Съдържанието е обработено
- Каква е ценовата вноска, въведена от Закона за конкуренцията?
- Как депозитът работи на практика?
- От какви рискове предпазва?
- Каква е ролята на нотариуса?
- Кога новостта влиза в сила?
Когато решите да купите къща, рисковете да си намерите неочаквани ипотеки или да извършите двойна продажба, т.е.в периода между акта и транскрипцията собственикът продава същия имот на други, са зад ъгъла. За да предпази купувача от тези неприятни ситуации, Законът за конкуренцията въведе новост, така наречения ценови депозит, депозитна сметка при нотариуси, именно като гаранция за продажби.
Всеки, който купува къща или друг имот, може да плати цената на нотариуса, който ще преведе сумата на продавача само след като актът бъде преписан, т.е. когато прехвърлянето на собствеността стане окончателно.
Нека да разгледаме подробно, за да разберем по-добре как работи, благодарение на отговорите, дадени на поредица от въпроси относно депозита от председателя на нотариалния съвет на Милано, Ариго Роведа.
Депозитът е инструмент, създаден, за да предложи на тези, които купуват имот, форма на защита, която обхваща периода между подписването на нотариалния акт и преписването. Преди да определи акт, с който се прехвърля собствеността върху даден имот, нотариусът извършва необходимите проверки, за да се увери, че активът е без вреди, като ипотеки, възбрани, конфискации. Но между момента, в който актът е подписан и този, в който е вписан в регистрите на недвижимите имоти, има интервал от време, макар и кратък, който остава непокрит. Ако например преди нотариалният акт да бъде преписан, в местната служба (старата поземлена книга) пристигат вредоносни формалности, като ипотека от Агенцията за приходите за неплатени данъци,купувачът ще види покупката си в риск. В тези случаи всъщност имотът ще стане обект на гаранция за дълга на продавача. Целта на депозита е да осигури сумата, която трябва да бъде платена по делото, от този риск, който може да бъде пълната цена или, в случай на по-ранни плащания, дължимата сума.
По искане дори на една от страните (обикновено купувачът), нотариусът плаща сумата, съответстваща на ценовото салдо по конкретна разплащателна сметка, в допълнение към сумите, необходими за погасяване на всякакви задължения и за плащане на други дължими такси, като разходи. изостанали кооперации. Парите се депозират в специална сметка и нотариусът ги освобождава на продавача само след като се установи липсата на тежести и таксите и пасивите са погасени.
Рисковете са от различен вид: обикновено те касаят продавача и могат да произтичат от неплатени данъци, дългове, за които се инициира съдебно искане, просрочени разходи за етажна собственост и други подобни. С депозита купувачът, ако възникнат тези проблеми, ще може да възстанови парите, депозирани при нотариуса, и да ги използва за изплащане на задълженията.
Трябва обаче да се помни, че наред с депозита на цената от известно време съществува и друг институт, който предлага на продавача най-добрите гаранции: това е предварителното изготвено от регистриран и преписан нотариален акт, с ефект, който технически се определя като „резервация“. Тоест, той предвижда ефектите от транскрипцията на окончателния договор, в смисъл, че всякакви вредоносни искове, предявени на териториалното управление след предварителната транскрипция, не биха били вреди. Предварителната транскрипция обикновено струва малко по-висока от цената на депозита, но несъмнено е по-ефективна.
Нотариусът действа като трето лице по отношение на страните. Сметката, по която са депозирани ценовото салдо и други суми, представлява отделен актив по закон, който не може да бъде атакуван от нито един кредитор на нотариуса, не попада последователно, ако нотариусът умре, не може да се използва за цели, различни от тези за което депозитът беше уреден. Задачата на нотариуса трябва да бъде определена в делото. Тя може да варира от само установяване на липсата на причини, които изключват връщането на депозита, до задачата за предприемане на действия за директно уреждане на задълженията. Разходите ще се определят според депозираната сума и сложността на заданието.
Новото законодателство вече е в сила във всички отношения, считано от 29 август. Имаше някои първоначални трудности, особено с банките, за изясняване на характеристиките и регулаторните механизми на специалната сметка, но досега машината започна да работи с пълен капацитет.