Съдържанието е обработено
- в обобщение
- Дълги времена, ако има наемател
- Преди търга: решава целият съдия
- Покупка на търг със или без търг
- Как се извършва плащането
- Защото е удобно
- За какво да внимавате
Алтернативен, малко използван начин за закупуване на къща е купуването на къща на търг, спестявайки на пазара цифри, за частни граждани и за компании. Но за да се движите безопасно, трябва добре да познавате правилата и да знаете как да процедирате (бързо!)
Ефектът от кризата ще бъде, ако търговете с недвижими имоти са се увеличили, с продажба на активи, принадлежащи на субекти, неспособни да плащат дълговете си. Кредиторите, в опит да получат цялото или част от това, което им се дължи, в много случаи инициират процеса на принудително изпълнение върху къщата. Така че след като бъде продаден на търг, той може да бъде закупен от всяко физическо или юридическо лице (включително юридически лица и компании), с изключение на длъжника. Покупката на къща на търг обикновено е много удобна, но има редица аспекти, които трябва да знаете. Особено ако въпросният апартамент е зает от изпълнителния собственик или наемател с наем. В първия случай се изпраща официално уведомително писмо до бившия вече собственик, като се посочва срокът, в който той трябва да напусне къщата.Ако писмото няма ефект, след поредица от ултиматуми може да се наложи да се уведоми чрез съдебен изпълнител известие, посочващо точно срока (час и ден), в който имотът трябва да бъде освободен. Съдебният изпълнител, в случай на многократна съпротива, може да прибегне до помощта на полицията, за да продължи евакуацията на помещенията.
* Референтното законодателство за търговете на недвижими имоти се съдържа в членове, включени между 474 и 632 от Гражданския процесуален кодекс, актуализиран с декрет от 3 май 2022-2023 г., n. 59, т. Нар. „Банков указ“, по-късно преобразуван в закон No. 119. Освен всичко друго, законът предвижда, че ако възбраненият и продаден на търг имот не бъде продаден след три опита (с намаление на всеки търг от една четвърт от цената), съдията разпорежда предсрочното затваряне на изпълнителен процес. По същество активът се връща на разположение на изпълнителния собственик (т.е. собственикът на имота, който е бил продаден на търг). Измененият чл. 591, втора алинея от Наказателно-процесуалния кодекс също предвижда, че след третия опит за продажба съдията е изоставен и при липса на искания за възлагане,може да организира четвърти търг с продажна цена, намалена с до 50%.
в обобщение
- Цените на жилищата са под пазарните
- Търговете винаги се рекламират, на специализирани сайтове и в медиите това, което законът казва
- Необходимо е бързо плащане с банков превод или ипотека
Ако имотът е зает, вместо от бившия собственик, от един или повече наематели с редовен договор за наем, процесът, необходим за освобождаването на къщата, може да бъде удължен за шест месеца. Всъщност от новия собственик се изисква да спазва условията на договора за наем и едва след изтичането му да може да се разпорежда с апартамента.
Постановлението за прехвърляне, подписано от съдията, е последната стъпка от търга: отчужденото имущество преминава към спечелилия участник и задължава бившия собственик да го освободи
Съдебните търгове за недвижими имоти се отнасят до принудителната продажба на имот, собственост на изпълнителя, субектът, който, след като не е платил дълговете си, претърпява отчуждаване на имота. Търговете могат да се провеждат в съда или в офисите на професионалисти, делегирани от съдията по изпълнението. Първо, обаче, основната продажна цена на имота е фиксирана, установена от експерт, назначен от съдията, който след проверка съставя оценка, съдържаща кадастрална идентификация, етажен план, състояние на консервация, докладване на злоупотреби със сгради, сервитути или дългове в сравнения на етажната собственост. Документът също така уточнява дали квартирата е свободна или обитавана от бившия собственик или от други, с договор за наем. С оценката може да се направи справка в съдебната канцелария,в офиса на назначения професионалист или в интернет, ако търгът се рекламира на специализирани сайтове. С реда на продажбата съдията по изпълнението определя условията и условията на търга: базова цена, условия за подаване на оферти, изслушване за търга между оферентите и краен срок, до който да се плати имотът, без депозит вече платен. Междувременно възбраненото имущество се поверява на съдебния попечител, който държи, управлява и управлява имуществото, например чрез събиране на наема. Това е референтната цифра за тези, които се интересуват от покупка, до които да се свържат за допълнителна информация относно имота. Вместо това, чиновникът на съда, нотариусът или делегираният специалист трябва да изготвят обявлението за търга,това е официалният документ, съдържащ адреса на имота, датата, часа и мястото, където ще се проведе търгът, основната цена, минималното увеличение, крайният срок за подаване на оферти и условията за продажба. Известието трябва да бъде публикувано за поне три последователни дни на таблото за обяви на съда, в който се провежда изпълнителното производство и публикувано на специализирани и упълномощени сайтове, и разпространено във вестници и медии.
В търга без търг участниците представят своите оферти в запечатан плик (плюс 10% депозит, без идентификационни знаци) в сроковете и по начина, посочени в известието. Офертите не могат да бъдат по-ниски от предварително установената базова цена. При наличието на няколко оферти, най-високата не печели, но се провежда търг между всички участници, като за основа се определя сумата, посочена в най-високата оферта. Ако продажбата без омагьосване остане пуста, съдията разпорежда нов търг с омагьосване, който е публичен търг между оферентите, обявен за сключен, когато са минали поне три минути от последната оферта и никой не е направил повишение.
Как се извършва плащането
При търг без търг, ако има само една оферта, увеличена с една пета или равна на основната цена (в този случай кредиторът трябва да се съгласи), имотът се присъжда директно. Напротив, при наличието на няколко оферти, съдията свиква търга, като минималното увеличение е посочено в известието. В случай че участникът или делегираното лице не присъства на търга, една десета от депозита се задържа като неустойка. Ако продажбата в запечатан плик е винаги окончателна, в търга тя е временна; всъщност през десетте дни след търга „победените“ участници могат да подадат нова оферта, увеличена с една пета в сравнение с печелившата. След това съдията организира ново състезание, запазено само за тези, които са участвали в предишното.Наградата е, от друга страна, окончателна, ако не бъде получено предложение през следващите десет дни. Спечелилият участник в търга е длъжен да плати в сроковете, установени в обявлението за продажба, чрез банков превод или чрез откриване на ипотечен заем. В последния случай е важно споразумението с банката да бъде финализирано преди изтичането на срока на баланса. Има споразумение между Италианската банкова асоциация (ABI) и съдилищата за отпускане на субсидирани ипотечни заеми, които покриват до 80% от цената на чука на имота.важно е споразумението с банката да бъде финализирано преди изтичането на срока на баланса. Има споразумение между Италианската банкова асоциация (ABI) и съдилищата за отпускане на субсидирани ипотечни заеми, които покриват до 80% от цената на чука на имота.важно е споразумението с банката да бъде финализирано преди изтичането на срока на баланса. Има споразумение между Италианската банкова асоциация (ABI) и съдилищата за отпускане на субсидирани ипотечни заеми, които покриват до 80% от цената на чука на имота.
Защото е удобно
- Имотът може да бъде закупен на по-ниска цена от пазарната
- Ако първите три търгове останат празни или минималната цена не бъде достигната, имотът се предава на намалена цена
- Оценката, която трябва да се прочете внимателно, прави състоянието и условията на имота прозрачни
- След като бъде присъден, съдията по изпълнението освобождава имота от ипотеки и възбрани
За какво да внимавате
- Освобождаването на жилищата, заети от бившия собственик, негови роднини или приятели, може да отнеме време и пари
- Ако награденият имот е нает, новият собственик ще трябва да изчака изтичането на редовния договор за наем, за да го предостави
- Съдията по изпълнението не може да отмени определени тежести като плодоползване, наказателни и съдебни конфискации и др.
- Имотът трябва да бъде изплатен бързо, в сроковете, предвидени в обявлението за продажба, чрез банков превод или чрез теглене на ипотечен кредит
В сътрудничество с Avv. Силвио Рецонико, национален президент на Federamministratori / Confappi, тел. 02/33105242, www.fna.i t