Съдържанието е обработено
- Законът за общите и частните части в етажната собственост
- Фасадата на етажната собственост
- Терасите
- Балконите
- Два вида балкони
- Щети от пренебрежение? Когато администраторът отговори
С влизането в сила на закона за реформата на етажната собственост n. 220/2012 фасадата е включена в списъка на общите части на сградата , посочен в член 1117 от Гражданския кодекс. Преди тази дата многобройни решения на съдилища и на Върховния съд при всички случаи изясниха „етажната“ природа на фасадата, определена като външната обвивка на сградата, която, макар и да няма носеща функция, представлява съществен елемент за съществуването на сградата.
Следователно фасадата принадлежи на всички етажни сгради, които могат да я използват в еднаква степен, като внимават да не променят предназначението си или да не повредят архитектурния й декор.
Съдиите също изясниха как е възможно да се отвори гледка, да се поставят плочи и табели върху фасадата, но всяка от тези интервенции трябва да отчита естетическата линия, физиономията на сградата и средата, в която се намира самата фасада.
По същия начин всяка кооперация може, за своя сметка, да постави димоотвод, климатична система или завеси, за да заснеме слънцето върху нея, "стига да не пречи - поясни Миланският съд (присъда 1941/2013) - равното използване на другите, не застрашава стабилността и безопасността на сградата и не променя нейния архитектурен декор; последното явление, което се случва не при промяна на оригиналните архитектурни линии, а когато новата творба се отразява негативно върху хармоничния облик на сградата като цяло ".
Ако няма съмнение относно „общия” характер на фасадата, по-сложно е да се оцени на кого принадлежат балконите. И следователно кой е отговорен за поемането на разходите за тяхната поддръжка. При липса на отговори в Гражданския кодекс, през годините юриспруденцията се опитва да изясни въпроса, но дебатът все още е открит.
- Фасадата на практика е „обща част“ и следователно отговорността на всички собственици
- Въз основа на вида балкон решавате кой трябва да плати разходите
- Щети поради пренебрегване? Администраторът или собственикът отговаря
* Член 1117 от Гражданския кодекс предоставя списък на общите части на сградата, т.е. тези зони или елементи на сградата, необходими за общо ползване. Списъкът включва, наред с други, земята, върху която стои сградата, покривите, дворовете и фасадите, както и всички произведения и артефакти, предназначени за общо ползване, като асансьора или централизирания котел.
Фасадата на етажната собственост
Що се отнася до общите работи, мнозинството, необходимо за обсъждане на работата в сглобяването, варира в зависимост от намесата.
• За боядисването на цялата фасада (но това важи и за възстановяването на мазилката и ретуширането на корнизите) е необходим брой гласове, които представляват по-голямата част от присъстващите и поне половината от стойността на сградата (500 хилядни) .
• В случай, че намесата е по-ограничена (частично боядисване) и преди всичко има ниска цена, благоприятният глас от 1/3 от етажната собственост може да е достатъчен, представляващ поне половината от стойността на сградата.
• Необходим е по-голям кворум в случай на „иновация“, т.е. интервенция, насочена към най-удобното използване или най-висока ефективност на обикновените неща, като винаги се зачита декорът на сградата. В този случай мнозинството от присъстващите ще се нуждаят от да на мнозинството от присъстващите, представляващи поне 2/3 от стойността на цялата сграда.
• Ако намесата не попада в категорията на „субсидираните иновации“ (като топлоизолация), тогава 500 хилядни са достатъчни, за да работи зелената светлина.
В резолюциите на заседанията необходимото мнозинство варира в зависимост от намесата
Подобно на балконите, за да се определи правилният критерий за разпределяне на разходите, свързани с терасата, първо е необходимо да се идентифицира вида.
• В случай на плосък покрив (покриващ цялата сграда), разходите за поддръжка трябва да бъдат разпределени между всички собственици.
• Ако, от друга страна, се използва изключително за една или повече кооперации, критерият, посочен в член 1126 от Гражданския кодекс, се прилага за разделяне на разходите за каквато и да е поддръжка, според която тези, които имат изключителната употреба на настилката, допринасят 1/3 в разходите за ремонти или реконструкции, докато останалите 2/3 остават отговорност на всички етажни сгради на сградата "или частта от нея, за която се използва плоският покрив, пропорционално на стойността на пода или частта от всеки етаж".
• Ситуацията се усложнява от равни тераси, които частично покриват сградата, действайки като покрив само за някои кооперации. В този случай разходите са за изключителния собственик, с изключение на специални интервенции като хидроизолация или подмяна на подовата настилка. Тогава разходите трябва да бъдат разделени на 1/3 за сметка на тези, които имат изключителното ползване на терасата и за 2/3 за сметка на останалите собственици.
Балконите
В Гражданския кодекс няма и следа от балконите. На кого принадлежат балконите? Те елемент от фасадата (и следователно от общо свойство) или принадлежат само на етажната собственост, която ги използва?
• За да се опитаме да изясним въпроса, първо е подходящо да се идентифицират видът на балкона, неговите структурни характеристики и начинът, по който той се „вписва“ в сградата на етажната собственост.
Надвисналите балкони (т.е. изпъкнали от фасадата) се считат за естествено продължение на апартамента. Следователно в случай на поддръжка, обикновена или извънредна, относителните разходи се поемат от собственика, с изключение на случаите, когато произведенията се отнасят до декоративните мазилки или други елементи на балкона, които - както се наблюдава от Върховния съд - са вмъкнати във фасадата на сградата и помагат да го направим естетически приятен. В тези случаи разходите трябва да бъдат разпределени между всички собственици на базата на съответните им хилядни притежания. Въпреки това, не винаги е непосредствено да се прецени кои елементи на балкона са декоративни (следователно с общо свойство), така че в много случаи е необходима намесата на съдия за разрешаване на въпроса.
• Вдлъбнатите балкони (вмъкнати във фасадата, където създават нещо като „вдлъбнатина“) имат железен парапет или зидария или стъклен парапет и се считат за елементи на фасадата. Следователно разходите за тяхната поддръжка трябва да бъдат разпределени между всички собственици, пропорционално на хилядните части от собствеността. Отделна дискусия заслужава плочата, частта, която действа едновременно с алеята на балкона и като покритие за етажната собственост отдолу и която юриспруденцията приравнява на таваните вътре в къщите. Следователно за разбивката на разходите, свързани с тези елементи, се прилага член 1125 от Гражданския кодекс: "… разходите (ed) са направени на равни части от собствениците на двата етажа,подовото покритие е отговорност на собственика на горния етаж, а мазилката, боята и декорацията на тавана от собственика на долния етаж ».
За съжаление една много често срещана ситуация се отнася до щетите, които произтичат от пренебрегването на фасадата, като части от мазилка, които излизат от балкона и удрят паркирана кола или, в най-сериозните случаи, минувач. За да се прецени точно кой е отговорен за щетите, е необходимо точно да се идентифицира частта, засегната от колапса. Ако се откъсне декоративен елемент от балкона или развалините на зидания парапет, лицето, отговорно за щетите, е администраторът на етажната собственост, който, съгласно изискванията на член 1130 от Гражданския кодекс, е длъжен да извърши мерките за опазване, свързани с общи части на сградата.
• В най-неотложните случаи администраторът може да действа, без да се консултира със събранието на етажната собственост, което ще се погрижи да актуализира през следващата сесия.
• Ако от друга страна „външна“ част на балкона се срути или подлежащата част на стърчащия балкон отстъпи - само ако в резултат на претоварване или остаряване на конструкцията - единственият собственик на балкона е отговорен за щетите.
В сътрудничество с Avv. Силвио Рецонико, национален президент на Federamministratori / Confappi, тел. 02/33105242, www.fna.it
Взето от Cose di Casa декември 2022-2023