Съдържанието е обработено
- Rento за закупуване: какво представлява и какво предлага
- Съответните имоти и наемът
- Транскрипцията на договора
- Наемателят по подразбиране
- Данъци: кой ги плаща?
- Лизинг на недвижими имоти
- Бенефициентите и имотите
- Данъчните предимства
- Спирането на договора
За да даде тласък на пазара на недвижими имоти, като се има предвид и трудностите при достъпа до кредит, законодателят е приел два нови инструмента, за да позволи на субектите, които нямат незабавна ликвидност, да купят къща: лизинг на недвижими имоти и наем да купуват . Ето пълното ръководство с цялата информация.
Наемът за закупуване е нов вид договор, с който собственикът незабавно доставя имота на наемателя и бъдещия купувач, който плаща наема и след период от време, определен в същия договор, наемателят може да реши дали да купи имота. , като от цената се приспаднат част от вече платените такси. По същество наемът за покупка е разделен на две фази: на първата собственикът предоставя използването на имота на наемателя, който е длъжен да плати договорения наем на концедента (както за компонента, предназначен за използване, така и за да се начислява към покупната цена).
Втората фаза, ако има такава, е тази, която включва прехвърляне на собствеността върху имота от концедента на наемателя. След изтичане на уговорения срок, последният може свободно да реши дали да продължи с покупката или не. Ако той реши да не закупи имота, с изтичането на срока договорът ще престане да има ефект и концедентът ще има право да върне имота и да запази целия компонент на таксите, които могат да се използват. Наемателят, от друга страна, ще има право на възстановяване на процента от наемния компонент, който се дължи на продажната цена, както е определено в самия договор.
Напротив, ако той реши да упражни правото си на покупка, концедентът ще бъде длъжен да даде съгласието си за продажбата, а наемателят от своя страна ще трябва да плати договорената цена нетно от вече платените такси за компонента, който ще бъде начислен към цената. .
Договорът трябва да посочва двата различни компонента, които съставляват таксата, която трябва да бъде платена: тази, предназначена за заплащане на ползване (възнаграждение за удоволствието), и тази, която се начислява към цената, в случай че наемателят реши да упражни правото си на покупка. Наемът за закупуване може да бъде определен и за всякакъв вид собственост: за жилищни, търговски, производствени, офис и др.
Преписването на договора за наем за покупка е важно, тъй като според закона той гарантира специфична защита на наемателя дори в случай на неизпълнение от страна на концедента. В действителност с транскрипцията се получава двоен ефект: такъв за приложимост към трети страни по отношение на концесията за ползване и ефект на резервация, подобен на този, който възниква при транскрибирането на предварителен договор по отношение на задължението на концедента да прехвърли собственост върху актива в случай, че наемателят упражни правото си на покупка.
Какво се случва, ако наемателят е в неизпълнение и не плати наема? В този случай концедентът може по свой избор да започне процедура по принудително изпълнение върху активите на наемателя (член 2910 от Гражданския кодекс), за да получи това, което му се дължи или да поиска конкретно изпълнение или прекратяване на договора. Както в случай на неизпълнение от страна на наемателя, така и в случай на неупражняване на правото на покупка, концедентът има право на незабавно връщане на имота.
По отношение на данъците, които трябва да бъдат платени, Агенцията за приходите се намеси с циркуляр 4 / E от 19 февруари 2022-2023 г., в която разграничава данъчните разпоредби, приложими за периода на използване на имота, следователно преди реалната покупка, от последващото упражняване на правото на покупка от наемателя и прехвърлянето на имота . На първо място е необходимо да се разграничи дали лицето, което предоставя удоволствието с оглед на бъдещата продажба, е частно лице или компания , а също така е необходимо да се прави разлика между преки данъци (дължими от собственика / продавача) и косвени данъци (дължими от наемателя / купувача).
Данъците, свързани с притежанието на имота като imu и Tasi, се начисляват на собственика, както при всеки лизинг, докато разходите за преписване на договора в регистрите на недвижимите имоти се начисляват на купувача, като например разходи и данъци, дължими за акта за продажба на имота.
Ако собственикът е частно лице, той може да избира върху дела, получен като наем, между обикновен данък върху доходите на физически лица, заедно с данък върху регистрацията в размер на 2% (който се разделя между собственик и наемател) или да избере режим на сух купон.
Ако дадено дружество продава, частта, платена за ползването на актива, обикновено се освобождава от ДДС, освен ако компанията не е избрала облагаемия режим. По отношение на таксата, платена като първоначална вноска по цената, ако транзакцията е обект на ДДС, се прилагат следните ставки:
- 4% в случай на първо жилище в случай на нелуксозни жилища (кадастрални категории, различни от A / 1, A / 8 и A / 9),
- 10% за нелуксозни втори домове,
- 22% за имоти, класифицирани в кадастралните категории A / 1, A / 8 и A / 9.
В допълнение към наема за закупуване, друг начин за закупуване на имот е чрез лизинг на недвижими имоти, въведен от Закона за стабилност № 208/2021. Лизингът има за цел да улесни, особено за най-малките, покупката на дома чрез използването на инструмента за финансов лизинг.
Как работи? С уговорката за договора за финансов лизинг, лизингова компания (банка или финансов посредник, упълномощен от Банката на Италия да извършва лизинговата дейност) поема задължението да закупи или дори да построи имота, по избор и според указанията на потребителя, който го получава в употреба за фиксирано време срещу периодична такса (такса). След изтичане на договора потребителят има право да изкупи собствеността върху актива, като заплати цената, установена от договора.
В договора за наем на жилищни имоти е използваем от хора с общия доход не надвишава € 55 000, при условие, че са свободни от основно жилище. Всеки вид собственост може да бъде закупен с лизинг, стига да не попада в кадастралните категории A / 1, A / 8 и A / 9. Това може да бъде и вече завършена и обявена за жизнеспособна жилищна сграда, жилищна сграда, която да бъде построена върху конкретно землище, жилищна сграда в процес на изграждане и да бъде завършена или дори жилищна сграда да бъде възстановена.
Законът насърчава определянето на лизинговия договор . По-специално, за притежателите на договори, предвидени от 1 януари 2022-2023 г. до 31.12.2022-2023 г., е възможно да се приспаднат разходите по лизинга на „първия дом“ от данъчната декларация.
По-специално, за млади хора под 35 години към момента на подписване на договора и с общ доход не по-голям от 55 000 евро, данъчните стимули са:
- приспадането на 19% от лизинговите вноски (до максимален размер от 8 хиляди евро годишно);
- приспадането на 19% от цената на обратно изкупуване (до максимална сума от 20 хиляди евро).
За лица на възраст над 35 години и с общ доход не по-голям от 55 000 евро, данъчните стимули са:
- приспадането на 19% от лизинговите вноски (до максимален размер от 4 хиляди евро годишно);
- приспадането на 19% от цената на обратно изкупуване (до максимална сума от 10 хиляди евро).
И за възраст под 35 години, и за възраст над 35 години данъкът за регистрация при покупката на жилището "първо жилище" е намален на 1,5%, но данъкът за регистрация се изчислява върху покупната цена, тъй като не е приложим е механизмът цена-стойност.
Дисциплината на първия домашен лизинг предвижда, че клиентът може да поиска спиране на договора в случай на загуба на работа. Спирането във всеки случай не определя прилагането на никакви комисионни или предварителни разходи и се извършва без искания за допълнителни гаранции.