Съдържанието е обработено
- Какви са дейностите, които нотариусът извършва преди акта?
- Какво прави нотариусът по време на акта?
- Какво се случва, ако след продажбата възникнат различни проблеми и продажбата не е успешна?
- Какъв процент трябва да се плати на нотариуса за проверките, които той извършва и кой за акта? Какво се случва, ако актът не бъде подписан след проверките?
Една от най-предизвикателните и деликатни стъпки, с които можете да решите да се сблъскате в живота, несъмнено е покупката на къща , истинско препятствие, където царуват технически, икономически и правни проблеми, които не винаги са лесни за разбиране. Професионална фигура, която поема продажбата на недвижими имоти, е нотариусът, който поема двойната роля на държавен служител и професионалист, на когото да разчита за разтваряне на съмненията и несигурността.
По закон договорът за покупка трябва да бъде определен от безпристрастен и специализиран държавен служител по въпроса, нотариус, който трябва да гарантира, че покупката на имота се извършва в съответствие с целия закон. Но нотариусът не се ограничава само до съставянето на акта, тоест публичния акт за продажба.
Поредица от въпроси и отговори върху фигурата на нотариуса, проведени в сътрудничество с Нотариалния съвет на Милано, ще помогнат за по-доброто разбиране на ролята на този участник в продажбата на недвижими имоти:
Преди да подпише акта, нотариусът извършва серия от проверки, които могат да бъдат обобщени, както следва:
- установява личната идентичност на страните , които се намесват в деянието и способността им да го извършат чрез проверка на имуществения режим между съпрузите (законно общуване на имуществото или разделяне), на легитимността да се намесят, в случай на запретени чужденци, непълнолетни , инвалиди или бенефициенти на администрация за подкрепа и др. Защо такава проверка? Той служи за избягване на възможна кражба на самоличност, като се има предвид, че е възможно достъп до регистрите на недвижимите имоти и промяна на резултатите от тях без предварителна проверка за законност.
- удостоверява по закон несъществуването на предишни ипотеки или ограничения или възбрани върху имота, предмет на продажбата в Териториалното управление на Агенцията за приходите, както и градската и кадастралната редовност на имотите. Нотариусът трябва също така да провери дали имотът, който се продава, не е предмет на специални дисциплини, например по отношение на обществените жилища (наличие на субективни изисквания за купувача или ценови ограничения), или право на първи отказ от в полза на определени субекти или в случай на активи от исторически, художествен или археологически интерес.
- идентифицира данъчния режим, свързан с конкретния случай, и проверява съществуването на изисквания за всякакви данъчни облекчения (например улеснението за закупуване на първото жилище или данъчния кредит или освобождаване от данъци в случай на трансфери в изпълнение на споразумения за раздяла или развод). Подготвен в данъчната област, той е в състояние да предложи решения, които позволяват данъчни спестявания в съответствие със закона.
Сред останалите проверки, които нотариусът трябва да извърши, откриваме, че относно енергийните характеристики на сградата, които трябва да бъдат сертифицирани в съответствие с националните и регионалните разпоредби по въпроса. За продажба на сгради, оборудвани със системи, е задължително предоставянето и често и прилагането на сертификат за енергийни характеристики (APE), изготвен от сертифициращ орган, регистриран в специален регистър, който по същество посочва класа на потребление на енергия на сградата. като за отопление. Този документ трябва да бъде приложен към нотариалния акт.
В съответствието на системите с правилата за безопасност също е аспект, който трябва да се провери, но това не е забранено да се закупят имот със системи, които не са на ниво, като купувач да се грижи за корекция. Но това води до разходи, които ще трябва да бъдат взети предвид при определяне на цената. Следователно ще е уместно да се предвиди в акта - и следователно нотариусът ще го направи - клауза, която съдържа споразуменията на страните по въпроса. Градската редовност на имота е от основно значение, т.е. спазване на издадените по това време лицензи, концесии и разрешителни за строеж. Ако има съмнения относно наличието на злоупотреби, нотариусът ще препоръча специалист с необходимите технически умения да се намеси, за да извърши разследванията и да изготви експертно становище.
Всички проверки от нотариуса се приключват с нотариалния акт. По правило в момента на подписване на акта за продажба се доставят и стоките. Законодателството предвижда задължението за депозиране на продажната цена на имота в ръцете на нотариуса, който ще го предаде на продавача само след успешното приключване на всички формалности след подписването на акта за продажба. За формирането на акта законът предвижда и подробни правила за защита на гражданите:
- нотариусът трябва напълно да обясни и прочете съдържанието на акта на страните и всички свидетели, чието присъствие се изисква от закона в определени случаи (например когато една от страните не може да се подпише или страда от сензорни увреждания), като се уверят, че са разбрали неговото съдържание и правни последици. Ако не го направи, той носи наказателна отговорност за престъплението подправяне в публичен документ;
- след като актът бъде прочетен и одобрен, трябва да бъде подписан от страните и евентуално от свидетелите пред нотариуса и накрая подписан от самия нотариус;
- това, което нотариусът удостоверява в нотариалния акт, по закон е пълно доказателство за всички цели - дори и пред съдията - освен ако не се установи престъплението подправяне в публичен документ.
Дори след подписването на акта, нотариусът е задължен по закон да изпълнява редица задължения, за кратко време, насочено към гарантиране, от една страна, на плащането на данъци на държавата, от друга, реклама на трети страни и безопасността на операцията в полза на всички граждани. От нотариуса се изисква да извърши в кратък срок регистрацията на акта в Приходната агенция и плащането на свързаните с него данъци от името на клиента и последващото вписване в публичните регистри, за да го направи известен и ефективен за всички (технически дефинирани трети лица). Депозирането на акта в компетентния регистър на недвижимите имоти се изисква по закон, за да може всеки да знае кой е собственик на имота и дали последният е обременен от ипотеки или други ограничения. И накрая, нотариусът трябва да пристъпи към извършване на кадастралния трансфер, за да актуализира и кадастъра.
Проблеми могат да възникнат, ако се появят недекларирани ипотеки или възбрани (тук ще се постави под въпрос отговорността на нотариуса) или ако има проблеми с градоустройството (злоупотреби със сгради, липса на използваемост) или технически проблеми (централи, обявени за противоречащи на истината). Поради тази причина е важно нотариусът, макар и да не може да гарантира директно тези аспекти, тъй като той не е техник, а юрист, да включи в акта всички споразумения, напомняния, предупреждения, които могат да защитят купувача и да накарат продавача да носи отговорност. Накратко, продажбата на недвижим имот, дори на пръв поглед по-опростената, винаги има последици, които не може да се очаква да бъдат решени с „направи си сам“. Съветът е да потърсите нотариус възможно най-скоро. Много по-добре, ако го направите, преди да сте подписали документи и сте поели задължения, от които в случай на проблеми става трудно да се освободите, без да повредите.
Ако продажбата , след уговарянето на редовен предварителен договор, не бъде завършена, могат да възникнат два сценария . Първият разглежда делото, че страните единодушно решават да не изпълняват предварителното. В този случай те ще могат да изготвят споразумение за "резолюция за взаимно несъгласие", което също така предвижда времето и методите на възстановяване и възстановяване на сумите, които са били предвидени. Ако, от друга страна, само една от страните е в неизпълнение, вероятно ще се открие съдебна фаза. Общоизвестно е, че ако купувачът се покае, той губи депозита, докато е по-малко известно, че ако продавачът се покае, той трябва да го върне двойно.. Но това не е толкова просто. Възможно е да възникнат сложни оценки по отношение на обезщетението за вреди. В този случай е важно да има предварителен договор, съставен с максимална точност, който квалифицира авансовите суми като депозит или като авансово плащане и може би предвижда методите за изчисляване на щетите, претърпени от страната, която не е в неизпълнение, за да се опрости и ускори работата на кой ще реши спора (медиаторът на първо място, след това магистратът при липса на съгласие). Ако, от друга страна, след прехвърлянето на собствеността, усъвършенствано с акта, възникнат проблеми, те трябва да бъдат решени въз основа на тяхното естество.
В случай на дефекти в собствеността , законът предвижда установяването на посмъртна десетгодишна полица за новопостроени сгради: застрахователна полица, която от 2005 г. строителите задължително трябва да доставят на купувачите, задължение, което понякога се пренебрегва, може би за пред отстъпка от цената. За сгради, които не са нови, правилата на гражданския кодекс се прилагат за „скрити дефекти“, т.е. дефекти, които купувачът не е знаел и които не са били лесно разпознаваеми, за които са предвидени гаранционни механизми. Напротив, за дефекти, разпознаваеми с нормално усърдие, гаранцията действа само ако продавачът е заблудил купувача, заявявайки, че активът е без дефекти.
(Отговор предоставен от нотариус Пиеркарло Матеа от Нотариалния съвет на Милано)
Преди да се отговори на този въпрос, трябва да се помни, че след либерализирането на указ Берсани (Закон № 223/2006, превърнат в Закон 248/2006), минималните и максималните тарифи за нотариусите бяха премахнати. В случай, че извършените от нотариуса проверки са последвани от подписване на акта за продажба, разходите по чековете се включват в акта на акта. Ако, от друга страна, след проверките актът не е предвиден, нотариусът ще поиска такса, която е свързана с извършената работа, тоест извършените анкети, придобити документи и т.н.