Купуване на къща: всичко, което трябва да знаете

Покупката на къща е важно решение, което включва значителни инвестиции. Така че е по-добре да сте подготвени, от момента на избора, до продажбата, до данъците.

Съдържанието е обработено

Купуване на къща, три фази
Купуване на къща: моментът на избор
Елементи, които променят оценката на дома
Покупка на къща: покупка и продажба
Поискайте документация
Кой е собственикът на имота?
Покупка на къща: етапите на прехвърляне на собствеността
3 Делото
Ако след покупката бъдат открити дефекти?
Агентът за недвижими имоти
Данък върху продажбата на жилище
Какви отчисления за ремонта

Покупката на къща е едно от най-важните решения, които възникват в живота ни: ето защо е важно да бъдете подготвени, дори когато разчитате на професионалисти в сектора. В допълнение към цената на имота е необходимо да се предвидят и допълнителните разходи, които засягат около 10% от общата сума и включват данъци, процента за агенцията и нотариалната такса. Към тях се добавят тези от преместването, евентуален ремонт и обзавеждане. Без да забравяме етажната собственост и разходите за поддръжка.

Купуване на къща, три фази

Моментът на избор
Има няколко фактора, които влияят, от характеристиките на имота, до желаните квадратни метри. Идентифицираната област също има много значение както за пазарните цени, така и за личната и семейната организация.
Етапите на продажбата Започваме
от събирането на документацията, за да стигнем до прехвърлянето на собствеността, което завършва с акта. Действие, което включва освен продавача и купувача, винаги нотариус и много често агенцията за недвижими имоти, която се е погрижила за договарянето. С всички свързани разходи.
Данък: данъците, които трябва да бъдат платени
Данъците са данъците от регистъра, поземлената книга и ипотеката, които варират в зависимост от това дали е първият дом или не или продавачът е частно лице или компания.

Купуване на къща: моментът на избор

Дали къщата е предложена от агенция или от частен продавач, няма значение: винаги е препоръчително да имате ясни основни характеристики и да разберете дали идентифицираният имот ги удовлетворява. Като се започне от цената (независимо дали е съобразена с пазара или не) и специфичните изисквания

За да изберете с познаване на фактите, по-добре е да видите повече от една къща, да направите сравнения, да зададете правилните въпроси и след това, ако интересът остане висок, да не губите време и да правите оферта.

Отидете на място, дори отдалечено.
Лично, ако е възможно, или като се възползвате от виртуалните обиколки, които някои агенции предлагат след пандемията поради Covid-19, е възможно да се оцени цяла поредица от важни променливи. Ето ги в детайли.

Условията. Тук опитното око може да промени. Какво е състоянието на фасадата? Системите отговарят ли на стандартите? Трябва ли да се ремонтират стълбите, асансьорът? Присъства ли избата? Достъпен ли е? А отоплението? Ако домът не е в перфектно състояние, може да възникнат неочаквани разходи за поддръжка.

Осветление и шум. Посещението му по различно време ще ви накара да разберете как се променя светлината през деня и дали има смущаващи шумове.

Позицията. На колко разстояние е новият дом от работното място? Ако имате деца, колко далеч е от училище? Има ли удобен обществен транспорт, за да стигнете до основните си дестинации или магистрални връзки? А къде се намира болницата? Ако районът е зает: колко трудно е да се паркира или има място за паркиране?

Пазарът
Стойността на къщата се определя от нейните характеристики и от цените на района. Следователно е необходимо да се разбере какви са средните стойности, това е цената на квадратен метър. Канал за идентифициране на тези данни е Обсерваторията за недвижими имоти на Агенцията за приходите (www.agenziaentrate.gov.it). Друг надежден сайт е този на Borsino immobiliare (www.borsinoimmobiliare.it). Рекламите за недвижими имоти също са полезни, като се има предвид, че в сравнение с исканата сума цената често може да бъде намалена с 8,7% за нови сгради и 14,3% за тези, които ще бъдат възстановени (източник: Nomisma).

Отправна точка: търговският район
Освен престижните имоти, разположени в определени райони на някои градове или в туристически курорти, за стойността на къща изхождаме от изчисляването на квадратните метри. Разглежда се така наречената „търговска повърхност“, която включва нетната повърхност на апартамента, 100% от повърхността на периметъра и вътрешните стени, 50% от повърхността на стените, общи с други апартаменти. Към тях се добавят и други повърхности (балкони, градини, веранди, изби) с различни пропорции, както е посочено в таблицата.

Какво може да накара цената да се повиши или спадне? На свободния пазар няма абсолютно обективни данни, валидно е споразумението между страните, но някои елементи със сигурност са показателни.

Фактори, които понижават цената:

Липса на балкони - 5%
Сутерен - 30%
Партер - 20%
Приземен етаж с градина - 15%
2-ри етаж без асансьор - 5%
От третия етаж нататък без асансьор - 10% за всеки етаж

Фактори, които повишават цената:

Тавански етаж + 20%
Къща с няколко бани + 5%
Автономно отопление + 5%
Консиерж + 5%

Покупка на къща: покупка и продажба

Договорът, чийто предмет е прехвърлянето на собствеността върху къщата от едно лице на друго чрез заплащане на цена, е санкциониран от гражданския кодекс (чл. 1470). За да стигнете до този момент, обикновено има поредица от стъпки, които защитават купувача

Преди да стигнете до прехвърлянето на собствеността, което завършва с нотариалния акт, е необходимо да се провери редовността на имота, както от гледна точка на градоустройството, така и по отношение на наличието на ипотеки. Всъщност правото на купувача е да поиска да разсее всякакви съмнения относно къщата, която предстои да купи, като зададе всички подходящи въпроси на продавача, директно или чрез агенцията. И това преди подписване на какъвто и да е документ, защото впоследствие е трудно да се върнете назад.

Къщата трябва да отговаря на изискванията от градска и кадастрална гледна точка, тоест трябва да съответства на етажния план, депозиран в поземления регистър. Редовно ли се строи? Ако не е нов и е бил продаван и закупен няколко пъти чрез акт, най-вероятно е в ред. Ако е нов или при всички случаи е построен преди няколко години, който го притежава, трябва да покаже разрешението за строеж и сертификата за жизнеспособност, което също удостоверява съществуването на хигиенно-санитарните изисквания. Във всеки случай нотариусът ще извърши и удостовери всички тези проверки преди акта.

Ако къщата току-що е построена, задължението на строителя е да представи цялата документация, която доказва нейната редовност (разрешение за строеж и проект, одобрен от общината). Това е важно, защото понякога стаите на последния етаж или на приземния етаж могат да се появят на проекта като складове или тавани. Недобросъвестните продавачи биха могли да ги представят като истински апартаменти, но на акта те биха били регистрирани като таванско помещение или склад. Какво включва? Това превръщане на употребата не винаги е възможно, освен след специални интервенции (които включват разходи и време).
Ако имотът е в процес на изграждане, има два инструмента за защита. По време на предварителното е необходимо да поискате от продавача да издаде поръчителството (банка или застраховка), за да гарантира доставените суми или все още да бъдат доставени преди акта. Строителят или продавачът на имота също е длъжен (Законодателен указ 122/2005) да издаде на купувача застрахователна полица, която да му гарантира в случай на повреда на сградата и строителните дефекти.

Често, когато е трудно да се намери документация за по-стари сгради, думите „преди 1967 г.“ или „сграда преди 1967 г.“ са записани в акта. Това е възможно, тъй като преди тази дата не е било необходимо да се кандидатства за разрешение за строеж, ако сградата е била построена извън града. След това, точно от 1 септември същата година, след като законът на Понте влезе в сила, разрешението за строеж стана задължително за всички имоти. За да се използва това решение, трябва да бъдат изпълнени две изисквания: къщата да се намира в сграда, която наистина се намира извън града по онова време (което обикновено съответства на настоящия исторически център на даден град) и че е в някои демонстративно построен в периода преди 1967г.

Препоръчително е незабавно да проверите дали продавачът е действителният собственик и дали къщата не е обременена с ипотеки или други вредни формалности, като дарение, което би направило продажбата по-сложна. Различно, ако това е ипотеката, регистрирана от банката, която е предоставила заема: всъщност е достатъчно да поискате ипотеката да бъде погасена за сметка на продавача до датата на акта. • За тази цел Агенцията за приходите предоставя инструменти за установяване на статуса на имот на гишетата на различните провинциални офиси или дори онлайн.

Покупка на къща: етапите на прехвърляне на собствеността

Три са стъпките, които водят до закупуването на имот: предложението за покупка, предварителното и нотариалното.

Използва се главно за блокиране на договорената цена. Използва се само за продажби, извършени чрез агенция за недвижими имоти, дотолкова, че посредникът не само да закупи формуляра, но и да е длъжен да го подпише, заедно с купувача. При преговорите между отделните лица се използва пряко компромис.

Агенцията зависи да подаде формуляра в Търговската камара. Този документ е едностранен по своята същност, т.е. той е задължителен само за купувача. От друга страна, продавачът е свободен да приеме или отхвърли офертата в рамките на определения срок, който обикновено е 15 дни. В допълнение към датата на изтичане, трябва да се посочат кадастралните данни и трябва да се посочи, че покупката трябва да се разбира като еднократна сума, т.е.включва и дела, дължащ се на общи части. Той трябва да покаже дали апартаментът е нает или свободен и да предвижда ангажимента от страна на продавача да провери градската и кадастралната редовност. Предложението е последвано от паричен депозит: ако продавачът приеме предложението, потвърждаващият депозит ще бъде приспаднат от продажната цена. Ако купувачът се замисли след приемането на продавача,депозитът няма да бъде възстановен и купувачът ще трябва да плати таксата за посредничество на агента по равно.

Наричан още просто предварителен, обещание за продажба или компромис, това е договор, в който продавачът и купувачът се задължават да сключат договора за покупка. Това не е задължителен акт, но може да се използва, когато не е възможна незабавна продажба: това е начин да се обвържат тези, които купуват, и тези, които продават. Освен това попълва предложението за покупка, което става по-подробно и пълно.

Няма изискване компромис да бъде съставен от нотариус. Но като не го правим, имаме само частен акт. За да стане публичен акт и следователно юридически валиден, той трябва да бъде подписан от нотариус (и преписан в Териториалната агенция). На този етап самият закон ще попречи на имота да бъде продаден на някой друг, да влезе в ипотека или да създаде пасивни сервитути или друг вреден акт. Регистрацията в Агенцията за приходите е винаги задължителна: в рамките на 20 дни, ако е уговорено без нотариус; в рамките на 30 дни, ако нотариусът осигурява електронната регистрация на съставения от него документ. За да бъде валиден, документът трябва да съдържа съгласието на страните,точното определяне на къщата за продажба и нейната цена.

Регистрацията винаги има цена:

данък за регистрация: 200 евро
приходен печат: един за 16 евро на всеки 4 страници или във всеки случай на всеки 100 реда. Печалбите за приходите се поставят на всяко копие (минимум две). Те винаги трябва да бъдат закупени преди подписване на акта, защото трябва да имат или една и съща дата, или да са преди. В противен случай компромисът не може да бъде регистриран.

Ако сумите са платени като депозит или авансово плащане, пропорционалният данък за регистрация трябва да бъде платен, равен на:

0,50% в случай на депозит за потвърждение (данъчен код 109T).
3% в случай на авансово плащане върху продажната цена (данъчен код 109T).

След това този данък ще бъде възстановен в нотариалния акт. Всъщност това се разглежда като първоначална вноска на дължимата сума за последваща регистрация на окончателния акт. Ако, от друга страна, актът не е предвиден, той няма да бъде върнат, освен ако не-уговорката има причини, които не се дължат на страните. плащат само фиксирания данък от 200 евро.

Ако трябва да прикачите други документи, като енергийното сертифициране, етажния план, спецификациите, ще трябва да платите допълнителни печалби за приходи (винаги от 16 евро) в зависимост от естеството на документа и неговия формат. Плащането трябва да бъде направено чрез формуляр F23, за да бъде доставено до банката или до пощата. Причината за избор е RP, т.е.регистриране на публични и частни документи. И накрая, трябва да попълните формуляр 69, който е заявка за регистрация. Този модел може да бъде изтеглен от уебсайта на приходната агенция, но обикновено се предоставя от представителя на агенцията.

С нотариуса разходите се увеличават. Всъщност трябва да се добави следното:

хонорар на професионалист
гербово мито от 155 евро
ипотечен данък от 200 евро
ипотечни такси от 35 евро.

Освен това, подписването на компромиса определя и правото на всеки брокер на недвижими имоти да събира (след акта) комисионната.

Това е окончателният договор, съставен, проверен и гарантиран от нотариуса. Наричан още окончателен акт за продажба, той трябва да бъде придружен от определени документи и да съдържа точна информация:

самоличността на всички страни (продавач, купувач и възможен посредник). Нотариусът и всяко друго лице, участващо в процедурата за покупка, също трябва да се явят;
енергийните класификации (включително маймуната, сертификат за енергийни характеристики) и сертификатите
на домашните системи, които удостоверяват тяхната редовност и съответствие с предварително декларираното;
кадастрални данни, етажни планове и всякаква информация, необходима за въпросния имот;
документът, съставен от администратора на етажната собственост, удостоверяващ редовното плащане от продавача на разходите за етажната собственост (подлежи на корекция);
всичко по отношение на парите в обращение (проценти, дължими на брокери, разходи на нотариус и др.), прилагане - при необходимост - искане и одобрение на ипотека;
използваемостта на имота, липсата на ипотеки, ограничения или дефекти от какъвто и да е характер.

Той не е прост редактор: пред закона той има ролята на гарант в сделката. Той също така ще трябва да депозира сумите, платени от купувача (закон 124/2021), в специална разплащателна сметка и да ги съхранява, докато стане действителен собственик. Нотариалните такси винаги се плащат от купувача и често стават част от преговорите между страните. Делата са обременени от различни елементи на разходите, някои фиксирани, като например гербови такси, установени от закона, други променливи, като проценти, параметризирани въз основа на стойността на имота или степента на родство между дарителя и дарения, в допълнение към регистъра и към секретарските обвинения. Що се отнася до хонорара на професионалиста, вече няма никакви тарифни таблици, поради което всеки сам определя възнаграждението си по преценка, съгласно правилата на свободния пазар.Поради това е препоръчително да поискате оценка на разходите, преди да изберете нотариус.

Ами ако има скрити пороци, които не са се появявали преди? Какви гаранции са валидни, след като имате ключовете от къщата? Времето за действие не е дълго: купувачът трябва да съобщи за дефектите на продавача в рамките на осем дни след откриването . Чрез препоръчано писмо с обратна разписка вие декларирате желанието си да се възползвате от гаранцията. Ако продавачът не действа по собствена воля срещу дефектите, купувачът може да предприеме правни действия, като се свърже с адвокат и предяви гаранция срещу дефекти. Действието обаче трябва да се осъществи в рамките на една година от делото. Съдията може да произнесе прекратяването на договора, ако съществуват подробности. След това продавачът ще трябва да върне получената сума, а купувачът - къщата. Ако предпочита да запази къщата, независимо от дефектите, той може да поиска намаляване на платената продажна цена и следователно връщане на разликата. Изключения: ако повредата е структурна (дефект на почвата или дефект на конструкцията), до такава степен, че да не може да бъде открита незабавно или толкова сериозна, колкото проникването на вода, купувачът може да предприеме действия срещу строителя на къщата до 10 години след акта . Времето за отчитане също се удължава: имате една година да пишете на продавача и да съобщавате за проблеми.

Той трябва да е регистриран в Търговската камара и да има лична карта. Законът предвижда, че не се дължи комисионна на тези, които упражняват тази професия без каквото и да е звание. По закон той е отговорен за проверка на произхода на къщата, собствеността, наличието или отсъствието на облигации и гарантиране на продавача и купувача с подходящи клаузи.

Услугата на агенцията, разбира се, има разходи, които се заплащат под формата на комисионна както от продавача, така и от купувача на сградата. Колко? Зависи, тъй като нито един закон не налага фиксирани ставки или тавани. Обикновено обичаите на мястото и указанията на местната търговска камара са валидни, дори ако нищо от това не трябва да се счита за обвързващо. Грубо казано, комисионна, която не надвишава 2% от продажната цена, може да се счита за справедлива, но може да достигне и до 4%. Фактурата е задължителна: и това е наистина важно, тъй като разходите за посредничество при недвижими имоти се приспадат от данъчната декларация до максимум 1000 евро.

След като актът бъде завършен, ключовете на къщата ще преминат от продавача към купувача, който от своя страна ще достави чековете за плащане. Всичко, което не е записано в акта, дори ако предварително е договорено с други инструменти, няма да има стойност. Според декрета-закон n. 223/2006, страните, които сключват окончателния договор за продажба, трябва да декларират условията на договорената цена, като уточнят дали това е чек и / или банков превод.

Данък върху продажбата на жилище

Те представляват един от разходните елементи, който трябва да се добави към този на цената на имота, но ако това е първият дом, имате право на намалени ставки, както за ДДС, така и за данъка върху регистрацията. А някои нови функции засягат и тези, които вече притежават и трябва да си купят втори дом

Данъците, свързани с покупката на къщата, са предимно данък върху регистрацията (ако купувате от частно лице) и ДДС (когато продавачът е бизнес). Към тях и в двата случая трябва да се добавят ипотечния и кадастралния данък. Бонусният пакет в сила през 2022-2023 г. потвърждава предимствата, предоставени за тези, които купуват имот; по-специално, има някои съдебни иновации за покупката не само на първия, но и на втория дом. Всъщност дори тези, които притежават имот, могат да се възползват от данъчни облекчения и да си купят втори, ако първият се счита за неподходящ. Става въпрос за субективна негодност, когато закупената преди това къща вече не може да задоволи жилищните нужди на данъкоплатеца и неговото семейство или обективна негодност,както в случая с имот, отдаден под наем и който следователно не може да бъде използван от собственика, тъй като подлежи на законови ограничения (както се изисква от Върховния съд с последващо изречение от 27 юли 2022-2023 г.).

Правото на обезщетения се признава директно от нотариуса, не е необходимо да кандидатствате. Касае се за:

Намаление на ДДС от 10% на 4%, насочено към тези, които купуват къща директно от строителната компания, като плащат фиксирана сума от 200 евро за ипотечен и кадастрален данък;
данък при регистрация в размер на 2% за покупки от физически лица; кадастрален и ипотечен данък в този случай до 50 евро;
данъчен кредит: първият бонус за жилище за тези, които продават и изкупуват жилища в рамките на 12 месеца, използвайки концесиите, предвижда възможността за изваждане на данъка, който трябва да бъде платен, от този, който вече е платен за покупката на предишното жилище.

За да се възползвате от бонуса, се изискват някои изисквания. Тези от лицето, което купува, са: не притежават жилища на цялата национална територия, за която са използвани концесиите, или не ги продават в рамките на една година. Ангажиментът за продажба на собствеността трябва да бъде отразен в акта за покупка (продажба, акт за дарение или декларация за наследство). Ако това не се случи, ще загубите първия си домашен бонус и в допълнение към по-високите данъци и свързаните с тях лихви ще трябва да платите неустойка от 30%.

Пребивавайте в общината, от която купувате къща или установявате пребиваване там в рамките на 18 месеца след покупката, или докажете, че вашето работно място или студио се намира в гореспоменатата община. Къщата може да се намира и на територията на Общината, където работодателят има седалище или извършва дейността, дори ако купувачът по-късно е бил преместен в чужбина по работни причини; или да е в която и да е италианска община, ако купувачът е италиански гражданин, който емигрира в чужбина и няма други къщи в Италия.

Изисквания към имота
Къщата и свързаните с нея принадлежности (по една за всяка категория) трябва да принадлежат към една от следните кадастрални категории