Съдържанието е обработено
- Заем за ползване: безплатен заем
- 4 вида договори
- Задължително да се регистрирате
- Как се разделят разходите
- Наредби и закон
- 2022-2023 г. Закон за стабилността
За 2022-2023 г. експертите прогнозират лек спад на пазара на наеми, но с намаляване на търсенето толкова минимално, че средните наеми остават стабилни. Следователно все още има много хора, които търсят къща под наем, към които е отправена поканата, също от търговски асоциации, за да се информират добре за правата и задълженията си, за да не се стигне до измами или риск да се действа нередовно. Например, не всеки знае, че има четири вида договори и че освен тези с кратка продължителност, те трябва да бъдат регистрирани в Агенцията за приходите (www.agenziaentrate.gov.it). В допълнение към „конкретния“ заем има още три вида; най-използваният е "безплатен наем".
- Най-често срещаният договор е 4 + 4 години, с безплатен наем
- Анулирането от собственика трябва да бъде обосновано
- Има данъчни облекчения за собственика и наемателя
Чрез договора за заем едната страна (заемодателят) доставя имота на другата (кредитополучателя) за определен период от време, в края на който същият имот трябва да бъде върнат. Това е по същество безплатно споразумение, предвидено в чл. 1803 от Гражданския кодекс, който може да бъде устен или писмен. В последния случай се изисква регистрация в Агенцията за приходите, както и за всички други видове договори.
Този договор позволява на страните да се договорят свободно за размера на месечната такса. Той има продължителност най-малко 4 години, като други 4 се подновяват автоматично. При първото изтичане, с аванс от поне 6 месеца, чрез изпращане на препоръчано писмо, наемодателят и наемателят могат да анулират споразумението. По-специално, наемодателят трябва да обоснове отмяната, като посочи една от причините, предвидени в закон 431/98. В края на 8-те години всяка страна има право да активира процедурата за подновяване при нови условия (възможно е предефиниране на размера на таксата) или за отказа, като изпрати писмо до другата страна, най-малко 6 месеца преди крайния срок. регистрирана поща. Заявената страна трябва да отговори отново с препоръчано писмо в рамките на 60 дни от датата на получаване.При липса на отговор или съгласие договорът се счита за изтекъл. И накрая, депозитът: никога повече от три месеца.
В края на първите 4 години анулирането е законно от лизингодателя, когато:
- възнамерява да възложи имота на себе си, на своя съпруг, родители, деца или роднини - до втора степен - за жилищна, търговска, занаятчийска или професионална употреба;
- компанията или публичен орган или във всеки случай с обществени, социални, взаимни, кооперативни, социални, културни или религиозни цели възнамерява да разпредели имота за упражняване на дейности, насочени към постигане на гореспоменатите цели, и предлага на наемателя друго подходящо имущество и които лизингодателят има пълна наличност;
- имотът е включен в силно повредена сграда, която трябва да бъде възстановена или чиято стабилност трябва да бъде осигурена, а постоянството на наемателя е пречка;
- имотът се намира в сграда, чието цялостно обновяване се планира, или разрушаването или радикалната трансформация е предназначено за създаване на нови сгради. Или тъй като това е имот, разположен на последния етаж, собственикът възнамерява да извърши кота - в съответствие със закона - и за да ги извърши, евакуацията на имота е от съществено значение;
- възнамерява да продаде имота на трети страни и не притежава друг жилищен имот, освен този, който евентуално се използва като жилище. В този случай наемателят има право на предимство;
- наемателят, без да е настъпило законно правоприемство в договора, непрекъснато окупира имота без основателна причина;
- наемателят има пълна наличност на безплатно и подходящо настаняване в същата община.
Това е 3-годишен договор, плюс още 2, които се активират автоматично при изтичане. Като алтернатива, в края на тригодишния период страните могат да решат да подновят и преработят споразумението за още три години. Всяко анулиране от собственика или наемателя трябва да бъде съобщено 6 месеца преди края на трите години. Може да се предостави депозит, който трябва да бъде върнат в края на договора, но не повече от три месеца.
Размерът на договорения наем се изчислява въз основа на споразумения между сдруженията на собствениците и наемателите и отчита определени параметри, като местоположение, размер и завършеност на имота. Данъчните предимства за потребителите, които изберат този вид договор (при условие, че имотът се използва като основно жилище) зависят от доходите им: за тези до 15 493,71 евро се предвижда данъчно облекчение от 495,80 евро ; за тези между 15 493,72 и 30 987,41 евро приспадането е равно на 257,90 евро. От друга страна, лизингодателят може да се възползва от намаляването на данъка върху доходите на физическите лица, от отстъпка от данъка върху регистрацията и най-вече от намаляването на ставката на фиксиран данък (от 21% на 10%), ако избере този вид данъчно облагане. Накрая се предвижда 25% намаление на иму и таси.
В този случай договорът е с продължителност не по-малка от 1 месец и не повече от 18 месеца. След като този срок изтече, споразумението, без никаква комуникация между страните, се счита за сключено. Тези договори са предвидени да отговарят на специфични нужди на собствениците и наемателите, които трябва да бъдат документирани и приложени към договора. При липса на такава документация преходният договор трябва да бъде заменен с обикновен (обикновено дефиниран 4 + 4). Що се отнася до таксата, тя се решава свободно от страните, с изключение на договори, които попадат в единадесет метрополии (Рим, Милано, Неапол, Торино, Палермо, Генуа, Болоня, Флоренция, Бари, Катания и Венеция), в съседните общини и в провинциалните столици: в тези случаи сумите се определят в рамките на минималните и максималните стойности, определени на местно ниво.
Това е специфичен вид договор, предназначен да отговори на жилищните нужди на студенти извън университета, т.е. жители в град, различен от този, в който се намира университетът. Продължителността му е между 6 месеца и 3 години и може да бъде подновена в първия уговорен срок по време на абонамента. За анулирането са ви необходими 3 месеца предварително и депозитът, който не може да надвишава три месеца. Както и в останалите случаи. Споразумението може да бъде подписано само за имоти, разположени в общини (включително съседни), където се намират университети или отделни университетски курсове и, в допълнение към отделни студенти, компании за право на образование, студентски асоциации, кооперации и организации с нестопанска цел, работещи в сектора. Моделът на договора (приложение F от DM30 декември 2012 г.) е достъпна на уебсайта на Министерството на транспорта (www.mit.gov.it) под заглавие „Регламенти“. Тя може да бъде попълнена и подписана от отделния ученик или от родител, както и, както видяхме, от групи ученици или от компании за правото на образование. Размерът на наема може да варира в зависимост от характеристиките на помещението, като винаги се вземат предвид праговете, предвидени за договори с договорен наем. За наемателите законът предвижда 19% приспадане на данъка върху доходите на физически лица на максимална цена от 2 633 евро, от което могат да се възползват учениците или, като алтернатива, родителите, ако децата са зависими от тях. Наемодателят, от друга страна, може да се възползва от фиксирания данък, като по този начин избягва плащането, по време на подписването на договора и в случай на подновяване, както гербовия данък, така и данъка върху регистрацията.
Всички договори за наем, които имат по-голяма продължителност, независимо от договорения от страните наем. Регистрацията трябва да се извърши в рамките на 30 дни от датата на подписване на писменото споразумение или от датата му на влизане в сила, по три възможни начина:
- чрез телематичните услуги на приходната агенция. Тази опция е задължителна за агентите за недвижими имоти и за тези, които притежават поне десет имота, докато е незадължителна за други данъкоплатци;
- използване на софтуера RLI (Регистрация за наем на недвижими имоти);
- назначаване на посредник (Caf, търговски асоциации, лицензиран професионалист) или делегат.
В рамките на 60 дни след регистрацията наемодателят е длъжен да уведоми наемателя и администратора на етажната собственост, за предпочитане чрез изпращане на препоръчано писмо с потвърждение за получаване или чрез Pec (заверен имейл). И накрая, договорите за наем трябва да съдържат клауза, в която наемателят декларира, че е получил документацията за маймуната (сертификат за енергийни характеристики), свързана с имота.
Ако наетия имот е обзаведен с мебели, страните трябва да въведат списъка на вещите, присъстващи към момента на уговаряне в договора за наем. Препоръчително е да прикачите този списък към договора, така че след изтичане на споразумението, лизингодателят да може да проверява за недостатъци. Подобно на разходите за етажната собственост, обикновената поддръжка на мебелите е отговорност на наемателя, докато извънредната поддръжка е отговорност на наемодателя.
Как се разделят разходите
По принцип извънредните ремонти винаги са отговорност на собственика, докато наемателят плаща за обикновени ремонти. По-специално, както се изисква от закон №. 392 "се поемат изцяло от наемателя, освен ако не е уговорено друго, разходите, свързани с услугата почистване, експлоатацията и обикновената поддръжка на асансьора, доставката на вода, електричество, отопление и климатизация на въздух, прочистването на ями и тоалетни, както и предоставянето на други общи услуги. Разходите за консиерж услугата се поемат от наемателя до 90%, освен ако страните не са се договорили за по-ниска мярка ".
В сътрудничество с Avv. Силвио Рецонико, национален президент на Federamministratori / Confappi, тел. 02/33105242, www.fna.it
Наредби и закон
Референтното правило за предмета на лизинговите договори е законът от 9 декември 1998 г., n. 431 „Правила, уреждащи наемите и освобождаването на сгради, използвани за жилищни цели“. Наред с други неща се установяват процедурите за определяне и подновяване на договорите за наем и прекратяване на договора от лизингодателя (собственика на имота). Изкуството. 13, под заглавието "Споразумения, противоречащи на закона", уточнява, че всяко споразумение "има за цел да определи размер на наема по-висок от този, произтичащ от писмения и регистриран договор" или "дерогиращ ограниченията на продължителността на договора, установени от този закон ". Изкуството. 13 е преработен частично от Закона за стабилността от 2022-2023 г., който по отношение на договора добавя по-специално:„Отговорност на наемодателя е да осигури регистрация в срочния срок от тридесет дни, като предостави документирана комуникация през следващите шестдесет дни на наемателя и администратора на етажната собственост, също и за целите на спазването на задълженията за водене на регистъра на етажната собственост на посочени в член 1130, номер 6) от Гражданския кодекс ".
Законът, наред с други разпоредби, установява нищожността на споразуменията, предвидени от страните, които са в контраст с която и да е от разпоредбите, съдържащи се в самия закон, и предвижда, че наемателят, в рамките на 6 месеца след връщането на наетия имот, може да поиска връщането на суми, изплатени над наема, посочен в договора, или максимума, определен от споразуменията между сдруженията на собствениците и тези на наемателите. Наемателят може също така да предприеме действия за подновяване на договора при условията, предвидени в закона.
Посочва, че лизингодателят е длъжен да регистрира договора (в рамките на задължителния срок от тридесет дни след неговото определяне), като предоставя „документирана комуникация“ (подробности за извършеното плащане и регистрационния номер, приписван на договора), в след шестдесет дни, на наемателя и на администратора на етажната собственост.
Разходите за регистрация на лизинга се заплащат от наемателя и наемодателя на равни части. Уточнява се също, че гаранционният депозит не може да надвишава три месеца от наема.