Съдържанието е обработено
- Онлайн симулации на ипотечни кредити
- Каква сума се отпуска със заема?
- Лихвеният процент: фиксиран, променлив и смесен
- Всички разходи трябва да бъдат изчислени
- Време за изплащане на ипотека
- Преговаряне, подмяна и суброгация
- Изплатете дълга по-рано
- Има 19% отстъпка от данъка върху разходите за лихви
- „Зелените“ за устойчиви домове
В ипотеката е под формата на банково финансиране, че повечето хора използват, за да си купи къща. Но преди да поискате такъв, винаги е по-добре да попитате за всеки аспект, от условията, предложени от различните кредитни институции до искането за гаранции за покриване на дълга, от времето, необходимо за изплащане на исканата сума, до тези за връщане на парите, нагоре методите на връщане. Ето какво трябва да знаете.
- Заемът, отпуснат с ипотеката, има ипотечен характер (къщата действа като гаранция)
- Част от лихвите и допълнителните разходи по заема могат да бъдат приспаднати
- Има субсидиран заем, запазен за тези, които купуват зелени имоти
* Заемът се определя от член 1813 от Гражданския кодекс: „договорът, с който едната страна доставя на другата определена сума пари или други заменяеми неща, а другата се задължава да върне колкото се може повече неща от същия вид и качество“ . На 20 май 2022-2023 г. в Официален вестник, Законодателен указ от 21 април 2022-2023 г., n. 72, преименуван на „указ за ипотека“, с който е транспонирана европейската директива 2022-2023/17 / ЕС относно предлагането на договори за кредит на недвижими имоти на потребителите. По-специално, член 120 quinquies на изменения Закон за консолидация на банките предоставя поредица от полезни определения, свързани с договора за заем, обясняващи, наред с други неща, кой е кредитният посредник.
В ипотекататова е форма на финансиране, обикновено с продължителност между 5 и 30 години, при която посредник, банката, отпуска заем, включително лихва, на тези, които искат да закупят имот и нямат цялата сума, поискана от продавача. Заемът се предоставя на потребителя, ако той отговаря на изискванията за гаранция, изисквани от кредитната институция, и предвижда изплащане на сумата на периодични вноски (с фиксиран или променлив срок) до погасяване на дълга. Той се определя като „ипотека“, тъй като плащането на вноските се гарантира от ипотека върху къщата и следователно, ако клиентът вече не е в състояние да плати, банката става собственик на имота. Въпреки ипотечната гаранция, преди да отпусне заем, финансовата институция проверява ситуацията с доходите на лицето, което прави искането.Ако например двойка иска финансиране, операторите ще оценят вида на трудовия договор и на средните месечни доходи. След приключване на анализа се получава размерът на месечното плащане на ипотека, който не трябва да надвишава една трета от общия месечен доход. Сумата е свързана с продължителността на заема: който реши да разпредели заема за няколко години, ще плати по-висока вноска (с по-малко лихва). Тези, които отпускат заема, ще плащат по-ниска месечна вноска, но с по-висока лихва.тези, които решат да разпределят заема за няколко години, ще плащат по-висока вноска (с по-малко лихва). Тези, които отпускат заема, ще плащат по-ниска месечна вноска, но с по-висока лихва.тези, които решат да разпределят заема за няколко години, ще плащат по-висока вноска (с по-малко лихва). Тези, които отпускат заема, ще плащат по-ниска месечна вноска, но с по-висока лихва.
Онлайн симулации на ипотечни кредити
За да се оценят най-удобните предложения, е възможно да се изчислят „доказателства“ онлайн, като се симулира искане за ипотека ; има и сайтове, специализирани в безплатни сравнения. Във всеки случай, когато се движите из мрежата, винаги е добре да прочетете
внимателно политиките на сайта, преди да въведете данните си.
Каква сума се отпуска със заема?
Първата стъпка е да си уговорите среща в банка (по-добре да се консултирате с повече от една), за да оцените условията, предлагани от всяка за необходимата сума.
• В повечето случаи кредитната институция отпуска 80% от стойността на имота, който трябва да бъде закупен (и за който се иска заем), дори ако, за да привлекат клиенти, някои банки предлагат 100% ипотеки . Ако приемете тази оферта, ще трябва да предоставите повече гаранции и преди всичко ще трябва да очаквате увеличение на лихвения процент.
• Във всеки случай първо трябва внимателно да прецените максималната вноска, която сте готови да платите.
• И като правите математиката, трябва също така да се има предвид, че покупката на имот води незабавно и в същото време до допълнителни разходи (като нотариус, всякакви комисионни, дължими на брокерската агенция и всяко преструктуриране). Освен това, незабавно към вноската ще бъдат добавени обикновени разходи (разходи за етажна собственост, отопление и сметки) и възможни извънредни разходи (помислете например за одобрените в етажната собственост работи за общите части на сградата, които се заплащат на базата на хилядни части от собствеността).
Лихвеният процент: фиксиран, променлив и смесен
От няколко години лихвените проценти (т.нар. Лихви, дължими по ипотеката), които банките прилагат, са на много ниски стойности. В резултат на това много потребители решиха да изберат фиксираната ставка, която остава постоянна през целия период на заема.
• Алтернативата е плаващият лихвен процент, който следва колебанията на бенчмарк, обикновено пазарен или паричен курс. Изборът на променлива ставка може да се окаже изгоден, но в същото време включва рискове, свързани със ситуацията на пазара на недвижими имоти, като размерът на вноските може внезапно да се увеличи, което прави месечното плащане по-тежко.
• Междинното решение е представено от смесената ставка, която преминава от фиксирана към променлива, следвайки определени срокове или тези условия, посочени в договора, предвиден между страните.
• Предимствата и предимствата на единия или другия тип са свързани с историческия момент и със субективните оценки на всеки потребител. Но също така и към амортизационния план (продължителност на заема).
Всички разходи трябва да бъдат изчислени
В допълнение към лихвите, който вземе заем, трябва да понесе и други разходи (т.нар. Такси за аксесоари), които увеличават разходите за операцията.
• За разследването на случая, например, на банката се изплаща сума, която може да достигне 0,5% от финансираната сума. Следователно на кредитната институция трябва да бъде платена и оценката, извършена върху имота от доверен техник, за да се установи неговата стойност: цените варират от 100 до 300 евро. След това има нотариални такси, които варират от професионалист до професионалист.
• Нотариусът има основна роля: освен да установи самоличността на страните, договарящи договора, той има задачата да провери дали имотът е в ред от градска и кадастрална гледна точка. Освен това по време на регистрацията на акта той трябва да събере от купувача данъците, които трябва да бъдат платени на държавата. По-конкретно, така нареченият „заместващ данък“, който се равнява на 0,25% от сумата, изплатена от банката или от одобрена финансова институция, стига да е първо жилище. За разлика, например, ако ипотеката е изтеглена за закупуване на второ жилище: тогава се прилага ставка, равна на 2% от общата стойност на заема. И в двата случая данъкът се удържа от банката.
• Но това не е всичко: тези, които сключват договор за заеме длъжен да сключи застраховка за къщата за пожар и експлозия, чиято цена зависи от стойността на имота и продължителността на кредита. Политиката защитава имота от пожари, експлозии и експлозии и е възможно да го платите с едно решение по време на акта или да го отложите на месечни вноски, обединени с вноската по кредита.
• Някои институции могат да поискат записване на клиентска полица за животозастраховане: в допълнение към собствената си оценка, посредникът (т.е. банката) трябва да представи на притежателя на полицата поне два други проспекта на трети страни.
Време за изплащане на ипотека
По принцип исканата сума не се предоставя при подписване на договора, но няколко дни по-късно. Времето, изминало между представянето на необходимата документация и реалната наличност на исканата сума, варира от банка до банка, но винаги се посочва в "Лист", предоставен от кредитната институция, съдържащ обща информация. Следователно е необходимо да се обърнете към избраната банка.
Установяването на максимален лимит за всяка вноска за изплащане на заема не е аспект, който трябва да се подценява. Всъщност заложената къща е заложена, но и качеството на живот. Поради тази причина всяка хипотеза за вноски трябва да бъде взета под внимание сериозно.
С течение на годините, по време на амортизационния план, клиентът може да предоговори договора, подписан с банката, да го замени или замести.
• Чрез предоговаряне е възможно да се поиска от посредника (банката) да промени условията на първоначално предвидения заем. Обикновено се иска промяна на лихвения процент и продължителността на заема . Във всеки случай тази процедура не трябва да включва разходи за клиента (следователно нулеви комисионни).
• За ратифициране на новото споразумение е достатъчно частно споразумение, без необходимото подписване на нов акт.
• Ако банката откаже да предоговори, е възможно да се замени ипотеката, обаче изплащане на дълга и понякога плащане на неустойка за прекратяване на договора (прочетете текста по-долу „Изплатете дълга предварително“). След това можете да изтеглите нова ипотека при друга банка, която предлага по-изгодни условия.
• Споразумението за погасяване на заема трябва да бъде ратифицирано пред нотариус с публичен акт и освен наказанието предвижда заплащане на други разходи (предварително разследване и оценка), както и заличаване на старата ипотека и вписване на нова.
• И накрая, има суброгация, механизъм, който ви позволява да прехвърлите заема на друга банка, която предлага по-изгодни условия, без да плаща наказание за изчезване, разходи за предварително разследване и тези, свързани с кадастралните оценки.
• Тази процедура е въведена със закон 40/2007, т. Нар. „Закон Берсани“ и изисква банката наследник да съобщи на старата банка решението на клиента за суброгация на заема и предоставяне на остатъчния размер на дълга (вноските, които все още не са платени ), който в новия договор се превръща в капитала, изплатен от банката наследник на клиента. По този начин заемът продължава при новата банка при нови условия.
• След като бъде получено разрешението, новата банка пристъпва към суброгацията чрез нотариален акт за своя сметка. Единствената цена, която може да бъде поета от клиента, е плащането на таксата за регистрация на суброгация в регистрите на недвижимите имоти, равна на 35 евро.
Изплатете дълга по-рано
По всяко време клиентът, подписал договор за заем , може да реши да изплати дълга с банката преди установения срок.
• Както се изисква от Закона на Берсани, ако заемът е определен след 2 февруари 2007 г., изплащането не подлежи на санкция. Напротив, ако заемът е преди 2 февруари 2007 г., се предвижда неустойка, чиято цена зависи от вида на лихвения процент, годината, в която е зает и продължителността на заема. По-специално по тази последна точка ще бъде платена по-висока санкция, ако закриването настъпи през първата половина на амортизационния период, докато изплащането на дълга няма да струва нищо две години след естествения изтичане на заема.
• През май 2007 г. Италианската банкова асоциация (ABI) и асоциациите на потребителите подписаха споразумение, което определя максималните санкции за потребители, които решат да изплатят своите ипотеки. Ето ги отдолу.
• За ипотечни договори с променлив лихвен процент:
✔ 0,50 процентни пункта
✔ 0,20 процентни пункта през третата до последната година на амортизация на заема.
• За договори за заем с фиксирана лихва, сключени преди 1 януари 2001 г .:
✔ 0,50 процентни пункта
✔ 0,20 процентни пункта през третата до последната година на амортизация на заема.
• За договори за заем с фиксирана лихва, сключени след 31 декември 2000 г .:
✔ 1,90 процентни пункта през първата половина на периода на амортизация на заема
✔ 1,50 процентни пункта през втората половина на периода на амортизация на заема
✔ 0,20 процентни пункта през третата до последната година на периода на амортизация на заема.
• И накрая, за ипотеките със смесена ставка са измислени специфични решения, които правят мерките на комисионните съответстващи съответно на ипотеките с фиксирана или променлива лихва.
Има 19% отстъпка от данъка върху разходите за лихви
Тези, които теглят ипотека за закупуване на първото си жилище, което да се използва като основно жилище, могат да се възползват от приспадане на данъка върху доходите, равен на 19% от разходите за лихви и допълнителни платени такси. За да се възползва от данъчното стимулиране, данъкоплатецът трябва да посочи във формуляра 730 сумите, платени за разходи за лихви, разходи и допълнителни такси и „таксите за преоценка в зависимост от клаузите за индексация“.
• Както е посочено от Агенцията за приходите (www.agenziaentrate.gov.it), данъчното приспадане трябва да бъде направено в данъчната декларация, свързана с данъчния период, през който са възникнали лихвите.
„Зелените“ за устойчиви домове
Пилотната схема за енергийно ефективни ипотеки (hypo.org) е международен пилотен проект с продължителност около две години, който предвижда изплащане на специална „зелена“ ипотека с благоприятни условия за финансиране на тези, които купуват сгради устойчиви или се сблъскват с ремонт, насочен към енергийно подобрение на къщата. В Италия проектът стартира миналия юни с участието на някои банкови институции. За да знаете списъка на участващите банки: www.rics.org/it.
По време на амортизационния план е възможно да се променят условията на договора за заем и дори да се изплати дълга преди време. Но внимавайте, не всички предоставени опции са безплатни.