Съдържанието е обработено
- Кандидатствайте за ипотека: какво е това и кой може да го направи
- Кандидатствайте за ипотека: внимавайте за лихвените проценти
- Ипотечното предложение: за какво да внимавате
- Кандидатствайте за ипотека: колко скоро е предоставена
Когато възнамерявате да купите къща и не разполагате с ликвидност, за да завършите продажбата, идеалното решение е да поискате ипотека от банката. Но как работи ипотеката? Кой процент е подходящ за вас? Какви рискове има? Ето поредица от отговори на най-често задаваните въпроси.
Кандидатствайте за ипотека: какво е това и кой може да го направи
Заемът е договор между субект и посредник , обикновено банка, който се състои в прехвърляне на парична сума от един субект (наречен заемодател) към друг субект (наречен кредитополучател), с предположение от последния задължението за връщане на същата сума пари на заемодателя. Като заем срещу заплащане, който е взел назаем парична сума, трябва да плати лихва.
Всеки може да кандидатства за ипотека, стига да може да докаже, че е в състояние да изплати заетата сума с течение на времето. По принцип банката отпуска сума въз основа на стойността на имота, който трябва да бъде закупен, която не надвишава 80%, установена въз основа на оценката, извършена от независим техник. Понякога посредниците отпускат ипотеки, които надхвърлят дори 80% от стойността на имота, но в тези случаи те изискват повече гаранции и често прилагат по-неблагоприятни условия за клиента.
Преди да кандидатствате за заем, препоръчително е внимателно да оцените доходите си и да определите месечната си наличност, след като бъдат извадени обикновените разходи. Разумно е вноската да не надвишава една трета от разполагаемия доход, за да се покрият текущи, непредвидени разходи и възможни намаления на доходите, причинени например от болест, злополука, уволнение.
Кандидатствайте за ипотека: внимавайте за лихвените проценти
Една от първите стъпки, които трябва да предприемете, когато решите да вземете ипотека, за да купите къща, е да разберете кой процент е подходящ за вас.
Това, което разглеждаме основно, когато става въпрос за ипотеката, е лихвеният процент. По същество ипотеките могат да бъдат с фиксиран лихвен процент - лихвеният процент остава този, определен от договора за цялото времетраене на заема, а недостатъкът е неспособността да се възползва от каквито и да било намаления на пазарните лихви, които могат да настъпят с течение на времето - и при променлив процент - лихвения процент лихвата може да варира в предварително определени срокове по отношение на стартовия лихвен процент, тъй като той следва колебанията на референтен параметър, обикновено установен на паричните и финансовите пазари.
В допълнение към тези два вида има и двойна ставка (разделена на две части - една с фиксирана ставка, друга с променлива ставка - двойната ставка се препоръчва за тези, които предпочитат междинно решение между фиксираната ставка и променливата ставка, балансиране на предимствата и недостатъците на всеки) и смесения (може да премине от фиксиран към променлив в определени срокове и / или при определени условия, посочени в договора).
Цените и условията, предлагани от различните посредници, могат да варират, дори значително. Кой процент да изберете? В интернет има търсачки, които предлагат ръководства и предлагат най-подходящите ипотеки за нуждите на всички. Разбира се, винаги е възможно да поискате информационни документи директно от посредника, например на банковия гише.
Важно е да се оценят предимствата и недостатъците на типа ставка в светлината на нечия икономическа конюнктура и пазарни условия, като се вземе предвид тяхното възможно развитие във времето. За целта е полезно да поискате от банката листа, съдържащ общата информация, в който всеки посредник трябва да илюстрира всички характеристики на ипотеките, които предлага.
Ипотечното предложение: за какво да внимавате
При разглеждането на предложенията е необходимо да се обърне голямо внимание на някои елементи като:
- спредът (за да определят лихвения процент, приложен към ипотеките, банките използват референтни лихвени проценти, като основните са Euribor и Eurirs, към които добавят процент, точно спредът, който варира между 1 и 3 процента);
- ГПР посочва общите разходи по заема на годишна база и се изразява като процент от размера на отпуснатия заем. Ако процентът на заема е променлив, ГПР се дава само като пример, тъй като може да претърпи вариации, определени от тенденцията на референтните параметри;
- амортизационният план е план за изплащане на дълга и установява сумата, която е изплатена, размера на отделните вноски, датата, до която трябва да бъде изплатен целият дълг, честотата на отделните вноски (месец, тримесечие, семестър), критериите за определяне на размера на всяка вноска и остатъчния дълг. Вноската се състои от два елемента: главница , това е сумата на върнатия заем; лихвен процент, тоест начислените лихви. Има няколко механизма за изплащане на заема. В Италия най-често срещаният амортизационен план е така нареченият „френски“ метод: вноската с фиксирана сума се състои от нарастваща главница и намаляваща лихва. В началото се плащат предимно лихви. Тъй като лихвата се прилага към остатъчния капитал, тъй като главницата се изплаща, размерът на лихвата намалява и главницата се увеличава;
- всички разходни позиции : към лихвения процент и данъците трябва да се добавят: предварителните разходи, които могат да се състоят или от фиксирана сума, или от процент, изчислен върху размера на заема; разходите за оценка , които може да са необходими за оценката на ипотекирания имот; на юридически такси за договора за кредит и " ипотека регистрация в имотния регистър ; разходите за застрахователната премия за покриване на щети върху имуществото и всички рискове, свързани със събития, свързани с живота на клиента, които биха могли да му попречат да изплати заема; лихва по подразбиране, ако платите вноската със закъснение;
- данъчни спестявания.
Когато решите дадена оферта от банка, разследването започва, с което кредитната институция проверява доходите, активите и гаранциите, предлагани от клиента, за да оцени способността му за изплащане във времето. Всеки посредник има свои собствени процедури, но като цяло документите, които трябва да бъдат представени, се отнасят до:
- лична информация , като възраст, пребиваване, семейно положение, всякакви конвенции за собственост, уговорени между съпрузите или страните в граждански съюз;
- информация, удостоверяваща капацитета на доходите : за служителите, декларацията на работодателя, удостоверяваща трудовия стаж, поне последния фиш за заплата и копие на формуляра CUD (или формуляра 730 или формуляра Unico) ; за самонаети работници или на свободна практика, най-новите данъчни декларации, удостоверяването на Търговско-промишлената камара, удостоверението за регистрация в регистъра, ако са професионалисти;
- информация, свързана с имота , например копие от предварителния договор за продажба ("компромис"), етажен план, сертификат за обитаемост, последния акт за покупка или декларация за наследство.
Гаранцията, която посредникът обикновено изисква, е ипотеката, която му дава право да продаде имота, ако клиентът не успее да изплати заема . За да се определи стойността на имота и следователно на гаранцията, имотът първо се подлага на оценка. Кредиторът може да поиска и други гаранции в допълнение към ипотеката, например когато клиентът има ниски доходи в сравнение с вноските, няма стабилна работа или иска ипотека за сума, по-голяма от 80% от стойността на имота. Сред най-често срещаните гаранции е и поръчителството, издадено от лице, различно от клиента, поискал заема.
Кандидатствайте за ипотека: колко скоро е предоставена
Когато става въпрос за закупуване на имот с ипотека, добре е да знаете, че времената за получаването му, т.е. времето между представянето на документацията и реалното изплащане на сумата, са различни в различните банки са посочени в листа, съдържащ общата информация.
Заемът обикновено не се изплаща в деня на подписване на договора, а само след няколко дни, когато според закона ипотеката обикновено е достигнала по-голяма степен на сигурност. Така че в случай на заем, взет с цел плащане на цената на продажба на недвижим имот , продавачът следователно ще трябва да изчака няколко дни, за да бъде платен.
Следователно е необходимо да попитате банката и нотариуса за моментите на ефективно разполагане на парите. За да се избегне това чакане, някои банки незабавно предоставят на разположение сумата, взета по договор, различен от ипотеката, наречена предварително финансиране : в този случай е препоръчително да се проверят какви са лихвите и всички други такси, които банката изисква. Като алтернатива на предварителното финансиране е необходимо предварително да се договори с продавача, който, ако продава, преди да събере цялата цена, трябва да бъде подходящо гарантиран.