Съдържанието е обработено
- Предложението за покупка
- Прелюдията или компромисът
- Делото
- Депозитът на цената
Предложение за покупка, предварително споразумение, компромис, акт … в недвижимите имоти е добре да се разграничат някои различни моменти, в които се отбелязва покупката или продажбата на къща.
Предложението за покупка
Предложението за покупкатрябва да се разграничава от предварителния. Всъщност първата е декларацията на купувача, че иска да закупи определен актив на определена цена: обикновено това е предварително отпечатан формуляр, предоставен от агенцията за недвижими имоти, и е придружен от плащането на парична сума като „депозит“. Заедно с предложението обикновено се дава чек на продавача, за да „блокира сделката“ и да демонстрира добротата на намеренията на потенциалния купувач. Тази сума - определена като депозит - остава „блокирана“ (и следователно се изважда от наличността на купувача) за цялата продължителност на валидността на предложението за покупка. След като бъде подписано, предложението за покупка съдържа вече обвързващи ангажименти за купувача, но междувременно продавачът остава свободен да оцени други оферти и не е сигурно, че сделката ще бъде сключена.Докато предложението за покупка не бъде прието от продавача, купувачът може да промени решението си, поради което е препоръчително да се договори възможно най-ниската сума за депозита (обикновено няколко хиляди евро) и най-вече да се установи кратко време за валидност на предложението (например една седмица). Ако сделката е успешна и няма втори мисли, страните се срещат, за да разработят предварителна продажба. В случай на преосмисляне обаче, обикновено депозираната сума се "просто" губи (често неправилно се определя като потвърдителен депозит, който вместо това се конфигурира само по време на компромиса)поради това е препоръчително да се договори възможно най-ниската сума за депозита (обикновено няколко хиляди евро) и най-вече да се установи кратко време за валидност на предложението (например седмица). Ако сделката е успешна и няма втори мисли, страните се срещат, за да разработят предварителна продажба. В случай на преосмисляне обаче, обикновено депозираната сума се "просто" губи (често неправилно се определя като потвърдителен депозит, който вместо това се конфигурира само по време на компромиса)поради това е препоръчително да се договори възможно най-ниската сума за депозита (обикновено няколко хиляди евро) и най-вече да се установи кратко време за валидност на предложението (например седмица). Ако сделката е успешна и няма втори мисли, страните се срещат, за да разработят предварителна продажба. В случай на преосмисляне обаче, обикновено депозираната сума се "просто" губи (често неправилно се определя като потвърдителен депозит, който вместо това се конфигурира само по време на компромиса)като цяло депозираната сума е "просто" загубена (често неправилно дефинирана като потвърдителен депозит, който вместо това се конфигурира само по време на компромиса)като цяло депозираната сума е "просто" загубена (често неправилно дефинирана като потвърдителен депозит, който вместо това се конфигурира само по време на компромиса)
Прелюдията или компромисът
Между предложението за покупка и предварителното е за предпочитане винаги да се предвижда предварителен договор, тъй като предложението за покупка ангажира само страната, която го е подписала .
За разлика от предложението за покупка, предварителният ангажира незабавно и двете страни . Наричан още компромис, предварителната продажба е договорът, с който продавачът и купувачът се ангажират да сключат продажба, установявайки условия и условия. Защо е важно да се предвиди предварителния договор? Той служи за обвързване на страните за времето, необходимо за разрешаване на евентуални проблеми , които не позволяват незабавна продажба, например за купувача да потърси финансиране и за продавача да достави нов дом.
Следователно „компромисът“ е споразумение между продавач и купувач, които взаимно се ангажират да определят последващ и окончателен договор за продажба. Прехвърлянето на правото на собственост върху имота ще стане само с подписа на последния. Предварителното споразумение може да бъде уговорено, например, когато не е възможна незабавна продажба, тъй като купувачът търси ипотека или продавачът чака да бъде доставен нов дом. Предварителният договор трябва да бъде съставен в писмена форма (частно споразумение, заверено частно споразумение или публичен акт).
В предварителното трябва да бъдат посочени основните елементи на продажбата, като цената и къщата, която ще бъде закупена, адресът и точното описание (етажи, стаи и др.). Обикновено тези, които предлагат да купят къща, плащат на обещаващия продавач парична сума като депозит за потвърждение, за да демонстрират сериозността на предложението си. Когато продажбата приключи, депозитът се приспада от крайната цена.
Предварителният договор за продажба трябва да бъде регистриран в рамките на 20 дни от подписването. Ако е уговорено с нотариален акт, нотариусът ще направи това в рамките на 30 дни. За регистрация са необходими:
• данък за регистрация от 200 евро, независимо от цената на продажбата
• гербовото мито в размер на 16 евро на всеки 4 страни и във всеки случай на всеки 100 реда (ако договорът е сформиран от публичен акт или заверено частно писане, гербовото мито е вместо 155 евро).
Когато предварителното предвижда плащане, пропорционалният данък за регистрация също се дължи, равен на:
• 0.50% от сумите, предоставени като депозит за потвърждение
• 3% от сумите, предоставени като аванс върху продажната цена. И в двата случая данъкът, платен с предварителния, ще бъде приспаднат от дължимия данък за регистрация на окончателния договор за продажба.
Тъй като предложението за покупка ангажира само страната, която го е подписала, за предпочитане е винаги да се предвижда предварителен договор, но дори и при това рисковете не липсват. Така например, въпреки подписването на предварителното споразумение, продавачът може да продаде същия имот на други хора или да регистрира ипотеки върху имота.
Средство за избягване на всички тези неприятни последици? В транскрипцията на предварителния в недвижими имоти апарати , благодарение на което всички други продажби на същия имот и като цяло всички действия, извършени или "страдал" от обещава продавачът не засяга правата на записа на заповед купувач. Преписването на предварителното обаче има цена, която трябва да се вземе предвид. В този случай плащането на данък върху ипотеката в размер на 200 евро и данък върху ипотеката в размер на 35 евро се добавя към данъка за регистрация и гербовото мито от 155 евро.
Делото
Преминавайки към реалната продажба, нотариусът извършва серия от проверки на този етап, но можете да се свържете и с тях по-рано за по-голямо спокойствие, така че всеки етап да е в безопасност. Професионалистът извършва по закон серия от превантивни проверки за законност, целящи да гарантират валиден и неотменим договор с течение на времето. Основните дейности по контрол на законността, които нотариусът трябва да извършва, са следните:
- установи личната самоличност на страните, което служи за избягване на риска от кражба на самоличност
- да провери по закон несъществуването на предишни ипотеки или ограничения или възбрани в Териториалното управление на Агенцията за приходите и градоустройственото и кадастрално правомерност на имотите
- да идентифицира данъчния режим, свързан с конкретния случай, и да провери съществуването на изисквания за всякакви данъчни облекчения
- проверете дали енергийните характеристики на сградите са сертифицирани в съответствие със съответните национални и регионални разпоредби
- проверява спазването на правилата за борба с изпирането на пари, проследимостта на плащанията и комисионните, платени чрез посредничество на агенции за недвижими имоти.
Всички проверки от нотариуса се приключват с нотариалния акт. По правило в момента на подписване на акта за продажба се доставят и стоките. За формирането на акта законът предвижда, че нотариусът трябва да обясни и прочете изцяло съдържанието на акта на страните и всички свидетели, чието присъствие се изисква от закона в определени случаи (например когато една от страните не е в състояние да подпишат или са засегнати от сензорни увреждания), като се уверят, че са разбрали неговото съдържание и правни последици. Веднъж прочетеният и одобрен акт трябва да бъде подписан от страните и евентуално от свидетелите пред нотариуса и накрая подписан от самия нотариус.
След като актът е направен, нотариусът е длъжен да регистрира акта в Приходната агенция и да плати свързаните с него данъци от името на клиента в кратък срок , като го заведе в публичните регистри, за да го направи известен и ефективен по отношение на на всички (технически дефинирани като трети страни) и накрая кадастралното прехвърляне, за да се актуализира и кадастъра.
Депозитът на цената
За да защити тези, които купуват къщата, законодателят се намеси, като въведе възможността за преписване на предварителното. За да се предотврати излагането на купувача на риска между датата на акта и датата на преписването му да бъде публикувана неочаквана тежест срещу продавача - ипотека, запор, възбрана, съдебно искане и т.н. - законът за конкуренцията (Закон № 124/2021) въведе така наречения ценови депозит. Какво означава? Ако бъде поискано от поне една от страните, нотариусът трябва да поддържа баланса на цената, предназначена за продавача, на депозит, докато не се извърши рекламната формалност, с която е възможно да се придобие сигурността, че покупката е завършена, без да е обременена.
Сумите, които нотариусът вижда да бъдат платени от купувача (и които задължително трябва да бъдат издавани не на продавача, а на самия нотариус), ще бъдат отделени от него в специална разплащателна сметка, която той специално е открил в банката с цел " специална сметка съгласно Закон 147/2013 ". Депозитът на цената гарантира правилното и безопасно завършване на превода на пари от купувача към продавача, който ще събере сумите след няколко дни, но няма да рискува по отношение на ефективното събиране на договорената сума.