Съдържанието е обработено
- Договорът за наем: как работи
- Законът срещу черните наеми
- Договор за наем (лизинг) при договорена ставка
- Договор за наем за временно ползване
- Как да регистрирам договора за наем
- Данъчни облекчения за живеещите под наем
С помощта на наем или временно ползване или дори с формулата "4 + 4" и за детето, което посещава университет в друга община, има много видове договори за наем на къщи, предвидени в закона. Ето какви са те.
Договорът за наем: как работи
Договорът за наем е този, с който страна, наречена лизингодател, се задължава да гарантира ползването на недвижим имот за жилищно ползване в полза на друг субект, наречен лизингополучател или наемател, който от своя страна трябва периодично да плаща определена сума, наречена наем. Договорът има свободна форма, което означава, че гражданският кодекс, който урежда неговите правила и съдържание, не изисква типична и конкретна договорна форма.
Законът е този, който посочва типичните елементи, които трябва да съдържат договора за наем и освен общата характеристика на страните, са и описанието на имота, посочването на размера на наема, начините на плащане и продължителността на наема, и кадастрални данни.
В договора за наем е необходимо да се вмъкне конкретна клауза, с която наемателят декларира, че е получил информацията и документацията, включително сертификата за енергийни характеристики , маймуната. Ако декларацията липсва, наемодателят и наемателят подлежат на заплащане, заедно и в равни части, на административно наказание.
Що се отнася до продължителността на договора за наем, обикновено се предвижда формулата 4 + 4, т.е. 4 години може да бъде подновена за още четири. Подновяването е автоматично, освен ако наемателят не изпрати анулирането 6 месеца преди крайния срок с препоръчано писмо. Наемодателят също може да направи това съобщение, но само в случаите, строго посочени от закона, които са:
- трябва да предостави къщата за собствено ползване от наемодателя
- реконструкция на сградата
- трябва да продаде имота.
В края на осемте години лизингът може да бъде подновен още веднъж за още осем или ще изтече. Поредица от задължения произтичат от договора за наем както за наемодателя, така и за наемателя. В първия случай те са:
- предайте имота в добро състояние и го поддържайте годен за използване като дом (например оборудван със санитарни помещения и др.);
- гарантира, че активът няма дефекти (например без структурни повреди) и се уверете, че наемателят може да му се наслаждава спокойно;
- издайте на наемателя разписката за плащане на таксата,
- заплащате разходите за извънредна поддръжка (например подмяна на отоплителната система);
- регистрирайте договора в рамките на 30 дни, като изпратите документирано известие през следващите 60 дни на наемателя и администратора на етажната собственост.
От страна на наемателя обаче задълженията са:
- поемете къщата и я използвайте с усърдието на „добрия баща на едно семейство“, като извършите необходимите ремонти, след което върнете имота в добро състояние в края на договора
- плащайте таксата редовно в уговорените срокове
- плати на лизингодателя депозита, който обикновено може да бъде наем за максимум 3 месеца
- плащате за обикновени разходи за поддръжка (например годишна проверка на котела, подмяна на счупено стъкло и др.)
За да противодейства на явлението незаконни наеми, законодателят се намеси, като предвиди, че наемателят, в случай на споразумение за увеличаване на наема до степен, по-голяма от предвидената в договора, може да поиска от съдебния орган, в рамките на 6 месеца от връщането на отдадено под наем имущество, връщането на изплатените суми, които не са били дължими и че лизингът е върнат към условия, които отговарят на разпоредбите на закона за този вид договор.
В друг случай, тоест когато наемодателят не е регистрирал договора в рамките на 30 дни, той може да поиска, с действие, което може да бъде предложено пред съдебния орган, договорът за наем да бъде върнат при условия, които отговарят на разпоредбите на закона за този тип. на договор.
Договорът за наем с помощта на наем или договорен договор е този, предвиден в общини с висока гъстота на населението , където собственикът на наемодателя може да реши да използва стандартни договорни модели за наем, определени на местно ниво от сдружения, представляващи категорията на собствениците и тези на наематели.
Наемът се договаря в смисъл, че мярката му се решава от страните и не може да бъде оставена на преценката на лизингодателя. Продължителността на този договор обикновено е три години, която може да бъде удължена с още две.
В края на 3-те години страните могат да решат да договорят нов договор по взаимно съгласие или в случай на неуспех на нов договор, предходният ще се счита за удължен от закона за още 2 години, при условие че лизингодателят, за лични нужди, не е изпратил своевременно прекратяването на наемателя в рамките на 6 месеца преди тригодишния срок.
Договорът за наем за преходно използване се нарича така, тъй като има кратък срок и е предвиден да отговаря на специфични временни нужди. С този договор собственикът на имот отпуска за ограничен период от време и за определен преходен период се нуждае от ползване на имот срещу заплащане, за ограничен период от 1 до максимум 18 месеца.
За разлика от други видове договори, не е необходимо да се прекратяват, тъй като договорът естествено изтича в края на посоченото време.
Сред най-честите причини, които водят до определянето на този договор, намираме преместването на наемателя по служебни причини в друг град и по учебни причини от момче, което трябва да посещава университет в град, различен от този по местоживеене. .
Договорът за наем за „обикновена“ преходна употреба трябва да бъде съставен по образец, изготвен от Министерството на транспорта и инфраструктурата (Министерски декрет от 30 декември 2002 г., приложение В или Г). Сред елементите, които задължително трябва да се съдържат в договора, откриваме:
- подробности за страните;
- описанието на имота;
- размера на таксата и начините на плащане;
- продължителността на лизинга;
- препратката към временната необходимост, да се докаже с подходяща документация, която да се приложи към същия договор (например в случай на преместване по съображения за работа, декларация на работодателя). Следва да се подчертае, че в случай на неспецифициране на временната необходимост, договорът се подчинява на обичайните правила и следователно продължителността ще бъде 4 години + 4 години.
- клаузата, с която наемателят декларира, че е получил информацията и документацията, включително сертификата, относно сертификата за енергийни характеристики.
В договорите за наем за преходно използване не е необходимо да се дава анулирането, тъй като прекратяването на договора настъпва автоматично в края на предварително определения период.
След като договорът за наем е определен, той трябва да бъде регистриран в Agenzia delle Entrat e, но само ако продължителността на договора надвишава 30 дни в годината. По-специално, регистрацията може да се извърши:
- Онлайн от уебсайта на Агенцията, с идентификационни данни за достъп до услуги като Entratel или Fisconline
- Пред местните служби по приходите, чрез представяне на модела RLI.
За регистрация на лизинг се дължат регистрационен данък и гербова такса. Първият е равен на 2% от годишния наем, умножен по броя на годините на лизинга и се плаща от лизингодателя и наемателя, 50 и 50. За всяко копие на договора, който трябва да бъде регистриран, се заплаща и гербовата такса от 16 евро. на всеки 4 писмени страни.
Можете също така да изберете да платите заместващ данък, а именно сухия талон. Алтернативен режим на данъчно облагане, с купона плащате данък, който замества данъка върху доходите на физическите лица и свързаните с него допълнителни данъци. Тези, които изберат талона, няма да трябва да плащат нито данъка за регистрация, нито гербовото мито.
Тези, които регистрират договора онлайн, чрез онлайн приложението RLI, ще могат да плащат данъци чрез директен дебит по текущата си сметка. Когато не изберете да ги платите чрез дебит по разплащателната сметка, дължимите данъци могат да бъдат платени с модела F24 Elide , който замени предишния модел F23. Данъчният код, който ще се използва в случай на първа регистрация за данък върху регистрацията, е "1500", докато гербовият сбор може да бъде платен и с електронна наложен платеж.
Наемодателят е длъжен да регистрира договора за наем в рамките на 30 дни и през следващите 60 дни той трябва да уведоми наемателя за регистрацията, както и администратора в случай на имот, намиращ се в кооперация. В случай че договорът не е регистриран по закон, той не съществува и наемателят има право да обжалва съдията, за да установи съществуването му. В случай на пропусната или късна регистрация на лизинга се заплаща данък за регистрация, който варира от 120% до 240% от дължимия данък за регистрация. В случай на забавено плащане на данъка за регистрация, приложимата санкция е 30% от данъка, платен със закъснение. Наказанията също могат да бъдат намалени, ако данъкоплатецът се възползва от активното покаяние,институцията, с която данъчните нарушения могат да бъдат отстранени спонтанно и в точни срокове чрез плащане на намалени санкции. Така че в случай на регистрация на лизинга в рамките на 30 дни, санкцията, която трябва да се приложи, ще бъде равна на 12% от данъка за регистрация, който трябва да бъде платен (1/10 от 120%). Ако корекцията бъде направена в рамките на 90 дни, санкцията ще бъде равна на 13,33% от данъка за регистрация, който трябва да бъде платен (1/9 от 120%), в рамките на 1 година 15% от данъка за регистрация, който трябва да бъде платен и повече от две години, наказанието, което ще се прилага, ще бъде 20%.33% от данъка за регистрация, който трябва да се плати (1/9 от 120%), в рамките на 1 година 15% от данъка за регистрация, който трябва да се плати и след две години, наказанието, което трябва да се приложи, ще бъде 20%.33% от данъка за регистрация, който трябва да се плати (1/9 от 120%), в рамките на 1 година 15% от данъка за регистрация, който трябва да се плати и след две години, наказанието, което трябва да се приложи, ще бъде 20%.
Тези, които живеят под наем, могат да се възползват от поредица от данъчни облекчения, които се посочват в данъчната декларация. Тези приспадания са равни на:
- 300 евро, ако общият доход не надвишава 15 493,71 евро
- 150 евро, ако общият доход е по-голям от 15 493,71, но не и 30 987,41 евро.
Ако наемателят има общ доход над 30 987,41 евро, не се дължи приспадане.
Ако наемателят е на възраст между 20 и 30 години и подпише договор за наем на имота, който ще се използва като основно жилище, той има право на приспадане от 991,60 евро. Данъчното облекчение обаче се дължи за първите три години от наема и при условие, че наетото жилище е различно от основното жилище на родителите или тези, на които са поверени и общият доход на наемателя не надвишава 15 493,71 евро годишно.
Най- младият човек, от друга страна, който отива да учи в университет извън площадката и отдава под наем къща, може да се възползва от този данък от 19%, което може да се изчисли на сума в размер на наема не повече от € 2633. Необходимо е имотът, обхванат от договора за наем, да се намира в същата община, където се намира университетът, или в съседни общини, на поне 100 км от това местожителство и във всеки случай трябва да се намира в различна провинция.
Предвижда се друго приспадане за наеми, плащани от наематели, които са договорили договори за наем при договорена ставка , т.е. въз основа на конкретни споразумения, дефинирани на местно ниво между организациите за строителна собственост и най-представителните организации наематели на национално ниво.
По-специално мярката на приспадането е:
- 495.80 евро, ако общият доход не надвишава 15 493.71 евро
- 247,90 евро, ако общият доход е между 15 493,71 евро и 30 987,41 евро (над тази сума не се отстъпва).
И накрая, всеки, който подписва договор за наем в далечен град по служебни причини и прехвърли пребиваването си там, има право на приспадане, равно на:
- 991,60 евро, ако общият доход не надвишава 15 493,71 евро
- 495.80 евро, ако общият доход надвишава 15 493,71 евро, но не и 30 987,41 евро.
За да се възползва от приспадането обаче, новата община трябва да е на поне 100 километра от първоначалната и във всеки случай извън собствения си регион. Освен това пребиваването в новата община трябва да е било прехвърлено преди не повече от три години от искането за приспадане, което може да се използва през първите три години, през които е преместено пребиваването.