Съдържанието е обработено
- Наеми: два вида разходи
- В случай на наем, кой плаща таксите за етажната собственост?
- Спешни и извънредни разходи
- Корекция на наема след строителството: не преди изтичането на договора
- Данъкът за отпадъци и таксата на администратора
Когато собственикът (наемодателят) на помещение отдаде имота си под наем, той сключва договор с наемателя (наемателя). Именно естеството на това споразумение урежда споделянето на разходите. В договорите за безплатен наем наемодателят и наемателят могат да се споразумеят помежду си и да решат например, че обикновените и извънредни разходи се поемат от наемателя или обратно. Договорите с договорен наем, от друга страна, предвиждат твърда система за разпределение, с обикновени разходи, поети от наемателя, и извънредни разходи, поети от лизингодателя.
Следователно проблемът възниква в договорите за безплатен наем, които не включват клаузи, докато в тези с договорен наем страните се позовават на правилата, съдържащи се в таблиците, приложени към министерските постановления от 30 декември 2002 г. и 16 януари 2022-2023 г., които определят разпределението на разходите отнасящи се както за вътрешните части на апартамента, така и за общите.
Член 1575 от Гражданския кодекс установява, че наемодателят е длъжен да предаде на наемателя „наетото нещо в добро състояние за поддръжка и да го държи в такова състояние, че да обслужва договореното ползване и да гарантира неговото спокойно ползване по време на наема“. Следващата статия, 1576 г., става по-подробна, като гласи, че „по време на лизинга наемодателят трябва да извърши всички необходими ремонти, с изключение на незначителната поддръжка, която е отговорност на наемателя“.
Накратко, по въпроса за разделението на разходите за имот под наем споровете са на дневен ред, тъй като има обективна трудност при преценката кога даден разход е сред необходимите или, по-просто казано, трябва да се счита за „малък“ .
Що се отнася до лизинговите договори, референтен стандарт е законът за справедлив наем №. 392 от 27 юли 1978 г., частично отменен със закон 431/1998. В Гражданския кодекс обаче наемите (включително тези за жилищни цели) се уреждат от членовете между 1571 и 1614.
Що се отнася до разделянето на разходите между наемател и собственик, в договора за безплатен наем страните могат да се споразумеят, както сметнат за добре и това споразумение печели общите разпоредби на Гражданския кодекс. Напротив, в договорените договори за наем, както за вътрешните части на сградата, така и за етажните, се прилагат критериите за подразделяне, съдържащи се в таблицата на приложение Ж към министерското постановление от 30 декември 2002 г. За договорите, изпълнявани в териториалните споразумения, предвидено между сдруженията на собствениците и профсъюзите на наемателите, е необходимо да се направи справка с таблицата, приложена към министерския указ от 16 януари 2022-2023 г.
Наеми: два вида разходи
Основните разходи, които позволяват на наемателя да се наслаждава на имота без ограничения, се считат за „необходими“. Например поддръжката на електрическата система, отоплението и носещите конструкции. От друга страна, малките ремонти са дефинирани в член 1609 от Гражданския кодекс: „те се дължат на влошаване, причинено от употреба, а не от възраст или случайност“. Гражданският кодекс (член 1590) също така установява, че при прекратяване на лизинговия договор наемателят „трябва да върне имота на наемодателя в същото състояние, в което го е получил, в съответствие с описанието, направено от страните, с изключение на влошаване или потреблението, произтичащо от използването на вещта в съответствие с договора ". И отново „при липса на описание се приема, че наемателят е получил вещта в добро състояние на поддръжка“.И накрая, законът уточнява, че наемателят „не носи отговорност за загиването или влошаването поради възрастта“.
В случай на наем, кой плаща таксите за етажната собственост?
В договора за безплатен наем страните могат да се договорят и за плащането на разходите за етажна собственост и да решат как да разделят разходите. При липса на споразумения между двете страни обикновените разходи се възлагат на наемателя, докато извънредните разходи са отговорност на лизингодателя.
Извънредните разходи за собственика на наетата къща включват реконструкция на покрива, боядисване на фасадата, подмяна на системите и в крайна сметка всички, направени за големи интервенции. Следователно разходите за почистване на стълбите, обичайната поддръжка на асансьора, консумацията на вода и електричество за общите части и други интервенции от обикновен характер остават отговорност на наемателя.
Таблиците, приложени към министерските постановления от 30 декември 2002 г. и 16 януари 2022-2023 г., съдържат някои конкретни критерии за разпределение. Например, разходите за консиерж услугата (включително таксата на портиера) са 90%, които трябва да бъдат платени от наемателя и 10% от наемателя.
Трябва да се отбележи, че ако наетият наемател не плати своя дял за общи разходи, администраторът трябва да се свърже директно със собственика на жилището, който след като е платил дълга с етажната собственост, ще може да поиска обратно наемателя по подразбиране и, в най-сериозните случаи прекратете лизинга по подразбиране.
Правилната стратегия, която наемодателят може да въведе, за да поддържа мирни отношения с наемателя, е да установява всичко априори с яснота, както и да се придържа към съществуващите правила. И обратното, разбира се.
Ако апартаментът под наем се нуждае от извънреден и спешен ремонт, чиито разходи ще бъдат поети от собственика, наемателят може да продължи с плащането и впоследствие да поиска възстановяване.
Член 1577 от Гражданския кодекс обаче уточнява, че в тези случаи наемателят е длъжен да уведоми собственика за този разход „едновременно“.
Всъщност може да се случи, че неинформираният наемодател докаже, че би похарчил по-малко, като се обърне към друг специалист и следователно връща на наемателя сума, по-ниска от действително похарчената сума.
Може да се случи така, че след извънредна намеса по отношение на апартамента (например ремонт на паркета) или общите части на сградата (например инсталиране на нов асансьор), собственикът иска да увеличи наема. Но наемодателят може да прекрои икономическите условия на споразумението само след естественото изтичане на договора, със съгласието на наемателя. Всъщност интеграцията беше предвидена в член 23 от закон 392/78 в случай на „важни и неотложни необходими работи или във всеки случай работи за извънредна поддръжка на значим обект“, но тази разпоредба беше отменена със закон 431/98, който, Член 13 предвижда нищожност на „всяко споразумение, целящо да определи размер на наема, по-висок от този, произтичащ от писмения и регистриран договор“.
Освен ако страните не се договорят друго, данъкът за отпадъци (тарифа) се начислява на наемателя.
Ако обаче договорът за наем е по-малък от 6 месеца, собственикът на квартирата плаща, който все още може да начисли дължимия дял на наемателя (чрез вмъкване на съответния елемент в договора за наем).
В случай на просрочие, за разлика от това, което се случва с разходите за етажна собственост, наемателят отговаря за това пред общинската администрация, която събира данъка. От друга страна, що се отнася до възнаграждението на администратора, разходите се поемат от собственика на имота, тъй като лицето, което участва в събранието и гласува резолюцията, възлага задачата на професионалиста.
В сътрудничество с Avv. Силвио Рецонико, национален президент на Federamministratori / Confappi, тел. 02/33105242, www.fna.it