регистрация (при условие, че продажбата се извършва в рамките на три години). Неспазването на задължението за уговаряне на предварителното споразумение с публичен акт или заверено частно споразумение води до абсолютна недействителност на договора поради липса на форма.Промените се отнасят до всички договори (предварителни или окончателни), свързани с жилищни сгради, за които квалификацията (разрешение за строеж / SCIA / DIA) е поискана или представена на Общината, считано от 16 март 2022-2023 г.
Гаранцията - подчертайте нотариусите - е в сила, докато застраховката или банката, която я е издала, не получат автентично копие от акта за прехвърляне на имуществото, който съдържа удостоверението за издаване на посмъртна десетгодишна застрахователна полица. До този момент гарантираната от поръчителството сума може да бъде поискана от бъдещия купувач в случай на криза в строителната компания, ако бъдещият купувач е съобщил, че желае да се откаже от договора или ако нотариусът е удостоверил, че не е могъл да получи акта. прехвърляне поради неиздаване на посмъртна десетгодишна политика.
Какво трябва да съдържа предварителното?
При предварителната продажба на имот на хартия трябва да има:
- посочване на издаването на поръчителството и удостоверяване на съответствието му с министерския модел;
- описанието на сградата, която трябва да бъде построена, с нейните граници и на принадлежностите;
- посочването на каквито и да било задължителни актове, както и съществуването на предубедени ипотеки или преписи;
- уговореният срок за изпълнение на строителните работи, цената и условията на плащане;
- подробности за разрешението за строеж и индикация за съществуването на изпълнители;
- спецификациите с характеристиките на материалите и проектните документи.
Застрахователната полица
Законът предвижда, че към момента на подписване на договора за покупка производителят трябва да достави на купувача десетгодишна застрахователна полица за обезщетение. Полицата покрива материални щети, претърпени от имота поради пълни или частични щети или сериозни строителни дефекти на работата. Договорът за продажба трябва да съдържа подробности за десетгодишната политика. В случай на неизпълнение на полицата, нотариусът не продължава да получава акта и купувачът, който е съобщил волята си за отказ от договора, има право да получи обезщетение от фирмата или банката, издала поръчителството на производителя.