В повечето случаи е необходимо единодушното съгласие на собствениците, за да се променят хилядните, които съставляват относителната таблица на етажната собственост .
Има обаче две конкретни ситуации, в които, за да се пристъпи към коригирането, са достатъчни определен брой гласове, представляващи мнозинството от присъстващите и поне половината от стойността на сградата.
Това се случва, когато:
1. таблицата съдържа грешка: „технически“ и „обективно проверими“ грешки се считат за грешки, т.е. когато има ясна разлика между хилядните от таблицата и тези, които действително са в притежание на етажната собственост. Върховният съд (изречение от 24 януари 1997 г., № 6222) е успял да забележи, че евентуалното съгласие на лицето, подписало таблиците, обикновено приложено към договорната наредба, не е от значение при оценката на грешката.
2. след свръхелевация, увеличаване на повърхностите или увеличаване или намаляване на единиците недвижими имоти, пропорционалната стойност на единицата недвижимо имущество дори на единична кооперация се променя с повече от една пета. Тази втора опция, която изключва единодушието, се появява например, когато кооперация реши да извърши работа в апартамента си, увеличавайки повърхността. Помислете за котата, която определя увеличаването на повърхността на помещението. Ако това увеличение промени с повече от една пета пропорционалната стойност на единицата недвижимо имущество дори на отделна кооперация, е възможно да се продължи с модификацията с единственото квалифицирано мнозинство. Законът уточнява, че в този случай разходите за извършване на промяната се поемат от лицето, което е довело до промяната.
Ролята на администратора
Член 69 от разпоредбите за прилагане на Гражданския кодекс предвижда, че „с единствената цел да се преразгледат пропорционалните стойности, изразени в хилядната таблица, приложена към регламента за етажната собственост (…), само етажната собственост в лицето на администратора (който се изисква да уведоми събранието на етажната собственост).
Директорът, който не изпълни това задължение, може да бъде отменен и се изисква да заплати обезщетение за евентуални щети ".
Наскоро някои законови решения, извън двата случая, предвидени в Гражданския кодекс, единодушно поставят под въпрос промяната: ако промяната не засяга обхвата на правата и задълженията за участие в разходите, а само „просто математическа корекция ", тъй като това е резолюция с регулаторна стойност и стойност без договаряне, за нейното одобрение би било достатъчно мнозинството от присъстващите на събранието, представляващи поне половината от стойността на сградата.
Възстановяването на етажната собственост
След ревизията на хилядната таблица е необходимо да се прецени дали грешката е довела до предимства за една или повече кооперации в ущърб на останалите. В подобни случаи, считано от момента, в който е установена грешката и в рамките на десет години, етажната собственост може да действа за неправомерно обогатяване (член 2041 от Гражданския кодекс) и да получи възстановяване, включително лихва.
По принцип етажната собственост, която поради грешката е допринесла по-малко за разходите за етажната собственост, ще трябва да възстанови разходите на тези, които са платили най-много.
Касационният съд (присъда от 8 септември 1994 г., № 7696) е уточнил, че процедурата за преразглеждане на таблицата не е от полза, която няма обратно действие и чиито последици се реализират само с преминаването в res judicata.
В сътрудничество с Avv. Силвио Рецонико, национален президент на Federamministratori / Confappi, тел. 02/33105242, www.fna.it