Съдържанието е обработено
- След това заварете етажната собственост
- В хапчета
- Какво казва законът
- Основните услуги на длъжника не могат да бъдат преустановени
- Прикачен файл на трета страна
- По отношение на поверителността
- Купувачът наследява дълговете
- Дъното за покриване на "дупките"
Сред проблемите, които създават спорове в етажната собственост, този, свързан с просрочените задължения, е най-деликатният и труден за разрешаване. Все по-често една или повече кооперации не плащат съответните си суми за ползване на общи услуги (почистване на стълбите, обикновена поддръжка на асансьора, грижи за градината на етажната собственост и др.), Като по този начин създава дисбаланс с кого, при напротив, той допринася редовно.
Гражданският кодекс идентифицира във фигурата на администратора лицето, което отговаря за надзора върху сметките на етажната собственост и, дори в случай на постоянни просрочени задължения на една или повече кооперации, този, който трябва да работи за възстановяване на кредита . Законово задължение, от което администраторът не може да избяга, под наказание за отмяна на мандата и изплащане на обезщетение на цялата етажна собственост.
Законът определя за 6 месеца (започвайки от края на финансовата година, за която се отнася дългът) максималният срок, в рамките на който се предвижда принудителното действие по събиране на администратора, който без разрешението на събранието може да получи от съдията незабавно изпълнима мярка за забава. Ако последният продължи да не плаща, съдът пристъпва към запор на активите и тяхното търгуване.
Но преди да започне съдебния процес, администраторът, макар и да не е длъжен, може да изпрати на неизправната етажна собственост писмо, призоваващо го да плати дълга. В случай на отрицателен отговор администраторът съобщава данните на неизправната страна на етажната собственост и кредиторите, които по този начин могат да действат, на първо място, директно срещу него.
Ако обаче заповедта и запорът не бъдат разрешени, кредиторите могат да се свържат с етажната собственост като цяло и всяка етажна собственост, дори ако е в крак с плащанията си, е длъжна да допринесе за изплащане на дълга.
Често се случва кооперациите в добро състояние с плащания да "покриват" дяловете от просрочените задължения, като допринасят въз основа на съответните хилядни собствености или хилядни ползвания, ако това са например разходи, свързани със стълби или асансьори.
В хапчета
- Задачата на администратора е да контролира акаунтите
- Длъжникът може да запорира активите
- Купувачът на жилище също наследява дълговете си
Какво казва законът
* Изкуството. 1129, параграф 9 от Гражданския кодекс, гласи: «ако не бъде изрично разпределено от събранието, администраторът е длъжен задължително да събере дължимите суми от задължените страни в рамките на шест месеца след края на финансовата година, в която е включен дължимият кредит. Член 63, изменен от закона за реформата на етажната собственост 220/2012, гласи, че „за събирането на вноски въз основа на състоянието на разпределение, одобрено от събранието, администраторът, без да е необходимо неговото разрешение, може да получи незабавно изпълним декрет, въпреки възражението, и е длъжен да уведоми кредиторите, които все още не са доволни, че искат данните на неизпълнената етажна собственост. Кредиторите не могат да действат срещу задължените по ред с плащанията, ако не след принудителното изпълнение на останалите етажни собствености.В случай на забавяне на плащането на вноски, продължило в продължение на семестър, администраторът може да спре просрочената етажна собственост от използването на общи услуги, предмет на отделно ползване. Който поеме правата на кооперация, е солидарно задължен да внесе вноските за текущата и предходната година. Който прехвърля права върху дялове на недвижими имоти, е солидарно задължен с правоприемника за натрупаните вноски до момента, в който на администратора се изпраща автентично копие от заглавието, което определя прехвърлянето на правото ".Който поеме правата на кооперация, е солидарно задължен да внесе вноските за текущата и предходната година. Който прехвърля права върху дялове на недвижими имоти, е солидарно задължен с правоприемника за натрупаните вноски до момента, в който на администратора се изпраща автентично копие от заглавието, което определя прехвърлянето на правото ".Който поеме правата на кооперация, е солидарно задължен да внесе вноските за текущата и предходната година. Който прехвърля права върху дялове на недвижими имоти, е солидарно задължен с правоприемника за натрупаните вноски до момента, в който на администратора се изпраща автентично копие от заглавието, което определя прехвърлянето на правото ".
Основните услуги на длъжника не могат да бъдат преустановени
Ако неизпълнението на плащането на вноски продължава в продължение на семестър, администраторът има право да спре просрочената етажна собственост от използването на общи услуги, които могат да се разделят.
Тази разпоредба на Гражданския кодекс обаче се сблъсква със заповедите на няколко съдилища, които по същество забраняват на администратора да „наказва“ неизправните страни чрез изключване на електричество, вода и газ.
За съда в Бреша, например, спирането на услугата за вода към неизпълнената етажна собственост води до нарушаване на конституционните принципи, тъй като засяга здравето на хората.
По същия начин, съдът на Милано, според който прекъсването на отоплителната услуга би противоречало на правото на здраве, заложено в член 32 от Конституцията.
Указът на председателя на Министерския съвет от 29 август 2022-2023 г. "Разпоредби относно ограничаването на просрочените задължения в интегрираната водна услуга", установява, че "прекъсването на доставката на вода на потребителя по подразбиране трябва да вземе предвид много фактори от различен вид, от храните, санитария и здравна защита и вида на потребителя до тези на защитата на ресурсите до необходимостта да се покрият разходите за услугата, за да се гарантира икономическият и финансов баланс на управлението ".
Също така се уточнява, че „минималното количество жизненоважна вода, необходимо за задоволяване на основните хранителни, санитарни и здравни нужди за защита, се определя на 50 литра на жител на ден“, докато „при потребители в документирани лоши икономически условия трябва да се гарантира дори в случай на просрочие ».
Прикачен файл на трета страна
В случаите, когато запорът на активите на етажната етажна собственост се окаже неуспешен, етажната собственост или като цяло кредиторът може да използва така нареченото „запор на трета страна“.
Ако например етажната етажна собственост притежава имот под наем, е възможно да се задържат наемите, докато дългът не бъде изплатен.
По същия начин кредиторът може да запорира разплащателната сметка на длъжника и до една пета от неговата заплата или пенсия при трети лица .
По отношение на поверителността
Администраторът на етажната собственост е длъжен да съобщи имената на просрочените задължения на етажната собственост и кредиторите, които го питат за това, докато той не може да разкрие подробностите за неизпълнението на задълженията на трети страни.
Следователно администраторът, който публикува чувствителни данни на неизпълнителите на бюлетина на етажната собственост, нарушава поверителността, за което може да бъде наказан с административна санкция. Събранието може да реши да предостави повече време на неизпълнителя, за да изплати дълга си. Но ако това не се случи, администраторът има задължение да действа
Купувачът наследява дълговете
Член 63, съдържащ се в разпоредбите за прилагане на Гражданския кодекс, наред с другото, предвижда, че:
• „който поеме правата на етажната собственост е солидарно задължен да плати вноските за текущата и предходната година“
• „Който отстъпи права на дялове на недвижими имоти, остава солидарно обвързан с правоприемника за натрупаните вноски до момента, в който автентично копие от правото на собственост, което определя прехвърлянето на правото, се изпраща на администратора“.
• Ако след това неизпълнителят реши да продаде апартамента, купувачът наследява дълговете, натрупани от неговия предшественик през текущата и предходната година.
• Новият собственик може да съди продавача / неизправната страна, за да възстанови сумите, платени на негово място.
Дъното за покриване на "дупките"
В някои кооперации администраторът предлага на събранието конституцията на т. Нар. „Паричен фонд по подразбиране“, нещо като касичка, в която да се съхраняват парите, полезни за покриване на просрочени задължения.
• На няколко пъти съдилищата и Касационният съд отбелязват, че квалифицираното мнозинство не е достатъчно за създаването на фонда, но е необходимо единодушното съгласие на етажната собственост.
• От друга страна, задълженията на администратора включват създаването на „специален касов фонд“ за извънредни интервенции по поддръжката, засягащи общите части на сградата.
В сътрудничество с Avv. Силвио Рецонико, национален президент на Federamministratori / Confappi, тел. 02/33105242, www.fna.it