Съдържанието е обработено
- Вижте апартамента. Първа стъпка
- Растения в съответствие с и енергийно сертифициране
- Закупуване на къща: от агенция или частно лице
- Купувайте от физически лица
- Оценете гаражи и паркинги на етажната собственост
- Кандидатствайте за ипотека, за да купите къща
- Продажба, компромис, акт, нотариални практики
- Алтернативни форми за закупуване: лизинг на недвижими имоти и наем за закупуване
- Данъците, които трябва да се плащат за покупка на къща
Един от най-важните моменти в живота на двойка и семейство несъмнено е закупуването на първото жилище. След като сте определили собствеността, която е подходяща за вас, препоръчително е да знаете как да се движите, какво да разглеждате, проверките, които трябва да направите, до възможността за кандидатстване за ипотека, как се извършва продажбата и накрая данъците, които трябва да бъдат платени. Ето пълно ръководство, което стъпка по стъпка обяснява всичко, което трябва да знаете, когато купувате първия си дом.
Вижте апартамента. Първа стъпка
Как да се преместим за закупуване на апартамент? Това е инвестиция, която може да бъде изгодна, но и да скрие рисковете. От деня, в който ще видим къщата за първи път, до момента на подписване на акта за продажба, препоръчително е да се спазват редица предпазни мерки, за да се сведе до минимум всеки риск. Избраният апартамент и сграда трябва да имат някои добре дефинирани характеристики, преди всичко солидност и безопасност. На първо място, веднъж пред сградата, трябва да се спазват нейните общи условия: фасада, балкони и прозорци, стрехи, покрив. Попитайте вашия събеседник дали са планирани някакви възстановителни работи: това е разход, който не е за подценяване, по-добре първо да знаете.Проверете дали вратата се отваря и затваря без проблеми и се уверете, че домофонът също работи. След като влезете вътре, наблюдавайте състоянието на стълбите и парапетите, след това обърнете внимание на наличието на асансьор: като се има предвид, че покупката на къща е дългосрочна инвестиция, добре е да се има предвид, че това, което днес не е представя като проблем, може би с времето би могъл да стане такъв; Препоръчително е също така да се уверите, че собственикът, от когото е закупен апартаментът, има право да използва асансьора, защото понякога - когато е инсталиран от нулата там, където не е бил там - може да се случи той да не е одобрил инсталацията, платил разходите и следователно не е разрешен за използване. Пристигнали на вратата на къщата, проверете дали входната врата е блиндирана и преценете дали има добро уплътнение. Веднъж влязъл,опитайте се да видите дали има следи от влага и плесен; докоснете стените и се уверете, че не са влажни, проучете състоянието на мазилката. Обърнете внимание и на това как изглежда подът: ако има вдлъбнатини, ако е напукан, ако някои плочки или парчета паркет са нестабилни, ако скърца при ходене; когато дървото е подуто например или с големи петна по повърхността, може да е имало проникване на вода. В този момент любезно помолете собственика или агента за недвижими имоти да отвори всички прозорци. Наблюдавайте излагането на апартамента на слънчева светлина и ако имате време, върнете се да го посетите по различно време, с различна светлина: винаги се предпочита светла къща - знаете ли. Преди да приключите посещението, разгледайте набързо гнездата, разпределителните кутии,всички изпъкнали проводници … и всички открити тръби. Тест, който може да се направи, е да поискате да отворите всички кранове в банята, включително душа, така че да оцените водния поток. Когато трябва да се обновят растенията, разходите не са незначителни. И накрая, особено ако помещението е разположено в мазе или на приземния етаж, би било препоръчително да поискате информация за стойностите на радон, газ, който се отделя от недрата, което е много вредно за хората.би било препоръчително да се поиска информация за стойностите на радон, газ, който се отделя от недрата, което е много вредно за хората.би било препоръчително да се поиска информация за стойностите на радон, газ, който се отделя от недрата, което е много вредно за хората.
Растения в съответствие с и енергийно сертифициране
Как да се преместим за закупуване на апартамент? След като сте посетили къщата, която искате да купите, е важно да знаете здравето на системите, като се започне с електрическата. Ако например един стар апартамент няма заземителна система, всяко изтичане на електричество може да причини сериозни щети на хората. По-добре не рискувайте и се уверете веднага, че всичко е на ниво, безопасно и надеждно. В министерско постановление 37/2008 е посочено как системите, построени след 27 март 2008 г., трябва да бъдат оборудвани с „Сертифициране за съответствие“, документ, издаден от инсталационната компания, който доказва, че системата е изградена в съответствие с действащите разпоредби. Сертификацията обхваща множество видове системи: електрически, защита от атмосферни разряди, автоматизация на врати и порти, радио и телевизия, отопление, климатизация и климатизация, санитария, газ, повдигане и противопожарна защита.Освен всичко друго, документът съдържа данните на техническия ръководител на компанията, собственика на имота и използваните материали. За по-старите инсталации, тоест построени преди март 2008 г., е достатъчен така нареченият „Сертификат за съответствие“, попълнен от професионалист, регистриран в професионалния регистър, с пет години опит в сектора на машиностроенето.
Що се отнася до възможните ограничения, добре е да се изясни, че който продава апартамент, не е задължен да приложи сертификат за съответствие, но всяка липса трябва да бъде посочена в акта за продажба. По-късно новият собственик ще поиска документа, който е задължителен, за да се получи Сертификатът за жизнеспособност от Общината: къща с нестандартна система не може да се обитава.
Документ, който, от друга страна, собственикът задължително трябва да представи заедно с акта за продажба, е сертификатът за енергийни характеристики (Ape). Маймуната е нещо като "енергийна лична карта" на имота, докато Ipe (Индекс на енергийните характеристики) разкрива колко консумира апартаментът. Въпреки че много купувачи продължават да пренебрегват тези данни, препоръчително е да ги оцените внимателно. Къща, която консумира малко, може би се фокусира върху възобновяеми енергийни източници, е инвестиция, която с времето може да се окаже удобна.
В допълнение към тези технически проверки на имота, преди да купите къща, е добре да направите други, за да получите възможно най-много информация за имота и най-вече да направите покупката от законния собственик. Чрез ипотечната инспекция е възможно да се идентифицира собственикът на имота и ако в същото време има ипотеки или висящи, включително съдебни.
Закупуване на къща: от агенция или частно лице
Ако сте решили да си купите къща, можете да се движите в две различни посоки: намерете обявите на частни продавачи, като разгледате града или се свържете с агенция за недвижими имоти, която с допълнителни разходи ще търси и избира апартамента според вашите нужди.
Има много видове агенции (франчайз, автономни, консорциум и т.н.) и изборът на подходящата не е лесен. Повече от следването на конкретна марка е препоръчително да разчитате на обучен агент по недвижими имоти, регистриран в ролята на посредници в Търговската камара и способен ясно да обясни характеристиките на имота, без да пренебрегвате никакви подробности. За да бъдете сигурни, помолете агента да ви покаже членската карта или да отидете в Търговската камара и да проверите лично: агент, който не е регистриран в Регистъра на медиаторите, е насилствен и няма право да получава комисионна.
Пътуването обикновено започва с посещение в агенцията или с телефонно обаждане. Уговарянето на среща и посещението на апартамента не струва нищо. По време на инспекцията агентът е длъжен да докладва за ипотеки, засягащи имота, и да изясни дали има предвидени ремонти в сградата (обновяване на фасадата, стълбището или конструкцията на асансьора …). Освен това трябва да се уточни какви са данъчните и нотариалните разходи да се справим, ако продажбата премине: агент, който декларира фалшивото, е „гражданско отговорен“. Ако наистина се интересувате от покупка, при второ назначение поискайте сертификатите за градоустройство, тези за използваемост и обитаемост; информирайте се, че системите отговарят на закона; проверката на ипотечните регистрации и копията на кадастралните карти може да бъде допълнителна гаранция за безопасно закупуване.
В този момент трябва да се изправим пред въпроса „цена“. Обикновено стойността на имотаизчислява се въз основа на нейната „търговска“ повърхност, която включва вътрешни и външни стени. Попитайте агента за "проходимата" повърхност и като помислите за това, направете своя избор. Ако смятате, че цената е подходяща, научете за комисионната на агента (платена по равно от купувача и продавача) и всички допълнителни разходи. Само с подписването на предварителния договор за продажба, наричан още "компромис", агентът ще има право на своята комисионна, която в повечето случаи варира между 2% и 3% от стойността на сделката. За да избегнете недоразумения от последния час, за предпочитане е веднага да запишете начина на плащане на комисионната и нейната стойност. Добре е да запомните, че да, плащате процент на агенцията, но той може да бъде изтеглен в данъчната декларация.Сред многото данъчни облекчения, които могат да бъдат изтеглени всяка година в данъчната декларация, има и възможност за за приспадане на таксите, макар и деноминирани, платени на субектите за брокерство на недвижими имоти в зависимост от покупката на звеното за недвижим имот, което ще се използва като основно жилище за сума, която не надвишава 1000 евро за всяка рента. Приспадането от брутния данък е равно на 19% от разходите, направени за платеното възнаграждение
Купувайте от физически лица
Ако, от друга страна, разполагате с малко време и искате да спестите пари, можете да се откажете от посредничеството на агенцията за недвижими имоти и да потърсите къща самостоятелно. Знайте обаче, че това решение може да се окаже изкривително и взискателно, но преди всичко изисква много внимание. Първо, препоръчително е да изберете добър нотариус, който да направи съответните проверки на имота. Като алтернатива можете да се погрижите за него: поискайте от собственика документите относно имота, информация за условията на системите и съответствието и енергийните сертификати (обявите за търговски продажби по закон трябва да отчитат индекса на енергийните характеристики, съдържащ се в сертификата за енергийно сертифициране). Не забравяйте да попитате как се управлява етажната собственост,колко са разходите и има ли просрочени задължения за плащане.
За да научите повече, можете да се свържете с уебсайта на Приходната агенция и, следвайки инструкциите, да направите онлайн ипотечна проверка; по този начин ще имате възможност да видите информация относно видовете формалности, присъстващи в ипотечната база данни: транскрипции, надписи и анотации. Същата операция може да бъде поискана на гишетата на провинциалните служби на референтната област. Следващата стъпка е да отидете в техническия офис на общината, където се намира имотът: целта е да се получи информация за градското съответствие на къщата, да се знае дали има разрешителни за строеж, използваемост и обитаемост и не на последно място, ако има някакви въпроси на амнистия. Що се отнася до цената, за разлика от това, което се случва с агенцията, тази, поискана от собственика, може да бъде абсолютно "извън пазара". От вас зависи да проверите дали оценката е приемлива, да се съгласите и да приключите сделката.
Оценете гаражи и паркинги на етажната собственост
Когато оценявате покупката на апартамент, препоръчително е също така да се оцени възможността за паркиране на колата под къщата , като вероятно също така се обмисля закупуването на място за паркиране , особено ако помещението се намира в града. Първото възможно решение, ако е налично, е закупуването на гараж, вграден в сградата или разположен в съседни пространства. Имотът и кутията могат да се продават заедно в един "пакет" или поотделно.
В някои кооперации обаче има възможност да паркирате колата в двора. Местата, запазени за тази употреба, могат да бъдат на открито или покрити със специални навеси и обикновено се ограничават с линии, начертани на асфалта или от стълбове с вериги. Паркирането в двора често е обект на дискусии сред етажната собственост: за да се избегнат неприятни изненади, преди да подпишете акта за продажба на апартамента, препоръчително е да се поинтересувате относно разпоредбите относно паркоместата.
Вътрешният двор е обща зона на сградата и използването му може да се регулира както от разпоредбите на етажната собственост, така и от решенията на събранието. Ако има регламент, който забранява паркирането на автомобили, за промяната му ще е необходимо единодушното и писмено гласуване на всички етажни собствености. Речта се променя при липса на регламент: в този случай влиза в сила член 1102 от Гражданския кодекс, който урежда използването на „общото нещо“. В статията се посочва, че използването на общото благо не може да попречи на други етажни собствености да се възползват от него по равно, но никъде не е записано, че паркирането на колата ви в двора е забранено. Присъдата на Върховния съд № 1547 от 2009 г.,той уточни, че общата зона може да се използва като „временен паркинг за колите на етажната собственост с предвидените ограничения, които да позволят достъп до търговски и занаятчийски бизнес, разположени в приземния етаж на сградата на етажната собственост“. Следователно разрешение за време, което не пречи на останалите обитатели на сградата да използват общата площ.
За да се избегнат недоразумения, при липса на регулация, етажната собственост може да вземе решение с мнозинство и да разпредели двора за паркиране, стига всички да имат достъп до него. Ако колите са по-многобройни от наличните места, могат да се организират смени и с единодушното гласуване на етажната собственост да се изисква от време на време на онези, които заемат паркинга, плащането на парична вноска, която да се влее в общ фонд . Също така според съдиите събранието никога не може да определи фиксирани места за втората кола, като ефективно защитава тези, които притежават само една кола.
Ако гаражът на сградата, в която сте избрали да живеете, има прекомерни цени и ако не е възможно да паркирате колата в двора на кооперацията, друго решение е да опитате да си купите гараж в близката сграда. Указът за опростяване (9 февруари 2012 г., № 5) направи възможно закупуването на така наречените „паркинги Tognoli“ на лична площ, при условие че определеното място за паркиране е предназначено да принадлежи на имот, разположен в същата община.
В обобщение : преди да подпишете акта за продажба, проверете правилата за етажната собственост, за да разберете дали е възможно да паркирате колата в двора. Ако регламентът забранява това използване, помислете за закупуване на кутия, съседна на вашата сграда. Забранителна ли е цената? Потърсете друг в недалечна сграда: от 2012 г. „кутиите Tognoli“ на лична площ могат да бъдат закупени. По този начин можете да се озовете в сграда и да паркирате колата си в следващата.
Кандидатствайте за ипотека, за да купите къща
Когато възнамерявате да си купите къща и нямате налична ликвидност, за да приключите продажбата, идеалното решение е да кандидатствате за ипотека в банката. Заемът е договор между субект и посредник, обикновено банка, който се състои в прехвърляне на парична сума от един субект (наречен заемодател) към друг субект (наречен кредитополучател), с предположение от последния задължението за връщане на същата сума пари на заемодателя. Преди да кандидатствате за заем, препоръчително е внимателно да оцените доходите си и да определите месечната си наличност, след като обикновените разходи бъдат извадени. Разумно е вноската да не надвишава една трета от разполагаемия доход, за да се покрият текущи, непредвидени разходи и възможни намаления на доходите, причинени например от болест, злополука, уволнение. Една от първите стъпки, които трябва да предприемете, когато решите да изтеглите ипотека, за да купите къща е да разберете кой процент е подходящ за вас. Това, което основно разглеждаме, когато става въпрос за ипотеката, е лихвеният процент. По същество ипотеките могат да бъдат с фиксиран лихвен процент - лихвеният процент остава този, определен от договора за цялото времетраене на заема, а недостатъкът е неспособността да се възползва от каквито и да било намаления на пазарните лихви, които могат да настъпят с течение на времето - и при променлив процент - лихвения процент лихвата може да варира в предварително определени срокове по отношение на стартовия лихвен процент, тъй като той следва колебанията на референтен параметър, обикновено установен на паричните и финансовите пазари.
Продажба, компромис, акт, нотариални практики
След като посети апартамент няколко пъти, оценявайки плюсовете и минусите му, ако купувачът най-накрая реши да го купи, започва процесът на покупко-продажба между продавача и бъдещия собственик, фаза, в която е необходимо да се обърне най-голямо внимание, в за да не се допускат грешки.
Първо, за да направи своя интерес формален, купувачът може да направи т. Нар. „Предложение за неотменима покупка“ на продавача, което трябва да съдържа данните на двете страни, тези относно имота и общите условия на споразумението , включително цена и начини на плащане. Този ангажимент абсолютно не е обвързващ и по принцип продавачът, дори след като прие офертата, може да реши да продаде имота си на заинтересована трета страна, която предлага по-добра оферта. Приемането на предложението за покупка има по-голяма тежестнапреднали от купувача. Продавачът е свободен да го откаже, но когато го приеме (чрез отговор с препоръчано писмо или телеграма), той обвързва купувача да спазва споразумението. Обикновено, ако сделката не премине, собственикът на имота задържа всеки депозит, платен от заинтересованата страна.
Ситуацията се променя, ако двамата подпишат предварителния договор за продажба, който експертите наричат по-просто „компромис“.По отношение на неотменимото предложение за покупка, този акт се задължава и да посочи акта, който определя сделката по закон. В компромиса, в допълнение към личните данни на собственика и на заинтересованата страна, трябва да бъдат въведени в писмена форма: договорената цена за продажба на апартамента и начините на плащане (като се посочва дали има намерение за теглене на ипотека), присъствието на всички първоначални вноски или депозити (непрехвърляеми чекове, обикновено 15-25% от общата цена), кадастралните и общите данни на дома и накрая всички ипотеки. След това документът трябва да бъде подписан от страните и регистриран в рамките на двадесет дни. За да не поемате никакви рискове, препоръчително е да се свържете с нотариус и документът да бъде записан в регистрите на недвижимите имоти.Следователно подписването на компромиса представлява най-важният момент в покупката на имот, който обаче завършва окончателно с уговорката за „окончателния договор за продажба“, по-често наричан акт. Този документ, който съдържа условията, вече договорени в предварителния договор, може да бъде подписан частно (с последващо удостоверяване на подписите на продавача и купувача) или, както обикновено се случва, изготвен от нотариус. Второто решение (дори ако е по-скъпо от първото) е абсолютно препоръчително, тъй като самият нотариус ще извърши някои основни проверки, които изключват всякакви ипотеки, възбрани, конфискации и аномалии при изграждане на имота. В допълнение към личните документи на двете страни, към акта трябва да бъдат приложени серия удостоверения, отнасящи се до имота,включително този за съответствие на сградата и Ape (сертификат за енергийни характеристики). На този етап нотариусът отново се грижи за вписването на акта в Агенцията за приходите и накрая го преписва в регистъра на недвижимите имоти.
Когато решите да купите къща, рисковете да си намерите неочаквани ипотеки или да извършите двойна продажба, т.е.в периода между акта и транскрипцията собственикът продава същия имот на други, са зад ъгъла. За да предпази купувача от тези неприятни ситуации, Законът за конкуренцията въведе новост, така наречения ценови депозит, депозитна сметка при нотариуси, именно като гаранция за продажби.
Всеки, който купува къща или друг имот, може да плати цената на нотариуса, който ще преведе сумата на продавача само след като актът бъде преписан, т.е. когато прехвърлянето на собствеността стане окончателно.
Алтернативни форми за закупуване: лизинг на недвижими имоти и наем за закупуване
за да даде нов живот на сектора на недвижимите имоти, законодателят е приел два нови инструмента, за да позволи на хората, които нямат незабавна ликвидност, да купят къща: лизинг на недвижими имоти и наем да купуват. Наемът за закупуване е нов вид договор, с който собственикът незабавно доставя имота на наемателя и бъдещия купувач, който плаща наема и след период от време, определен в същия договор, наемателят може да реши дали да купи имота. , като от цената се приспаднат част от вече платените такси. От друга страна, лизингът има за цел да улесни, особено за най-малките, закупуването на жилище чрез използването на инструмента за финансов лизинг. Как работи? С уговорката за договора за финансов лизинг, лизингова компания (банка или финансов посредник, упълномощен от Банката на Италия да извършва лизинговата дейност) поема задължението да закупи или дори да построи имота, по избор и според указанията на потребителя, който го получава в употреба за фиксирано време срещу периодична такса (такса). След изтичане на договора потребителят има право да изкупи собствеността върху актива, като заплати цената, установена от договора.
Данъците, които трябва да се плащат за покупка на къща
Когато решите да купите къща, сред разходите, които трябва да се вземат предвид, освен разходите на нотариуса и разходите по заема, има данъци, които варират в зависимост от продавача, независимо дали е бизнес или частно лице. Също така е добре да знаете, че ако купувате първото си жилище, данъчните власти също предоставят отстъпки. С предимствата „prima casa “ се намалява както данъкът за регистрация, ако купувате от частно лице, така и ДДС, ако купувате от компания. Освен това не се дължат гербови такси, специални кадастрални данъци и данъци върху ипотеката върху актове, подлежащи на данък върху регистрацията, и такива, необходими за извършване на формалностите в поземления регистър и регистрите на недвижимите имоти.